Co 5 lat kontrola w domu i mieszkaniu. Kara 5000 zł za brak dokumentu. Obowiązkowy dla wielu osób

Od kwietnia 2023 roku obowiązują przepisy, o których większość właścicieli domów i mieszkań nie ma pojęcia. Twój kocioł musi być kontrolowany co kilka lat, a brak jednego dokumentu przy sprzedaży może skutkować nałożeniem grzywny. Sprawdź, czy to dotyczy również ciebie.

Grafika poglądowa (generowana automatycznie – Gemini)

Wprowadzenie w kwietniu 2023 roku zmian w prawie o świadectwach energetycznych uruchomiło mechanizm, który zmusza właścicieli nieruchomości do cyklicznych kontroli systemów grzewczych. Dla wielu osób to kompletne zaskoczenie – nagle okazuje się, iż ich domowy kocioł podlega obowiązkowej inspekcji raz na kilka lat. Problem w tym, iż większość ludzi w ogóle o tym nie wie.

Pan Marek z Pruszkowa dowiedział się o obowiązku kontroli przypadkiem, rozmawiając z sąsiadem. Ma w domu kocioł gazowy o mocy 24 kW, zamontowany w 2018 roku. Zgodnie z nowymi przepisami powinien go kontrolować co 5 lat. Pierwszy termin kontroli upływa mu w 2028 roku, ale gdyby nie rozmowa z sąsiadem, pewnie choćby by o tym nie pomyślał. „Nikt mi nic nie powiedział, żaden urząd nie wysłał pisma, nic. Gdybym się nie dowiedział od kolegi, dowiedziałbym się dopiero po mandacie” – mówi.

Częstotliwość kontroli zależy od mocy kotła

Przepisy rozróżniają kilka kategorii kotłów i dla każdej ustalają inną częstotliwość kontroli. Najczęściej kontrolowane są kotły opalane paliwem stałym lub ciekłym o nominalnej mocy cieplnej większej niż 100 kW – tu inspekcja odbywa się co 2 lata. To dotyczy głównie większych budynków wielorodzinnych, bloków, obiektów użyteczności publicznej.

Kotły gazowe o mocy powyżej 100 kW trzeba kontrolować co 4 lata. Z kolei wszystkie pozostałe źródła ciepła o łącznej mocy przekraczającej 70 kW podlegają kontroli co 3 lata. Dla większości Polaków najważniejsza jest jednak ostatnia kategoria – kotły o mocy od 20 kW do 100 kW, które trzeba kontrolować co 5 lat.

To właśnie ta grupa obejmuje większość domów jednorodzinnych i mieszkań z indywidualnym ogrzewaniem. Typowy kocioł gazowy w domu ma moc 20-30 kW, czyli idealnie wpada w ten przedział. Oznacza to, iż jeżeli zamontowałeś kocioł w 2020 roku, pierwsza kontrola powinna odbyć się w 2025 roku. jeżeli tego nie zrobiłeś, technicznie łamiesz prawo.

Pani Joanna z Warszawy ma w mieszkaniu kocioł dwufunkcyjny o mocy 24 kW. Kupiła mieszkanie w 2021 roku, kocioł był już zamontowany przez poprzedniego właściciela w 2016 roku. Pierwsza kontrola powinna była odbyć się w 2021 roku, ale nikt jej o tym nie poinformował. Dopiero w 2025 roku, czytając artykuł w internecie, zorientowała się iż jest po terminie. „Zadzwoniłam do kilku firm, pytałam ile kosztuje taka kontrola. Mówili 200-300 zł. Ale nikt nie potrafił mi powiedzieć, co grozi za brak kontroli” – opowiada.

Świadectwo energetyczne – kto musi je mieć

Równolegle z kontrolami kotłów funkcjonuje wymóg posiadania świadectwa energetycznego. To dokument informujący o jakości energetycznej budynku i jego realnym zapotrzebowaniu na energię. W praktyce pokazuje, ile pieniędzy rocznie będziesz wydawać na ogrzewanie i inne media.

