12 godzin temu
Właściciele kilku mieszkań mogą stracić tysiące złotych rocznie. Minister zapowiada radykalne zmiany w polityce mieszkaniowej, które uderzą głównie w inwestorów, ale nie tylko. Jedna grupa Polaków odetchnie z ulgą, druga będzie protestować.
Fot. Warszawa w Pigułce
Kampania przeciwko „betonowym inwestorom” właśnie się rozpoczęła. Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz nie kryje, iż obecny system doprowadził do absurdu – mieszkania stały się luksusem, który dla większości Polaków pozostaje poza zasięgiem. Teraz rząd szykuje rozwiązania, które mają odwrócić tę sytuację, ale ich cena może okazać się bolesna dla tysięcy właścicieli nieruchomości.
Matematyka bezradności
Statystyki przedstawione przez minister mówią same za siebie. Za 50-metrowe mieszkanie w Warszawie przeciętny Polak musi dziś zapłacić równowartość 92 średnich pensji. Jeszcze dwa lata temu było to 84 pensje. Wzrost o osiem pensji w tak krótkim czasie oznacza, iż mieszkania oddalają się od zwykłych obywateli w zawrotnym tempie.
Problem dotyczy nie tylko stolicy. W każdym większym mieście w Polsce ceny nieruchomości rosną szybciej niż płace, co sprawia, iż coraz więcej osób jest zmuszonych do całożyciowego wynajmowania lokali. System, który miał promować własność mieszkaniową, paradoksalnie przyczynił się do jej ograniczenia dla znacznej części społeczeństwa.
Minister wprost oskarża programy wsparcia hipotecznego o pogłębianie problemu. Jej zdaniem „Bezpieczny kredyt 2 procent” i podobne inicjatywy doprowadziły do sytuacji, w której z pomocy państwa skorzystali głównie ci, których i tak było stać na zakup mieszkania, a wszyscy pozostali musieli płacić więcej. To klasyczny przykład polityki, która zamiast wyrównywać szanse, pogłębia różnice społeczne.
REIT nie będzie
Jednym z najważniejszych elementów nowej strategii jest kategoryczny sprzeciw wobec dopuszczenia funduszy REIT do sektora mieszkaniowego. Minister nie pozostawia w tej kwestii żadnych wątpliwości – jeżeli temat pojawi się w rządzie, będzie głosować przeciw. Argumentuje to doświadczeniami z innych krajów, gdzie wprowadzenie takich funduszy doprowadziło do jeszcze większego wzrostu cen mieszkań i czynszów.
Różnica między nieruchomościami komercyjnymi a mieszkaniowymi jest dla minister fundamentalna. Biurowce, magazyny czy centra handlowe to aktywa, które mogą swobodnie funkcjonować w logice kapitałowej. Mieszkania natomiast to dobro podstawowe, które powinno być chronione przed spekulacyjnymi mechanizmami finansowymi.
Stanowisko to oznacza zderzenie z potężnymi interesami finansowymi. Fundusze REIT dysponują ogromnymi kapitałami i mają silne lobby, które będzie naciskać na wprowadzenie korzystnych dla siebie rozwiązań. Minister świadomie podejmuje walkę z przeciwnikiem, który ma znacznie większe możliwości wywierania wpływu na decyzje polityczne.
Podatek, który dotknie tylko bogatych?
Najbardziej kontrowersyjnym elementem reformy jest zapowiedź wprowadzenia podatku katastralnego od trzeciego mieszkania. Minister podkreśla, iż obejmie on mniej niż jeden procent obywateli, ale dla tej grupy może oznaczać znaczące obciążenia finansowe. Podatek ma być narzędziem zniechęcającym do spekulacyjnych inwestycji w nieruchomości.
Kluczowe są planowane wyłączenia prorodzinne. Mieszkania kupowane z myślą o dzieciach – jako forma oszczędzania w ramach rodziny – mają być zwolnione z podatku. Minister wyraźnie rozróżnia odpowiedzialność rodzicielską od czysto spekulacyjnych inwestycji. Chodzi o opodatkowanie nadwyżki, nie odpowiedzialności za przyszłość potomstwa. o ile więc rodzina np. dwójkę dzieci i cztery mieszkania, podatku nie zapłaci. Inaczej wygląda sprawa w przypadku singla, który będzie miał cztery mieszkania – wtedy będzie musiał zapłacić podatek katastralny. Nie wiadomo jednak czy od dwóch czy czterech mieszkań.
