Czy mając mieszkanie własnościowe trzeba płacić spółdzielni czy wspólnocie?

Wiele osób myśli, iż kupując mieszkanie na własność nie będzie musiał płacić już żadnych opłat oprócz mediów. Tymczasem kupno mieszkania na własność oznacza tak naprawdę comiesięczny „abonament”, którego nie uiszczenie grozi windykacją komorniczą ze sprzedażą zakupionego mieszkania włącznie.

Bloki z wielkiej płyty w Warszawie. Fot. Warszawa w Pigułce.

Właściciel nie płaci już nikomu za samo prawo do zajmowania własnego lokalu, ale przez cały czas musi uczestniczyć w kosztach utrzymania budynku, klatki schodowej, windy, instalacji, dachu czy terenu wokół nieruchomości. Do tego często dochodzą zaliczki na wodę, ogrzewanie i wywóz odpadów. Obowiązek wynika wprost z przepisów i dotyczy również osób posiadających pełną, odrębną własność mieszkania.

To jedna z częstszych wątpliwości pojawiających się po zakupie albo wykupieniu mieszkania. Skoro lokal jest już prywatną własnością, pojawia się pytanie: dlaczego każdego miesiąca przez cały czas trzeba przelewać kilkaset, a czasem ponad tysiąc złotych spółdzielni lub wspólnocie?

Odpowiedź jest prosta: właścicielem jesteśmy przede wszystkim wewnątrz własnego mieszkania. Jednocześnie wraz z lokalem korzystamy z części budynku, które służą wszystkim mieszkańcom. Ich utrzymanie kosztuje niezależnie od tego, czy mieszkanie jest własnościowe, czy nie.

Własne mieszkanie, ale dach, klatka i winda są wspólne

W przypadku odrębnej własności lokalu właściciel mieszkania posiada również udział w nieruchomości wspólnej. Obejmuje ona te części budynku i gruntu, które nie służą wyłącznie jednemu lokalowi.

Najbardziej oczywiste przykłady to klatki schodowe, dach, elewacja, fundamenty, korytarze, windy, części instalacji, pomieszczenia techniczne czy teren należący do nieruchomości.

Jeżeli więc trzeba naprawić dach, pomalować klatkę, serwisować windę, posprzątać części wspólne albo zapłacić za energię elektryczną zużywaną na korytarzach, koszty te muszą zostać pokryte przez właścicieli mieszkań.

Ustawa o własności lokali stanowi wprost, iż właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem własnego mieszkania i uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Na koszty zarządu mogą składać się między innymi:

• remonty i bieżąca konserwacja budynku,
• utrzymanie windy,
• energia zużywana w częściach wspólnych,
• utrzymanie czystości,
• ubezpieczenie nieruchomości,
• niektóre podatki i opłaty dotyczące części wspólnej,
• wynagrodzenie zarządcy lub koszty administracji.

Właściciele wpłacają na pokrycie tych wydatków comiesięczne zaliczki. Zgodnie z ustawą o własności lokali są one co do zasady płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca.

To, co potocznie nazywamy „czynszem”, często wcale nie jest czynszem

Na miesięcznym zestawieniu można zobaczyć jedną dużą kwotę, dlatego mieszkańcy zwykle mówią po prostu o „czynszu”. W przypadku właściciela mieszkania jest to jednak określenie potoczne.

Właściciel nie płaci wspólnocie czynszu za możliwość mieszkania we własnym lokalu. Płaci przede wszystkim zaliczki na koszty zarządu i utrzymania nieruchomości oraz należności związane z własnym mieszkaniem, o ile są rozliczane za pośrednictwem wspólnoty lub spółdzielni.

Na jednej miesięcznej opłacie mogą znaleźć się więc bardzo różne pozycje, na przykład ogrzewanie, woda, odprowadzanie ścieków, gospodarowanie odpadami, eksploatacja budynku, sprzątanie, administracja czy zaliczka na przyszłe remonty.

