1 tydzień temu
Planując dziś kupno 50-metrowego mieszkania za gotówkę, należałoby przygotować około 440 tys. zł. Eksperci ogólnopolskiego portalu RynekPierwotny.pl policzyli, iż w przypadku mieszkańców Opola oszczędzać trzeba byłoby przez ponad siedem lat – i to pod warunkiem, iż do skarbonki trafiłaby cała pensja, czyli miesięcznie 4 984 zł. Dlatego, iż biorąc pod uwagę dane GUS za maj 2024 r., tyle właśnie wynosi w Opolu mediana zarobków netto.
Eksperci wyliczyli ją jako 73 proc. mediany zarobków brutto. Z ich raportu można się jeszcze dowiedzieć, iż najkorzystniejszym stosunkiem cen mieszkań do zarobków charakteryzują się właśnie Opole. Na kolejnych miejscach jest Gorzów Wielkopolski i Zielona Góra.
Ceny mieszkań w Opolu i regionie – rząd napsuł zamiast pomóc
O odniesienie się do tych statystyk poprosiliśmy prezesa Opolskiego Stowarzyszenia Rynku Nieruchomości. Jego zdaniem wyliczenia te są jednak znacząco zaniżone.
– Ceny są absurdalnie wysokie, w przypadku nowych mieszkań wahają się pomiędzy 12 a 14 tys. zł za metr kwadratowy. A na rynku wtórnym wciąż decyduje przede wszystkim lokalizacja, ale tu zaczyna się od 8 do 12 tys. zł za metr – mówi Andrzej Jakiel i wskazuje, iż to skutek wyjątkowo nietrafionego programu 2 proc., który zaoferował poprzedni rząd.
– Efektem były wyższe ceny choćby o 30 proc. – podkreśla. – Na szczęście, obecna koalicja wycofała się z kolejnego takiego kiepskiego programu, czyli kredytu na 0 proc. Na każdej tego typu propozycji zarabiają banki i deweloperzy, którzy z miejsca nienaturalnie podnoszą ceny.
Dodaje, iż w obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym znacznie rozsądniejszym wyborem jest wynajem. Remedium na problemy rynku mieszkaniowego byłoby lepiej rozwinięte budownictwo komunalne, które jednak w stolicy regionu praktycznie nie istnieje. Natomiast interesujące wnioski na temat rynku mieszkaniowego na Opolszczyźnie płyną z raportu GUS za 2023 roku. Można się z niego dowiedzieć między innymi, iż biorąc pod uwagę różne jednostki mieszkalne (kawalerki, mieszkania kilkupokojowe, domy, szeregówki), to w 2015 roku średnia powierzchnia wynosiła 130 metrów kwadratowych. Natomiast w roku 2023 już tylko 100 metrów.
Nie ma dla kogo budować dużych domów i mieszkań
– Na przestrzeni ostatnich około dziesięciu lat, powierzchnia, na jakiej zamieszkujemy, zmniejszyła się o jedną trzecią – komentuje Andrzej Jakiel. – Przyczyn tego zjawiska należy upatrywać w kilku kwestiach. To już nie tylko zaporowe dla wielu ceny, ale coraz większa bezdzietność Polaków i ogólny koszt inwestycji. Gdy budujemy dom, to już nie 200 metrów, tylko 90-130. A jeżeli kupujemy mieszkanie, to już nie trzypokojowe, a raczej dwupokojowe na start, które z czasem może uda się zamienić na większe.
Inna interesująca informacja dotyczy mieszkań oddanych do użytku według form budownictwa w 2023 roku: spółdzielnie w województwie oddały dwa mieszkania, komunalnych oddano – 28, a społeczno-czynszowych – 159. Resztę stanowią mieszkania oddane przez deweloperów i te wybudowane własnymi siłami przez prywatnych inwestorów.
Gusowskie dane zaprezentowały także dynamikę mieszkaniową, dzieląc województwo na podregion opolski i nyski. Wynika z tego, iż w tym pierwszym wciąż najwięcej buduje się w Opolu i jego okolicach. Na kolejnych pozycjach plasują się Kędzierzyn-Koźle i Krapkowice. Z kolei w podregionie nyskim prym wiedzie dynamicznie rozwijająca się Nysa, a za nią Brzeg.
2025 rok może przynieść małą poprawę
Szef Opolskiego Stowarzyszenia Rynku Nieruchomości uważa, iż nowy rok może sprzyjać planom osób marzących o kupnie nieruchomości. Ale musi być spełnionych kilka warunków.
– O ile nie wyjdzie nam znów jakiś nowy program rządowy, który zdestabilizuje rynek, to ceny będą musiały się powoli równoważyć, a więc spadać – ocenia Andrzej Jakiel. – Nie ma po prostu uzasadnienia dla dojenia z rynku tak wysokich marż. Między innymi dlatego, iż materiały budowlane od dawna nie drożeją. Koszty sprzętu utrzymują się na tym samym poziomie, co w zeszłym roku. Co prawda, rosną koszty pracownicze, ale nie o tyle.
Kiedy warto na poważnie zainteresować się ofertami mieszkań? Jak mówi nam opolski ekspert, ukryte spadki cen już występują. Choć oferty tego nie pokazują, to kiedy dochodzi do indywidualnych negocjacji z deweloperem, zwykle można coś zyskać.
– Dobrym czasem do obserwacji rynku będzie wiosna. Chodzi o prozaiczne i techniczne sprawy, takie, jak choćby pogoda, warunki do urządzania i wykańczania… – radzi Andrzej Jakiel. – Warto śledzić nie tylko ogłoszenia, ale też przejść się do biura sprzedaży deweloperów i sprawdzić, jak to wygląda w rzeczywistości. Myślę, iż będziemy mogli mówić o spadkach rzędu co najmniej 20 procent.
Pytany o prognozy, prezes Jakiel odpowiada, iż ma mieszane uczucia.
– Rynek został zepsuty i to wciąż się za nami ciągnie: zaczynając od roku 2023, po mocno odczuwalne konsekwencje w tym roku – stwierdza. – I nie ma się co czarować, iż skutki rządowych programów nie będą już odczuwalne w roku 2025. Do tego dochodzą niepokoje i skutki globalnej polityki, bowiem czasy mamy niespokojne, dziwne i niebezpieczne.
***
Odważne komentarze, unikalna publicystyka, pasjonujące reportaże i rozmowy – czytaj w najnowszym numerze tygodnika „O!Polska”. Do kupienia w punktach sprzedaży prasy w regionie oraz w formie e-wydania
