Czy mając mieszkanie własnościowe, musisz płacić czynsz do spółdzielni? Nie każdy wie, wyjaśniamy

Większość właścicieli mieszkań co miesiąc przelewa pieniądze do spółdzielni albo na konto wspólnoty i nie bardzo wie, czym te dwie instytucje się różnią, za co dokładnie płaci i czy w ogóle jest do tego zobowiązana prawem. Odpowiedź na wszystkie te pytania jest prosta – ale żeby ją zrozumieć, trzeba najpierw rozgryźć jedno z największych nieporozumień polskiego rynku nieruchomości: słowo „czynsz” znaczy zupełnie co innego, zależnie od tego, kto je wypowiada.

Osiedle bloków w Warszawie. Fot. Warszawa w Pigułce.

Pierwsze nieporozumienie: „czynsz” w mieszkaniu własnościowym to nie czynsz

Czynsz w rozumieniu prawnym to opłata za korzystanie z cudzej rzeczy. Płacisz go właścicielowi za możliwość używania jego lokalu. Dotyczy więc wyłącznie najmu – kiedy wynajmujesz cudze mieszkanie i co miesiąc przelewasz pieniądze właścicielowi. To jest czynsz.

Jeśli mieszkanie jest twoje – masz akt notarialny, wpis w księdze wieczystej, spłaciłeś lub spłacasz kredyt hipoteczny – to comiesięczna opłata do spółdzielni lub wspólnoty nie jest czynszem. Jest opłatą eksploatacyjną (w spółdzielni) albo zaliczką na koszty zarządu nieruchomością wspólną (we wspólnocie). Pieniądze te nie trafiają do żadnego właściciela mieszkania – trafiają na pokrycie realnych kosztów utrzymania budynku. Dach, winda, klatka schodowa, fundusz remontowy. To twój udział w kosztach, które dotyczą wszystkich.

W potocznym języku słowo „czynsz” używane jest dla wszystkich tych opłat jednocześnie – i to nieporozumienie rodzi masę błędnych wyobrażeń o tym, co tak naprawdę się płaci i komu. Dalej w tekście używamy słowa „czynsz” w potocznym rozumieniu – czyli jako ogólna nazwa comiesięcznej opłaty za utrzymanie mieszkania, ale już wiesz, iż prawnie to nie to samo.

Spółdzielnia mieszkaniowa: płacisz co miesiąc, a oni zarządzają

Spółdzielnia mieszkaniowa to odrębna osoba prawna – instytucja, która jest właścicielem lub zarządcą całego budynku i gruntu, a poszczególni mieszkańcy mają do swoich lokali jedno z dwóch praw: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (zbywalne, dziedziczne, można je obciążyć hipoteką – ale formalnie nie jest to pełna własność) lub odrębną własność z księgą wieczystą (pełna własność, identyczna jak we wspólnocie).

W spółdzielni to zarząd lub rada nadzorcza ustala wysokość opłat. Mieszkańcy mają wpływ przez walne zgromadzenie, ale decyzje spółdzielni o zmianie stawek wymagają jedynie zachowania 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia – i obowiązują wszystkich, niezależnie od tego, czy głosowali za, czy przeciw.

Typowy rachunek w warszawskiej spółdzielni za mieszkanie o powierzchni 50-60 mkw. wynosi dziś 700-1 400 zł miesięcznie z mediami. W blokach z wielkiej płyty z lat 70. z centralnym ogrzewaniem może przekraczać 1 000-1 200 zł w okresie grzewczym. W ciągu 5 lat opłaty spółdzielcze wzrosły w Warszawie niemal dwukrotnie – mieszkanka Bielan, która 5 lat temu płaciła 350 zł za 40-metrowe M, dziś płaci ponad 600 zł za samą eksploatację, jeszcze bez mediów rozliczanych osobno.

Co składa się na opłaty w spółdzielni? Kilka pozycji, które widzisz na rachunku:

• Opłata eksploatacyjna – utrzymanie części wspólnych (klatki, korytarze, piwnice), wynagrodzenie zarządcy i pracowników administracji, sprzątanie, konserwacja, przeglądy techniczne (gazowe, kominiarskie), ubezpieczenie budynku, oświetlenie.
• Fundusz remontowy – „skarbonka” budynku. Gromadzone są w niej środki na ocieplenie, wymianę okien na klatkach, remont dachu, modernizację wind. Średnie wpłaty na fundusz remontowy to 150-250 zł miesięcznie za standardowe mieszkanie. W starszych, gorzej zarządzanych budynkach – wyższe, bo zaległości remontowe są większe.
• Zaliczki na media – centralne ogrzewanie, ciepła woda, zimna woda, wywóz śmieci. Część tych pozycji rozliczana jest rocznie lub co pół roku na podstawie wskazań liczników.
• Podatek od nieruchomości – spółdzielnia odprowadza go do gminy w imieniu mieszkańców za części wspólne i grunt. Właściciele lokali wyodrębnionych (z KW) płacą podatek od nieruchomości sami – bezpośrednio do urzędu miasta.