Świadectwo energetyczne jest prawnie wymaganym dokumentem dla właścicieli nieruchomości mieszkalnych przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. Obowiązek ten dotyczy wszystkich budynków wybudowanych po roku 2009. Dodatkowo właściciele budynków starszych – powstałych przed 2009 rokiem – również muszą mieć świadectwo, jeżeli planują sprzedaż lub najem.

Wynika z tego prosta zasada – jeżeli mieszkasz w swoim domu lub mieszkaniu i nie planujesz go sprzedawać ani wynajmować, świadectwa nie potrzebujesz. choćby jeżeli budynek powstał po 2009 roku. Ale w momencie, gdy zdecydujesz się wystawić nieruchomość na sprzedaż lub znaleźć najemcę, musisz mieć aktualne świadectwo energetyczne.

Pan Krzysztof z Krakowa wystawił mieszkanie na sprzedaż w październiku 2025 roku. Budynek powstał w 2012 roku. Notariusz przed transakcją zapytał o świadectwo energetyczne. Pan Krzysztof nie miał pojęcia o czym mowa. Okazało się, iż bez tego dokumentu nie może sfinalizować sprzedaży. Musiał gwałtownie zamówić audyt energetyczny, co opóźniło transakcję o 2 tygodnie i kosztowało go 380 zł. „Gdybym wiedział wcześniej, zrobiłbym to z wyprzedzeniem. A tak kupujący denerwował się, iż się przeciąga, myślał iż chcę wycofać się z umowy” – mówi.

Klasy energetyczne od A+ do G jak w lodówkach

W 2025 roku nastąpiło zaostrzenie i uporządkowanie przepisów dotyczących świadectw energetycznych. Głównym celem było wdrożenie nowych dyrektyw Unii Europejskiej promujących efektywność energetyczną. Najważniejszą zmianą jest wprowadzenie klas energetycznych na wzór urządzeń AGD.

Budynki są teraz klasyfikowane w skali od A+ – najbardziej efektywne energetycznie – do G, czyli energetyczne molo. Klasyfikacja oparta jest przede wszystkim na wskaźniku EP, czyli zapotrzebowaniu na nieodnawialną energię pierwotną. Im niższa klasa, tym wyższe rachunki za prąd, gaz i ogrzewanie.

To ma zwiększyć przejrzystość rynku nieruchomości. Kupujący lub najemca od razu widzi, czy interesujące go mieszkanie jest energooszczędne, czy wręcz przeciwnie – jest dziurą bez dna, gdzie w zimie pieniądze wylatują przez nieszczelne okna i brak ocieplenia. Dla sprzedających lub wynajmujących to dodatkowy argument – mieszkanie w klasie A+ czy B będzie łatwiej sprzedać i można za nie zażądać wyższej ceny.

Zmiana ma również inny cel – walkę z „automatycznymi” świadectwami. Do tej pory zdarzało się, iż audytorzy wystawiali dokumenty bez faktycznego obejrzenia budynku, na podstawie deklaracji właściciela. Teraz przepisy kładą większy nacisk na wiarygodność danych oraz weryfikację stanu faktycznego budynku przez audytora. W praktyce oznacza to, iż audytor musi fizycznie przyjechać, obejrzeć dom, sprawdzić grubość ścian, rodzaj okien, typ kotła, izolację stropów.

Koszt świadectwa to kilkaset złotych

Koszt wyrobienia świadectwa energetycznego to wydatek rzędu kilkuset złotych. Ostateczna cena zależy od wielkości i lokalizacji nieruchomości. Dla standardowego domu jednorodzinnego audyt energetyczny kosztuje w tej chwili około 349 zł. W przypadku lokali usługowych cena może być wyższa, sięgając choćby 499 zł.

