2 godzin temu
Coraz mniej mieszkań poniżej 9 tys. zł za metr
Jeszcze tylko cztery miasta wojewódzkie w Polsce utrzymują średnie ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego poniżej poziomu 9 tys. zł za metr kwadratowy. Należą do nich Gorzów Wielkopolski, Kielce, Łódź i Katowice. Choć wzrosty nie są gwałtowne, kolejne progi cenowe systematycznie znikają – wynika z podsumowania I kwartału 2026 r. przygotowanego przez portal Nieruchomosci-online.pl.
W przypadku najmniejszych mieszkań sytuacja jest już bardzo ograniczona. Kawalerki poniżej 9 tys. zł za metr można znaleźć tylko w dwóch miastach: Gorzowie Wlkp., gdzie średnia wynosi 7,5 tys. zł, oraz w Łodzi – 8,7 tys. zł. W segmencie mieszkań dwupokojowych poniżej tej granicy pozostają Gorzów Wlkp. (8,1 tys. zł), Kielce (8,9 tys. zł) i Łódź (8,5 tys. zł). W trzypokojowych lista jest nieco dłuższa: Gorzów Wlkp. (7,7 tys. zł), Katowice (8,6 tys. zł), Kielce (8,9 tys. zł) i Łódź (8,5 tys. zł).
Jeszcze kilka lat temu takich miast było znacznie więcej. W 2024 r. było ich osiem, a w 2022 r. aż czternaście. Dziś tylko cztery stolice regionów – i to w wybranych segmentach mieszkań – utrzymują ceny poniżej 9 tys. zł za metr.
– Jeszcze kilka lat temu progi cenowe – takie jak 10 tys. zł za metr – potrafiły być dla wielu osób granicą nie do przejścia. Dziś w wielu miastach wojewódzkich to już raczej punkt startu, a nie bariera. I choćby jeżeli ostatnio nie widzimy drastycznych podwyżek, tylko umiarkowane ruchy, to one wystarczą, aby kolejne progi cenowe po prostu znikały z mapy Polski. Dla kupujących to zwykle oznacza jedno: coraz częściej trzeba iść na kompromis metrażem, standardem lub lokalizacją – mówi Rafał Bieńkowski z działu analiz portalu ogłoszeniowego Nieruchomosci-online.pl.
ZOBACZ TAKŻE: Święta spędzili w szpitalu. Karetki wyjeżdżały co trzy minuty
Wzrosty cen rozlane po całym rynku
Początek 2026 r. przyniósł podwyżki w wielu miastach, choć ich skala była raczej umiarkowana. Najbardziej widoczne są one w segmencie kawalerek – średnie ceny ofertowe wzrosły w dziesięciu stolicach województw.
Zmiany najczęściej wynosiły od 1 do 2 proc. kwartalnie. Dotyczyło to m.in. Bydgoszczy (9,2 tys. zł), Gdańska (17,4 tys. zł), Kielc (9,6 tys. zł), Krakowa (17,7 tys. zł), Łodzi (8,7 tys. zł), Poznania (13,2 tys. zł), Wrocławia (14,9 tys. zł) i Zielonej Góry (9,8 tys. zł). Wyraźniejsze wzrosty pojawiły się tylko w Olsztynie (o 5 proc., do 10,4 tys. zł) oraz w Lublinie (o 3 proc., do 11 tys. zł).
Spadki w tym segmencie należały do rzadkości – odnotowano je jedynie w Katowicach i Toruniu. W kilku miastach ceny praktycznie się nie zmieniły, co oznacza stabilizację rynku.
Większe mieszkania też drożeją
Podobny obraz widać w większych mieszkaniach. W przypadku lokali dwupokojowych ceny wzrosły w większości analizowanych miast, najczęściej o 1–2 proc. Wyjątkiem były Gorzów Wlkp., Olsztyn i Opole, gdzie podwyżki sięgnęły 4–5 proc. Jednocześnie w części miast ceny pozostały bez zmian lub lekko spadły.
W segmencie mieszkań trzypokojowych wzrosty były jeszcze bardziej powszechne. Tylko pięć miast nie odnotowało podwyżek – w Warszawie, Krakowie i Katowicach ceny się ustabilizowały, a w Opolu i Kielcach nieznacznie spadły. W pozostałych przypadkach stawki rosły zwykle o 1–3 proc. Wyraźnym wyjątkiem była Zielona Góra, gdzie średnia wzrosła aż o 9 proc., co najpewniej wynikało ze zmiany struktury dostępnych ofert.
Sprzedający testują ceny na początku roku
Na początku roku aktywność sprzedających tradycyjnie rośnie, co również wpływa na poziom cen ofertowych. Wielu właścicieli wystawia mieszkania, próbując sprawdzić reakcję rynku.
– Początek roku to czas, w którym wielu właścicieli decyduje się na wystawienie swojego mieszkania na sprzedaż. Na początku roku wielu sprzedających po prostu testuje cenę „na start”. Wystawiają mieszkanie trochę drożej, żeby sprawdzić, jak zareaguje rynek: czy pojawią się telefony, ile osób umówi się na oglądanie, czy kupujący będą negocjować. To często nie jest twarde przekonanie o danej wartości mieszkania, tylko próba znalezienia punktu odniesienia po ostatnich latach zmian. jeżeli odzew jest słabszy, cena zwykle gwałtownie jest obniżana – mówi Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl.
Nie bez znaczenia jest też ogólna sytuacja gospodarcza. Część sprzedających zakłada, iż skoro rosną koszty życia, to wzrost powinien objąć również ceny nieruchomości.
Eksperci zwracają jednak uwagę, iż nie tylko oczekiwania właścicieli decydują o średnich stawkach widocznych w ofertach.
– Na średnią stawkę ofertową wpływa również to, jakie mieszkania akurat są na rynku, a nie tylko to, czy sprzedający podkręcili ceny. Wystarczy, iż z oferty szybciej znikają tańsze lokale, a częściej pojawiają się mieszkania lepiej położone, po remoncie czy o wyższym standardzie – i średnia zaczyna rosnąć, choćby bez klasycznej fali podwyżek. Dlatego w niektórych miastach widzimy lekkie ruchy w górę, podczas gdy Warszawa wygląda bardzo stabilnie. To większy i bardziej płynny rynek, z większą konkurencją ofert i większą przestrzenią do negocjacji, przez co takie wahania częściej się równoważą – dodaje Rafał Bieńkowski.
