Czapliński: LAND TRANSFER TAX – TO POTRZEBNY PODATEK, CZY SKOK NA KASĘ?

Każda nieruchomość na terenie Ontario ma przypisany swój numer identyfikacyjny i znajduje się w specjalnym systemie komputerowym zwanym Land Registry. Ten system trzyma rekord, kto jest właścicielem danej nieruchomości. Część nieruchomości należy do prowincji, ale zdecydowanie większość nieruchomości jest własnością prywatną lub biznesową.

Kiedy kupujemy nieruchomości na terenie całego Ontario, musimy dokonać przerejestrowania nieruchomości od sprzedającego do kupującego. Taka zmiana rejestracji, niestety, nie jest w większości sytuacji bezpłatna. I kiedy przepisujemy własność nieruchomości ze sprzedających na kupujących – kupujący muszą, według obecnego prawa, uiścić niemały podatek.

Podatek od przeniesienia własności nieruchomości ze sprzedających na kupujących nazywa się Land Transfer Tax (w skrócie LTT) i obowiązuje w całym Ontario.

1. Historia i geneza podatku

Podatek LTT wprowadzono w Ontario w 1974 roku w odpowiedzi na potrzebę generowania stabilnych dochodów dla prowincji. W latach 70. Ontario doświadczyło gwałtownego wzrostu rynku nieruchomości, co stworzyło szansę na wykorzystanie tych transakcji jako źródła finansowania kluczowych projektów publicznych.

Z biegiem lat podatek ten stał się nie tylko istotnym narzędziem dla budżetu prowincji, ale także sposobem na regulowanie rynku nieruchomości, zwłaszcza w obszarach o dużym popycie, takich jak Toronto.

W 2008 roku miasto Toronto, jako jedyne w prowincji, wprowadziło dodatkowy podatek miejski Municipal Land Transfer Tax (MLTT), aby wspierać potrzeby finansowe całego regionu GTA.

Argumentem władz stojących za wprowadzeniem MLTT był fakt, iż całe Ontario korzysta z infrastruktury Toronto do prowadzenia biznesu, wydarzeń kulturalnych czy promocji Ontario, ale nie dokłada się do finansowania potrzeb związanych z potrzebną infrastrukturą czy opłacaniem pracowników.

2. Przeznaczenie pieniędzy z LTT
Dochody generowane przez podatek LTT są przeznaczane na różne cele publiczne. W Ontario i w Toronto pieniądze te są najważniejsze dla:
a) Infrastruktury komunikacyjnej: budowa i modernizacja dróg, mostów oraz linii transportu publicznego, takich jak GO Transit czy Toronto Transit Commission (TTC).
Przykład: Rozbudowa linii metra Ontario Line w Toronto jest współfinansowana z dochodów podatkowych, w tym z LTT.
b) Edukacji: finansowanie szkół, programów edukacyjnych oraz budowa nowych placówek.
Przykład: W 2022 roku część środków z LTT została przeznaczona na budowę nowych szkół w regionie Peel i York.
c) Opieki zdrowotnej: rozbudowa szpitali i klinik, zakup nowoczesnego sprzętu medycznego.
Przykład: Budowa szpitala Vaughan Cortellucci byłaby niemożliwa bez takich źródeł dochodów.
d) Rozwoju miasta: projekty rewitalizacji miejskiej, parki i zieleń miejska, programy mieszkaniowe. W Toronto środki z MLTT są wykorzystywane na rozwój mieszkań komunalnych oraz ochronę środowiska.

3. System Land Registry Office
System Land Registry Office w Ontario to cyfrowa platforma rejestracji transakcji nieruchomościowych. Dzięki zastosowaniu nowoczesnych technologii, takich jak platforma Terraview, rejestracja jest szybka, precyzyjna i transparentna.
a) Działanie systemu: każda nieruchomość w Ontario posiada zapis w elektronicznej księdze wieczystej, który obejmuje dane o właścicielu, historię transakcji, ograniczenia prawne (easements) i hipoteki.
Przykład: Osoba kupująca dom w Mississauga może w systemie sprawdzić, czy nieruchomość jest obciążona długiem.
b) Utrzymanie i rozwój systemu: dochody z LTT wspierają modernizację i utrzymanie systemu, aby odpowiadał na rosnące potrzeby rynku. Ten system jest niezwykle istotny i powszechnie używany przez prawników, agentów Real Estate czy władze miasta. Dzięki temu, iż system jest skomputeryzowany, bardzo rzadko zdarzają się pomyłki i praktycznie bardzo gwałtownie można znaleźć, kto jest właścicielem danej nieruchomości, jakie są zadłużenia czy za ile nieruchomość była zakupiona.

