Właściciele nieruchomości wynajmowanych na Florydzie często zastanawiają się, czy warto przenieść nieruchomość do spółki LLC, a następnie umieścić udziały w tej spółce w revocable living trust, czyli odwoływalnym funduszu powierniczym. Takie rozwiązanie może połączyć kilka ważnych celów: ochronę majątku, planowanie spadkowe oraz uniknięcie postępowania spadkowego (probate). Nie jest to jednak rozwiązanie odpowiednie dla wszystkich właściciela nieruchomości. Przed podjęciem decyzji należy rozważyć zarówno korzyści, jak i potencjalne koszty oraz komplikacje.
LLC i trust mogą pomóc chronić majątek i ułatwić planowanie spadkowe właściciela nieruchomości na Florydzie. Fot. Ilustracja WEMJak działa taka struktura?
W typowym rozwiązaniu nieruchomość wynajmowana jest własnością spółki LLC. Oznacza to, iż to LLC, a nie osoba fizyczna, jest wpisana do aktu własności nieruchomości. Następnie właściciel przenosi udziały w LLC do swojego revocable trust. Przykładowo: Jan posiada dom na Florydzie, który wynajmuje. Zakłada spółkę „John Smith, LLC” i przenosi własność domu na LLC. Następnie tworzy revocable trust i przenosi do niego swoje udziały w LLC. W rezultacie LLC jest właścicielem nieruchomości, natomiast trust jest właścicielem udziałów w LLC. Oba elementy pełnią więc różne funkcje.
Zalety posiadania nieruchomości przez LLC
Jednym z głównych powodów tworzenia LLC jest ochrona przed odpowiedzialnością osobistą za zobowiązania związane z nieruchomością. Zgodnie z prawem Florydy członek lub menedżer LLC co do zasady nie ponosi osobistej odpowiedzialności za zobowiązania samej spółki wyłącznie z powodu bycia jej członkiem lub menedżerem.
Może to mieć szczególne znaczenie w przypadku nieruchomości wynajmowanej. o ile najemca lub gość dozna obrażeń na terenie nieruchomości i wystąpi z roszczeniem, właścicielem nieruchomości jest LLC, a nie bezpośrednio osoba fizyczna. Może to pomóc oddzielić zobowiązania związane z nieruchomością od pozostałego osobistego majątku właściciela. Ochrona ta nie jest jednak absolutna. LLC nie chroni właściciela przed odpowiedzialnością za jego własne bezprawne działania lub zaniedbania. W niektórych sytuacjach znaczenie mogą mieć również osobiste gwarancje lub inne zobowiązania właściciela. Z tego względu odpowiednie ubezpieczenie nieruchomości pozostaje bardzo ważne.
Właściciele kilku nieruchomości mogą również rozważyć utworzenie oddzielnej LLC dla każdej nieruchomości. Dzięki temu ryzyko związane z jedną nieruchomością może być lepiej oddzielone od pozostałych inwestycji.
Zalety revocable trust
Umieszczenie udziałów w LLC w revocable trust może przynieść istotne korzyści w zakresie planowania spadkowego. Po śmierci właściciela udziały w LLC mogą pozostać własnością trustu, zamiast stać się składnikiem majątku należącym bezpośrednio do zmarłego i podlegającym postępowaniu probate. sukcesor trustee może wówczas kontynuować zarządzanie trustem i udziałami w LLC oraz rozdysponować je zgodnie z instrukcjami zawartymi w trust.
Może to ułatwić rodzinie przeprowadzenie procesu administracji majątkiem i zapewnić ciągłość zarządzania nieruchomością. Revocable trust może również przewidywać, co stanie się, o ile właściciel nieruchomości utraci zdolność do samodzielnego zarządzania swoimi sprawami. Zamiast konieczności ustanawiania opiekuna przez sąd, successor trustee może przejąć zarządzanie majątkiem zgodnie z postanowieniami trustu.
Potencjalne wady
Taka struktura ma jednak również wady. Po pierwsze: utworzenie i prowadzenie LLC wiąże się z dodatkowymi kosztami i obowiązkami administracyjnymi. Spółka musi być adekwatnie utrzymywana, należy prowadzić odpowiednią dokumentację oraz składać wymagane dokumenty i opłaty.
Po drugie: przeniesienie istniejącej nieruchomości do LLC może mieć konsekwencje związane z kredytem hipotecznym, ubezpieczeniem, podatkami i kosztami transakcji. Umowa kredytowa może ograniczać możliwość przeniesienia własności, a ubezpieczyciel może wymagać zmiany polisy. Kwestie te należy sprawdzić przed przygotowaniem aktu przenoszącego własność.
Po trzecie: przeniesienie udziałów LLC do trustu wymaga odpowiedniej dokumentacji. Dokumenty trustu i LLC powinny być ze sobą skoordynowane, aby trustee miał odpowiednie uprawnienia do zarządzania udziałami.
Należy również pamiętać, iż revocable trust sam w sobie zasadniczo nie zapewnia dodatkowej ochrony majątku przed wierzycielami osoby, która go utworzyła. W przypadku odwoływalnego trustu majątek pozostaje zasadniczo dostępny dla wierzycieli settlora w takim samym zakresie, w jakim byłby dostępny, gdyby settlor posiadał go bezpośrednio. Ochrona odpowiedzialności w omawianej strukturze wynika przede wszystkim z LLC, a nie z revocable trust.
Czy taka struktura jest odpowiednia dla Ciebie?
Dla właściciela nieruchomości wynajmowanej na Florydzie połączenie LLC z revocable trust może być skutecznym sposobem na połączenie ochrony majątku i planowania spadkowego. Nie oznacza to jednak, iż jest to najlepsze rozwiązanie w każdej sytuacji. Przed przeniesieniem istniejącej nieruchomości warto przeanalizować między innymi rodzaj nieruchomości, istniejący kredyt hipoteczny, ubezpieczenie, liczbę posiadanych nieruchomości, sposób ich obecnego posiadania oraz cały plan spadkowy właściciela. W zależności od sytuacji wskazane może być również skonsultowanie planowanej struktury z prawnikiem, doradcą podatkowym, ubezpieczycielem oraz – w przypadku nieruchomości obciążonej kredytem.
Jovita Wysocka Ahava, Esq.
Jovita Wysocka Ahava jest prawnikiem zajmującym się prawem spadkowym. Jest współwłaścicielką Ahava Legacy Law i ma ponad 25 lat doświadczenia w prowadzeniu różnorodnych spraw cywilnych i sądowych. Jej największe sukcesy i osobista satysfakcja jako adwokata wynikają z pomagania klientom i ich rodzinom w zachowywaniu ich dziedzictwa oraz przywracaniu ich życia do normy po poważnym wypadku. Jovita Wysocka Ahava reprezentuje klientów na całej Florydzie. Najlepiej skontaktować się z z nią pod numerem telefonu (727) 362-1234 lub mailem na [email protected].
Ten artykuł ma na celu wyłącznie informacje, a nie porady prawne.