Usługę sporządzenia dokumentu należy zamawiać u firm lub osób posiadających odpowiednie kwalifikacje budowlane, zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, lub u podmiotów wyspecjalizowanych w przeprowadzaniu audytów energetycznych. W praktyce oznacza to, iż nie może tego zrobić byle kto – audytor musi mieć uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.

Pani Agnieszka z Gdańska zamówiła świadectwo energetyczne przez internet, wybierając najtańszą ofertę – 250 zł. Audytor przyjechał, obejrzał dom przez 15 minut, zrobił kilka zdjęć i pojechał. Po tygodniu dostała dokument. Dopiero później dowiedziała się od sąsiada, który też robił świadectwo, iż porządny audyt powinien trwać co najmniej godzinę, audytor powinien mierzyć grubości ścian, sprawdzać szczelność okien, robić zdjęcia termowizyjne. „Teraz się boję, iż to świadectwo jest nierzetalne. Ale co mam zrobić? Zapłaciłam, dokument mam, jest w systemie. Mam płacić drugiemu audytorowi kolejne kilkaset złotych?” – zastanawia się.

Świadectwo traci ważność po remoncie

Aktualnie sporządzone świadectwo energetyczne ma ważność przez 10 lat. To długi okres, większość właścicieli po prostu o nim zapomina. Problem w tym, iż świadectwo traci swoją ważność natychmiast, jeżeli w obiekcie zostaną przeprowadzone istotne prace termomodernizacyjne.

Co to znaczy „istotne prace”? To przede wszystkim docieplenie ścian, wymiana okien na szczelniejsze, zmiana źródła ciepła – np. z kotła węglowego na pompę ciepła. Wszystkie te działania wpływają na charakterystykę energetyczną budynku, więc stare świadectwo przestaje być aktualne.

Pan Tomasz z Lublina docieplił dom w 2023 roku. Miał świadectwo energetyczne wyrobione w 2020 roku, ważne do 2030 roku. Po dociepleniu zapotrzebowanie na energię spadło o około 40%, dom przeskoczył z klasy E do klasy C. Stare świadectwo formalnie straciło ważność, ale pan Tomasz o tym nie wiedział. Dopiero gdy w 2025 roku chciał wziąć dotację z programu „Czyste Powietrze” na wymianę kotła, okazało się iż potrzebuje nowego świadectwa odzwierciedlającego stan po termomodernizacji.

W związku z planowanymi zmianami w systemach dofinansowania posiadanie rzetelnego świadectwa może stać się formalnym wymogiem do uzyskania dotacji na termomodernizację. Ma to motywować właścicieli do osiągania konkretnych standardów efektywności energetycznej – jeżeli chcesz dostać pieniądze z programu, musisz udowodnić iż twój dom faktycznie tego potrzebuje i iż planowane prace przyniosą efekt.

Brak świadectwa to kara 5 000 zł

Brak ważnego świadectwa energetycznego może skutkować nałożeniem na właściciela kary finansowej – grzywny w wysokości do 5 000 zł. W praktyce kara może być niższa, ale maksymalny pułap jest właśnie taki. To dotkliwa sankcja, zwłaszcza biorąc pod uwagę, iż samo świadectwo kosztuje 300-500 zł.

Kara grozi przede wszystkim przy transakcjach notarialnych. jeżeli sprzedajesz lub wynajmujesz mieszkanie i nie masz świadectwa, notariusz może to zgłosić. Ale nie tylko – obowiązek umieszczania kluczowych wskaźników energetycznych w ogłoszeniach o sprzedaży lub najmie oznacza, iż teoretycznie kontrola może przyjść również sprawdzić ogłoszenia na portalach typu Otodom czy OLX.