4. Obliczanie LTT
Podatek LTT w Ontario i MLTT w Toronto obliczane są według progresywnych stawek. Stawki, które nalicza prowincja, są naliczane według poniższej formuły:
0.5% na pierwsze 55,000 CAD,
1.0% od 55,000CAD do 250,000 CAD,
1.5% od 250,000 CAD do 400,000 CAD,
2.0% od 400,000 CAD do 2,000,000 CAD,
2.5% powyżej 2,000,000 CAD (tylko dla nieruchomości mieszkalnych)

Stawki, które nalicza Toronto w formie MLTT, są zasadniczo takie same, czyli mieszkańcy Toronto płacą podatek podwójnej wysokości.
Przykład: Kupno domu w Toronto za 950,000 CAD:
Podatek prowincyjny:
0.5% z 55,000 CAD = 275 CAD,
1.0% z (250,000 CAD – 55,000 CAD) = 1,950 CAD,
1.5% z (400,000 CAD – 250,000 CAD) = 2,250 CAD,
2.0% z (950,000 CAD – 400,000 CAD) = 11,000 CAD,
Razem: 15,475 CAD.

Podatek torontoński:
Obliczenia identyczne: 15,475 CAD.
Łączna kwota podatków: 30,950 CAD.

5. Ulgi i zwolnienia z podatku
a) Ulgi dla kupujących po raz pierwszy są następujące:
Prowincja oferuje ulgę do 4,000 CAD.
Toronto oferuje ulgę do 4,475 CAD.
Przykład: jeżeli kupujący po raz pierwszy kupuje nieruchomość w Toronto do 400,000 CAD, ulgi te mogą całkowicie pokryć oba podatki.
b) Zwolnienia w przypadku transakcji rodzinnych:
Jeśli nieruchomość jest przekazywana między członkami rodziny (np. w darowiźnie), LTT może być umorzony. Wymaga to jednak formalnego potwierdzenia i spełnienia warunków prawnych.
Przykład: Rodzice przekazują dom swojemu dziecku, które nie musi płacić LTT, ale transakcja nie może zawierać płatności. Innymi słowy, jeżeli rodzice sprzedają dom dzieciom, a nie darują, to może być naliczony LTT od wysokości opłaty, na jaką się umówiono. No cóż, rząd jest zawsze głodny pieniędzy!

6. Zwolnienia w innych przypadkach:
Przeniesienie nieruchomości w ramach trustu testamentowego. Jest to proces, w którym nieruchomość jest przekazywana zgodnie z wolą zmarłego właściciela, zapisaną w jego testamencie. Testament ustanawia tzw. trust (fundusz powierniczy), a zarządzający nim powiernik ma obowiązek przenieść własność nieruchomości na wskazanych beneficjentów. W takim przypadku nieruchomość przechodzi na nowego właściciela bez konieczności uiszczania podatku od przeniesienia własności (Land Transfer Tax), ponieważ przeniesienie to wynika z dziedziczenia, a nie z zakupu lub sprzedaży. Warunkiem jest jednak zgodność transakcji z zapisami prawnymi i testamentowymi.
Przeniesienie własności na współmałżonka w wyniku rozwodu. Jest to proces regulowany przepisami prawa rodzinnego i podatkowego w Ontario. jeżeli podczas podziału majątku rozwodzący się współmałżonkowie uzgodnią, iż jedna osoba przejmie pełną własność wspólnie posiadanej nieruchomości, przeniesienie tej własności na nią może być zwolnione z podatku od przeniesienia własności (Land Transfer Tax).

7. Czy LTT jest potrzebny?
Podatek LTT, choć budzi kontrowersje, jest niezbędnym narzędziem finansowania kluczowych usług publicznych. Jednak rosnące ceny nieruchomości w Toronto sprawiają, iż wiele osób postrzega ten podatek jako dodatkową barierę cenową. Podwojenie obciążenia w Toronto może być szczególnie dotkliwe dla młodych nabywców, pomimo dostępnych ulg.
Z kolei brak tego podatku mógłby znacząco wpłynąć na jakość infrastruktury i usług publicznych. Przyszłe zmiany mogłyby obejmować podniesienie progów podatkowych lub zwiększenie ulg dla grup najbardziej potrzebujących.

Podsumowanie
Podatek od przeniesienia własności nieruchomości jest istotnym elementem systemu finansowego Ontario i Toronto. Wpływa na budżet publiczny, ale jednocześnie generuje wyzwania dla nabywców nieruchomości. Jego reforma, dostosowana do współczesnych realiów rynkowych, mogłaby uczynić rynek bardziej przystępnym, nie zmieniając korzyści dla społeczeństwa. Moim zdaniem 1% od wartości (niezależnie od ceny zakupu) powinna być tym, co zapłacimy. Ceny nieruchomości wzrosły wielokrotnie na wartości i wysoki LTT i MLTT są barierą dla wielu kupujących.
Wszystkich Państwa, zamierzających sprzedać lub kupić nieruchomość, zapraszam do kontaktu. Z euforią poprowadzę Państwa przez wszystkie procedury transakcji – profesjonalnie i bezstresowo.

Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007