Wprowadzenie podatku katastralnego może mieć szersze konsekwencje gospodarcze. Minister liczy na to, iż zniechęci to do lokowania kapitału w kolejne mieszkania i przekieruje środki na bardziej produktywne inwestycje – startupy, innowacje, rozwój technologii. W ten sposób kapitał „siedzący w betonie” ma zostać uwolniony i skierowany na obszary napędzające wzrost gospodarczy.
Może jednak być tak, iż efekt będzie dokładnie odwrotny – mieszkań będzie tyle, co było, a właściciele przeniosą podatek katastralny na wynajmujących, przez co wzrośnie cena wynajmu, a przez to i cena nieruchomości.
Nowa filozofia mieszkań komunalnych
Rewolucyjne zmiany czekają także sektor mieszkań komunalnych. Dotychczasowa praktyka wyprzedaży lokali z bonifikatą ma zostać zastąpiona programami rewitalizacji zasobu publicznego. Minister używa obrazowej metafory „dziurawego wiadra” – nie ma sensu budować nowych mieszkań, jeżeli jednocześnie traci się te, które już istnieją.
Nowe podejście zakłada różnicowanie strategii w zależności od wielkości miasta. W metropoliach nacisk ma być położony na wynajem społeczny, który zapewni stabilne mieszkania osobom o średnich dochodach. W mniejszych miejscowościach preferowany będzie model dojścia do własności, który ma zatrzymać odpływ ludności do wielkich miast.
Zmiana ta oznacza fundamentalne przesunięcie w myśleniu o roli państwa na rynku mieszkaniowym. Zamiast być jedynie regulatorem, który wspiera prywatny rynek, państwo ma stać się aktywnym uczestnikiem, oferującym alternatywę dla komercyjnych rozwiązań.
Przejrzystość przeciwko manipulacjom
Reforma obejmuje również walkę z nieuczciwymi praktykami developerów. Minister zapowiada obowiązek ujawniania rzeczywistych cen ofertowych, co ma zwiększyć przejrzystość rynku i ułatwić potencjalnym nabywcom orientację w kosztach zakupu mieszkania. To bezpośrednia odpowiedź na obecną asymetrię informacyjną, która działa głównie na korzyść sprzedających.
Równolegle planowane jest rozwój społecznych agencji najmu, które mają zapewnić bezpieczeństwo i stabilność zarówno najemcom, jak i właścicielom. To próba uporządkowania chaotycznego rynku najmu prywatnego, który często funkcjonuje bez odpowiednich zabezpieczeń dla obu stron.
Minister zapowiada także walkę z praktykami, które jej zdaniem wprowadzają nabywców w błąd. Na celowniku znajduje się między innymi wliczanie do powierzchni mieszkania obszarów pod ścianami, co sztucznie zwiększa metraż i wprowadza klientów w błąd co do rzeczywistej wielkości lokalu.
Pierwsze sygnały zmiany
Nie wiadomo czy rynek już poczuł zmiany, czy po prostu zdrowieje, ale ceny zaczęły w tym roku spadać. W lutym 2025 roku po raz pierwszy od trzech lat odnotowano spadki cen mieszkań w największych polskich miastach. W Warszawie ceny spadły o 0,3 procent, a w Krakowie aż o 3,3 procent. To może być dowód na to, iż samo zakończenie programów dopłat do kredytów przynosi oczekiwany efekt stabilizacyjny.
Jeśli trend się utrzyma, może to oznaczać początek odwrócenia spirali cenowej, która przez ostatnie lata czyniła mieszkania coraz mniej dostępnymi. Dla tysięcy młodych Polaków może to być pierwszy sygnał nadziei na własne mieszkanie w przyszłości.
Spadki cen nie oznaczają jednak automatycznego końca problemów. Rynek mieszkaniowy to złożony mechanizm, na który wpływa wiele czynników – od polityki monetarnej po trendy demograficzne. Stabilizacja wymaga długofalowych, konsekwentnie realizowanych działań.