Wspólnota mieszkaniowa: właściciele zarządzają sami – albo przez administratora

Wspólnota mieszkaniowa powstaje automatycznie, z mocy prawa, gdy w budynku wyodrębniona zostaje co najmniej jedna własność lokalowa. Nie trzeba jej zakładać ani rejestrować – sama istnieje z chwilą pojawienia się pierwszego właściciela lokalu. We wspólnocie wszyscy właściciele mieszkań są współwłaścicielami nieruchomości wspólnej – klatki schodowej, windy, dachu, gruntu – w proporcji odpowiadającej ich udziałowi w całości budynku (liczonym zwykle według metrażu lokalu).

Kluczowa różnica wobec spółdzielni: we wspólnocie właściciele decydują o opłatach na zebraniu, większością głosów liczonych udziałami. Uchwała zapada, gdy za opowiedzą się właściciele dysponujący łącznie ponad połową udziałów w nieruchomości wspólnej. Nie ma żadnego ustawowego limitu stawek – wspólnota może uchwalić zaliczkę w dowolnej wysokości. Właściciel może zaskarżyć uchwałę do sądu jako sprzeczną z prawem lub interesami wspólnoty, ale nie może po prostu nie płacić.

Zamiast „czynszu” we wspólnocie mówi się o zaliczce na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Rozlicza się ją raz do roku – jeżeli rzeczywiste koszty były niższe od zaliczek, nadwyżka trafia z powrotem do właścicieli lub jest zaliczana na poczet kolejnego okresu. jeżeli koszty były wyższe – właściciele muszą dopłacić.

Wspólnoty często są tańsze w utrzymaniu niż duże spółdzielnie – szczególnie te w nowym budownictwie. Przykład z Warszawy: opłata za 60-metrowe mieszkanie w nowym bloku zarządzanym przez wspólnotę to 500-700 zł miesięcznie z mediami. W zbliżonym metrażowo mieszkaniu spółdzielczym w starym bloku – 900-1 200 zł. Różnica wynika ze struktury kosztów, stanu technicznego budynku i skali instytucji. Duże spółdzielnie mają więcej pracowników, większy aparat administracyjny i często stare budynki wymagające intensywnych remontów.

Mieszkania „bezczynszowe”: nie ma opłat do nikogo – ale i tak płacisz

Termin „mieszkanie bezczynszowe” pojawia się w ogłoszeniach sprzedaży i budzi entuzjazm kupujących. W rzeczywistości oznacza on tylko tyle, iż nie ma zewnętrznej instytucji – spółdzielni ani wspólnoty – pobierającej comiesięczną opłatę. Dzieje się tak w małych budynkach (mniej niż 3 wyodrębnione lokale), domach jednorodzinnych zaadaptowanych na kilka mieszkań, a coraz częściej w nowoczesnych niewielkich apartamentowcach, gdzie właściciele świadomie rezygnują z formalnego zarządu.

Czy to oznacza brak kosztów? Absolutnie nie. Właściciele sami ponoszą wszystkie wydatki na utrzymanie – tyle iż bez pośrednika. Remont dachu? Wszyscy właściciele składają się proporcjonalnie i sami szukają wykonawcy. Winda się psuje? Płacą bezpośrednio serwisantowi. Rachunki za wodę i ogrzewanie reguluje się u dostawcy indywidualnie lub w ramach nieformalnej umowy między właścicielami.

Suma tych wydatków jest zwykle zbliżona do opłat w małej wspólnocie, a niekiedy wyższa – bo właściciele płacą ceny detaliczne dla małych klientów zamiast stawek negocjowanych hurtowo przez dużą spółdzielnię. Zaletą jest pełna kontrola nad tym, jak pieniądze są wydawane. Wadą – brak rezerwy finansowej i ryzyko, iż jeden z właścicieli odmówi uczestniczenia w kosztach większego remontu.

Ważna kwestia prawna: jeśli w budynku są co najmniej 3 wyodrębnione lokale, wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa – choćby jeżeli nikt jej nie zarejestrował i nikt nie organizuje zebrań. „Mieszkanie bezczynszowe” w takim budynku jest pojęciem marketingowym, nie prawnym. Właściciele mogą nie płacić żadnej instytucji, ale mają wobec siebie nawzajem pełne prawa i obowiązki wynikające z ustawy o własności lokali.

Czy można nie płacić? Krótka odpowiedź: nie

Obowiązek uczestniczenia w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej wynika wprost z ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. nr 85, poz. 388 ze zm.) oraz ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. nr 4, poz. 27 ze zm.). Nie można się go zrzec, wypisać ze spółdzielni ani po prostu przestać płacić – choćby jeżeli mieszkanie jest wynajęte komuś innemu, stoi puste albo właściciel przebywa za granicą.