Pani Karolina z Wrocławia wystawiła mieszkanie na wynajem na Otodomie. W ogłoszeniu podała powierzchnię, liczbę pokoi, czynsz. Nie podała klasy energetycznej ani wskaźnika EP, bo nie miała świadectwa. Po 2 tygodniach dostała telefon z urzędu – ktoś zgłosił brak wymaganych informacji w ogłoszeniu. Musiała gwałtownie zamówić świadectwo i zaktualizować ogłoszenie. Na szczęście obyło się bez kary, dostała tylko upomnienie. „Nawet nie wiedziałam, iż to jest obowiązkowe. Myślałam, iż świadectwo potrzebne jest tylko przy notariuszu” – tłumaczy.

Gdzie szukać firmy do kontroli i świadectwa

Kontrolę kotła mogą przeprowadzać firmy specjalizujące się w obsłudze systemów grzewczych. zwykle są to te same firmy, które montują i serwisują piece. Koszt kontroli to około 200-300 zł. Firma sprawdza stan techniczny kotła, szczelność instalacji, ustawienia, sprawność spalania. Po kontroli właściciel dostaje protokół, który powinien zachować jako dowód wykonania obowiązku.

Świadectwo energetyczne można zamówić przez internet – jest wiele firm oferujących takie usługi. Ważne żeby sprawdzić uprawnienia audytora. Można też zgłosić się bezpośrednio do biura projektowego lub firmy budowlanej, która ma w zespole osoby z odpowiednimi kwalifikacjami.

Niektóre osoby próbują ominąć system kupując „левакове” świadectwa – znajomy od znajomego wystawia dokument bez oglądania budynku, za połowę ceny. To bardzo zły pomysł. Po pierwsze, taki dokument może być kwestionowany przy kontroli lub transakcji. Po drugie, jeżeli wyjdzie na jaw iż świadectwo jest fikcyjne, kara może być znacznie wyższa niż standardowe 5 000 zł.

Co to oznacza dla czytelnika

Jeśli masz w domu lub mieszkaniu kocioł grzewczy o mocy 20-100 kW (czyli praktycznie każdy standardowy domowy piec), musisz go kontrolować co 5 lat. jeżeli twój kocioł został zamontowany w 2020 roku lub wcześniej, pierwszy termin kontroli już minął lub mija w 2025 roku. Sprawdź datę montażu swojego kotła i policz 5 lat do przodu – to termin pierwszej kontroli.

Jeśli planujesz sprzedać lub wynająć mieszkanie czy dom, bezwzględnie potrzebujesz aktualnego świadectwa energetycznego. Dotyczy to wszystkich budynków po 2009 roku oraz starszych wystawianych na sprzedaż lub wynajem. Zamów świadectwo z wyprzedzeniem, nie czekaj do ostatniej chwili przed transakcją. To zaoszczędzi ci stresu i ewentualnych opóźnień.

Jeśli przeprowadziłeś termomodernizację – docieplenie, wymianę okien, wymianę pieca – twoje stare świadectwo straciło ważność. Musisz zamówić nowe, które odzwierciedli aktualny stan energetyczny budynku. Szczególnie ważne jeżeli planujesz ubiegać się o dotacje z programów typu „Czyste Powietrze” – bez aktualnego świadectwa możesz nie dostać pieniędzy.

Sprawdzaj uprawnienia firm, którym zlecasz kontrolę kotła lub audyt energetyczny. Audytor musi mieć kwalifikacje budowlane zgodnie z Prawem budowlanym. Protokół z kontroli kotła i świadectwo energetyczne zachowuj w bezpiecznym miejscu – mogą być potrzebne przy kontroli, transakcji notarialnej lub ubieganiu się o dofinansowanie.

Pamiętaj, iż maksymalna kara za brak świadectwa to 5 000 zł. Koszt wyrobienia świadectwa to 300-500 zł. Proste wyliczenie pokazuje, iż lepiej zrobić to legalnie od razu, niż ryzykować karę dziesięciokrotnie wyższą. Nie warto oszczędzać na niewłaściwych rzeczach.