Część tych pieniędzy nie zostaje w ogóle w kasie wspólnoty czy spółdzielni. Zarządca jedynie zbiera je od mieszkańców i przekazuje dostawcom konkretnych usług.

Dobrym przykładem jest ogrzewanie. o ile cały budynek ma wspólną umowę z dostawcą ciepła, właściciel mieszkania wpłaca zaliczkę zarządcy, a po zakończeniu okresu rozliczeniowego zużycie może zostać rozliczone.

Mieszkanie w spółdzielni może być pełną własnością. Opłaty przez cały czas zostają

Sytuacja komplikuje się nieco w budynkach spółdzielczych, ponieważ funkcjonują tam różne rodzaje praw do lokalu.

Czym innym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a czym innym odrębna własność lokalu. W drugim przypadku właściciel ma swoją księgę wieczystą i jest właścicielem mieszkania jako odrębnej nieruchomości.

Nie oznacza to jednak automatycznego zerwania wszystkich finansowych relacji ze spółdzielnią.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje wprost, iż właściciele lokali znajdujących się w nieruchomościach zarządzanych przez spółdzielnię uczestniczą w kosztach związanych z eksploatacją i utrzymaniem swoich lokali oraz nieruchomości wspólnych.

Co szczególnie ważne, dotyczy to również właściciela, który nie jest członkiem spółdzielni. Sam fakt, iż ktoś ma odrębną własność i nie należy do spółdzielni, nie zwalnia go z ponoszenia kosztów dotyczących jego budynku.

Jeżeli więc spółdzielnia przez cały czas zarządza nieruchomością, miesięczne opłaty mogą przez cały czas trafiać właśnie do niej.

Wspólnota powstaje z właścicieli mieszkań

W budynku funkcjonującym jako wspólnota mieszkaniowa sprawa wygląda trochę inaczej. Wspólnota nie jest zewnętrzną firmą, której właściciel mieszkania płaci za możliwość korzystania z lokalu.

Wspólnotę tworzą sami właściciele lokali znajdujących się w danej nieruchomości.

Kupując mieszkanie w takim budynku, właściciel staje się więc częścią wspólnoty. Wraz z pozostałymi właścicielami finansuje utrzymanie wspólnej nieruchomości i uczestniczy w podejmowaniu decyzji dotyczących budynku.

W praktyce pieniądze mogą być przelewane na rachunek wspólnoty lub rachunek obsługiwany przez zarządcę czy administratora, ale obowiązek ich ponoszenia wynika przede wszystkim z samego faktu bycia właścicielem lokalu i współwłaścicielem części wspólnych.

Czy można zrezygnować z opłat, jeżeli nie korzystamy z windy albo mieszkanie stoi puste?

Zasadniczo nie. Właściciel nie może jednostronnie stwierdzić, iż nie korzysta z jakiegoś elementu budynku i dlatego nie będzie uczestniczył w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej.

Przykładowo osoba mieszkająca na parterze może praktycznie nie korzystać z windy, ale winda pozostaje elementem wspólnej infrastruktury budynku. Podobnie właściciel nie może odmówić finansowania naprawy dachu tylko dlatego, iż jego lokal znajduje się na pierwszym piętrze.

Również niewynajmowane i czasowo puste mieszkanie nie przestaje generować wszystkich kosztów. przez cały czas istnieje udział właściciela w wydatkach na nieruchomość wspólną.

Niektóre opłaty zależne od liczby mieszkańców lub rzeczywistego zużycia mogą oczywiście spaść. jeżeli nikt nie mieszka w lokalu, inne może być zużycie wody czy wysokość części opłat za odpady. Nie oznacza to jednak wyzerowania całej miesięcznej należności.

Fundusz remontowy też może pozostać, mimo iż mieszkanie jest własne

Wysoką pozycją na miesięcznych rozliczeniach bywa fundusz remontowy. Część właścicieli zastanawia się, dlaczego ma odkładać pieniądze na remont budynku, skoro prywatne mieszkanie remontuje przecież za własne środki.

