Jak uniknąć podwyżki czynszu? Ten zapis w umowie może uratować twój portfel

Rok 2025 zaczął się falą nowych umów i… nowych kwot. Właściciele mieszkań coraz częściej decydują się na aktualizację czynszu, tłumacząc to inflacją i rosnącymi kosztami utrzymania nieruchomości. Z kolei najemcy, zwłaszcza w dużych miastach, zaczynają coraz uważniej czytać umowy, bo choćby drobny zapis może zadecydować o tym, czy czynsz pozostanie bez zmian przez rok, czy wzrośnie już po kilku miesiącach.

Fot. Warszawa w Pigułce

W Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu właściciele coraz częściej wprowadzają do umów tzw. klauzule waloryzacyjne. Ich celem jest ochrona przed utratą wartości pieniądza, ale w praktyce oznacza to, iż czynsz może rosnąć automatycznie – np. o wskaźnik inflacji GUS. Problem w tym, iż wielu najemców podpisuje takie zapisy, nie wiedząc, co dokładnie oznaczają.

Czym jest klauzula waloryzacyjna

To właśnie ten fragment umowy może uratować lub zrujnować twój portfel. Klauzula waloryzacyjna pozwala właścicielowi podnieść czynsz bez renegocjacji, jeżeli wzrosną koszty życia, podatki, opłaty administracyjne lub inflacja. Dobrze napisana chroni obie strony – właściciel nie traci na rosnących kosztach, a najemca zna z góry zasady zmian.

Gorzej, gdy klauzula jest niejasna lub pozostawia pełną swobodę właścicielowi. Wtedy podwyżka może być jednostronna, a najemca ma ograniczone pole manewru. Dlatego najważniejsze jest brzmienie zapisu. jeżeli umowa nie precyzuje, o ile i jak często czynsz może rosnąć, lepiej się wstrzymać z podpisem.

Co mówi prawo

Kodeks cywilny dopuszcza zmianę wysokości czynszu, ale tylko w określonych warunkach. W przypadku umów na czas określony, podwyżka jest możliwa wyłącznie wtedy, gdy taka możliwość została jasno wskazana w umowie. Bez tego właściciel nie może samowolnie zmieniać kwoty.

W umowach na czas nieokreślony sprawa jest prostsza – właściciel może wypowiedzieć dotychczasową stawkę i zaproponować nową, ale musi to zrobić z odpowiednim wyprzedzeniem (zazwyczaj co najmniej 3 miesiące). Najemca może przyjąć nowe warunki albo rozwiązać umowę.

Ustawa o ochronie praw lokatorów dodatkowo wskazuje, iż każda podwyżka powinna być uzasadniona – np. wzrostem opłat za media, fundusz remontowy czy podatki od nieruchomości. jeżeli właściciel nie potrafi tego udokumentować, najemca może się odwołać, a w ostateczności skierować sprawę do sądu.

Jak uniknąć podwyżki czynszu

Najważniejsza zasada brzmi: czytaj umowę zanim podpiszesz. Brzmi banalnie, ale większość sporów wynika z pośpiechu. jeżeli właściciel proponuje zapis o waloryzacji, poproś, by wskazał dokładnie, według jakiego wskaźnika i jak często czynsz może być aktualizowany.

Dobrym rozwiązaniem jest ograniczenie częstotliwości zmian – np. raz w roku – lub ustalenie górnego limitu wzrostu, np. do 5 % rocznie. Dzięki temu wiesz, iż choćby przy wysokiej inflacji czynsz nie wzrośnie w sposób nieprzewidywalny.

Warto też dopisać, iż każda zmiana wysokości czynszu wymaga formy pisemnej. Właściciel nie może wówczas poinformować cię SMS-em czy ustnie – musi przesłać aneks lub oficjalne zawiadomienie. To drobiazg, ale daje ci prawo do reakcji i czasu w decyzję.

Jeśli podpisujesz umowę długoterminową (na 2 – 3 lata), możesz zaproponować stałą stawkę przez pierwszy rok. Wielu właścicieli zgadza się na takie rozwiązanie, jeżeli najemca płaci regularnie i dba o lokal.

Co to oznacza dla ciebie

Rynek najmu w Polsce wciąż rośnie, ale stabilność stawek czynszu to dziś rzadkość. Czynsze w największych miastach wzrosły w ciągu dwóch lat o ponad 20 %, a prognozy mówią o kolejnych korektach. W takiej sytuacji dobrze napisana umowa to twoje jedyne realne zabezpieczenie.

Jeśli dopiero wynajmujesz mieszkanie, poproś o kopię projektu umowy z wyprzedzeniem i skonsultuj ją z kimś, kto zna się na prawie nieruchomości. Czasem jedno zdanie może zadecydować o tym, czy za pół roku zapłacisz o 200 zł więcej, czy przez cały czas tyle samo.

Banki, ubezpieczyciele i właściciele mają swoje mechanizmy ochronne. Najemca – tylko umowę. A skoro to ona reguluje twoje codzienne wydatki, warto dopilnować każdego przecinka. W końcu łatwiej zapobiec podwyżce, niż potem walczyć o cofnięcie czynszu, który już wzrósł.