Zaległości w opłatach uruchamiają lawinę: naliczanie odsetek ustawowych, wezwania przedsądowe, nakaz zapłaty w trybie upominawczym (sąd wydaje go bez wzywania dłużnika, na posiedzeniu niejawnym), a po jego uprawomocnieniu – komornik. W skrajnych przypadkach wspólnota może żądać przymusowej sprzedaży lokalu na licytacji na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali – po 6 miesiącach nieprzerwanej zaległości. Przy licytacji komorniczej właściciel traci lokal i może nie odzyskać jego pełnej wartości rynkowej – cena startowa na pierwszej licytacji wynosi 3/4 ceny szacunkowej, na drugiej – 2/3.

Warszawa: spółdzielnie kontra wspólnoty – co droższe i gdzie

W Warszawie istnieją dziesiątki spółdzielni mieszkaniowych, z których największe – jak Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa, Spółdzielnia Mieszkaniowa „Wola” czy SM „Chomiczówka” – zarządzają kilkudziesięcioma tysiącami lokali każda. Łącznie zasoby spółdzielcze w stolicy liczą setki tysięcy mieszkań, głównie w dzielnicach z blokowiskami: Bemowie, Bielanach, Pradze-Południe, Ursusie, Ursynowie.

Nowe budownictwo deweloperskie po 2010 roku w zdecydowanej większości funkcjonuje jako wspólnoty mieszkaniowe – bez spółdzielni. Na Mokotowie, Wilanowie, Woli, Targówku i na innych „nowych” osiedlach deweloperskich właściciele sami zarządzają swoimi budynkami lub zlecają to profesjonalnym administratorom. Opłaty są tam zwykle niższe, ale możliwości negocjowania większych remontów – mniejsze, bo budynki są młodsze i nie mają jeszcze dużych funduszy remontowych.

Jeśli kupujesz mieszkanie w Warszawie i chcesz porównać przyszłe koszty utrzymania – zapytaj o pełną tabelę opłat (z podziałem na eksploatację, fundusz remontowy i media) z ostatnich 12 miesięcy. Sprawdź też, jaki jest stan funduszu remontowego i kiedy planowane są największe inwestycje – ocieplenie czy remont windy mogą oznaczać jednorazowe dopłaty rzędu kilku tysięcy złotych, choćby jeżeli comiesięczna zaliczka wygląda na atrakcyjną.

Sprawdź, co płacisz i czy płacisz adekwatnie

• Dowiedz się, czy jesteś we wspólnocie, spółdzielni, czy w układzie bezczynszowym. To informacja z aktu notarialnego i z zawiadomień, które co miesiąc dostajesz od zarządcy. jeżeli masz „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu” – jesteś w spółdzielni, choćby jeżeli czujesz się właścicielem. jeżeli masz odrębną własność z księgą wieczystą – możesz być we wspólnocie lub w spółdzielni zarządzającej wyodrębnionymi lokalami.
• Zażądaj szczegółowego rozbicia opłat. Zarządca – spółdzielnia, administrator wspólnoty lub ZGN – ma obowiązek udostępnić kalkulację stawek na żądanie właściciela lub członka spółdzielni. Sprawdź, ile idzie na eksploatację, ile na fundusz remontowy, ile to zaliczki na media. jeżeli któraś pozycja jest niejasna – pytaj.
• Porównaj stawkę funduszu remontowego z realnym stanem budynku. Ustawowe minimum funduszu remontowego wynosi 0 zł – nie ma dolnej granicy, wspólnota sama decyduje o stawce. jeżeli mieszkasz w bloku z lat 70. z windą, która się zacina, i z dachem bez remontu od 20 lat, a fundusz remontowy wynosi symboliczne 50 zł miesięcznie – to znak, iż w ciągu kilku lat czeka cię albo duże jednorazowe wezwanie do zapłaty, albo kredyt w imieniu wspólnoty spłacany przez właścicieli.
• Jako właściciel we wspólnocie – chodź na zebrania i głosuj. Uchwały o wysokości zaliczek zapadają głosami właścicieli liczonymi udziałami. Jeden właściciel z dużym mieszkaniem ma więcej głosów niż dwóch właścicieli z małymi. Nieobecność na zebraniu nie chroni cię od płacenia stawek, które inni przegłosowali pod twoją nieobecność.
• Jeśli rozważasz kupno „mieszkania bezczynszowego” – zapytaj, ile lokali jest wyodrębnionych w budynku. jeżeli więcej niż 2 – wspólnota istnieje z mocy prawa, choćby bez zebrań i rachunków. Oznacza to, iż możliwe są zaległości, roszczenia od sąsiadów i obowiązki, o których nikt ci nie powiedział przy zakupie.