Chodzi jednak o dwie zupełnie inne rzeczy.

Remont łazienki, wymiana podłogi czy malowanie ścian wewnątrz mieszkania obciążają właściciela lokalu. Natomiast remont dachu, elewacji, klatki schodowej czy wspólnych instalacji dotyczy całego budynku.

Na takie wydatki mieszkańcy mogą gromadzić środki przez wiele lat, aby koszt dużego remontu nie spadł na nich jednorazowo.

Jeżeli przykładowo wymiana dachu kosztuje setki tysięcy złotych, trudno byłoby oczekiwać, iż każdy właściciel w jednym miesiącu wpłaci nagle kilka czy kilkanaście tysięcy złotych. Dlatego środki na przyszłe remonty często gromadzone są stopniowo.

Właściciel płaci także wtedy, gdy nie zgadza się z wysokością opłat

Sam fakt zakwestionowania wysokości naliczenia nie oznacza, iż można po prostu przestać płacić.

Właściciele we wspólnocie mają prawo kontrolować jej działalność, otrzymywać informacje o kosztach i podejmować uchwały. W określonych sytuacjach uchwałę wspólnoty można również zaskarżyć do sądu.

W spółdzielni przepisy także przewidują możliwość żądania informacji dotyczących sposobu obliczenia opłat i kwestionowania ich wysokości.

To jednak co innego niż jednostronne zaprzestanie wpłat. Narastające zaległości mogą skutkować naliczaniem odsetek, wezwaniami do zapłaty, a następnie skierowaniem sprawy do sądu i egzekucją należności.

Kupiłeś mieszkanie za gotówkę i nie masz kredytu? Miesięczne opłaty przez cały czas będą

Nie ma również znaczenia, czy mieszkanie zostało kupione za gotówkę, czy finansowane kredytem hipotecznym.

Rata kredytu i opłaty na rzecz wspólnoty albo spółdzielni to dwie całkowicie odrębne rzeczy.

Osoba, która spłaci ostatnią ratę kredytu, przestaje mieć zobowiązanie wobec banku, ale przez cały czas pozostaje właścicielem części nieruchomości wspólnej. Dlatego przez cały czas uczestniczy w kosztach jej utrzymania.

Podobnie wygląda sytuacja po zakupie mieszkania bez kredytu. Brak raty bankowej nie oznacza, iż lokal staje się całkowicie bezkosztowy.

Co naprawdę znika po zakupie mieszkania na własność?

Najprościej rozdzielić dwie rzeczy.

Nie płacimy nikomu za samo prawo do mieszkania we własnym lokalu. Nie jest to czynsz najmu należny właścicielowi mieszkania.

Nadal natomiast ponosimy koszty związane z funkcjonowaniem nieruchomości: części wspólnych, administracji, remontów oraz mediów i usług dotyczących naszego lokalu, o ile są rozliczane za pośrednictwem zarządcy.

Dlatego określenie „mieszkanie bezczynszowe” również potrafi być mylące. choćby w takim budynku trzeba przecież zapłacić za wodę, śmieci, ogrzewanie, prąd w częściach wspólnych, naprawy czy remont dachu. Różnica polega przede wszystkim na sposobie organizacji i rozliczania tych wydatków.

Własność mieszkania nie zwalnia więc z płacenia na utrzymanie budynku. o ile nieruchomością zarządza wspólnota, opłaty trafiają do wspólnoty lub jej zarządcy. o ile budynek pozostaje zarządzany przez spółdzielnię, właściciel może przez cały czas płacić spółdzielni – także wtedy, gdy posiada pełną odrębną własność lokalu i choćby gdy nie jest członkiem spółdzielni.

Podstawa prawna: ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

Podstawa jest dość jednoznaczna: art. 13–15 ustawy o własności lokali nakładają na właściciela obowiązek udziału w kosztach nieruchomości wspólnej i przewidują comiesięczne zaliczki, a art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych obejmuje także właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni.