Jak ustalić, czyja jest działka, którą chcesz kupić?

Zakup działki to dla wielu osób pierwszy krok do budowy własnego domu. Zanim jednak zaczniemy planować projekt i rozmawiać z bankiem o kredycie, trzeba odpowiedzieć na podstawowe pytanie: kto jest właścicielem gruntu i czy osoba, która go sprzedaje, rzeczywiście ma do tego prawo. Wyjaśniamy, jak to sprawdzić samodzielnie i na co zwrócić uwagę, zanim podpiszemy jakiekolwiek dokumenty.

Dlaczego ogłoszenie to za mało?

Ogłoszenia o sprzedaży działek rzadko zawierają dane właściciela. Często wystawia je pośrednik, członek rodziny lub pełnomocnik, a nie sam właściciel. Zdarza się też, iż grunt ma kilku współwłaścicieli, a tylko jeden z nich jest zainteresowany sprzedażą. W skrajnych przypadkach mamy do czynienia z oszustami, którzy próbują sprzedać cudzą nieruchomość albo pobrać zaliczkę za działkę, która nigdy nie zostanie przeniesiona na kupującego.

Dlatego zapewnienia sprzedającego warto zawsze potwierdzić w oficjalnych źródłach. Na szczęście większość potrzebnych informacji można sprawdzić bez wychodzenia z domu.

Krok 1: ustal numer działki

Punktem wyjścia jest numer ewidencyjny działki. jeżeli nie ma go w ogłoszeniu, można go znaleźć na publicznych mapach geoportalowych. Wystarczy odszukać grunt na mapie i kliknąć w jego obszar. Wyświetli się wtedy numer działki, obręb ewidencyjny i gmina, a także pełny identyfikator działki. Warto przy tym porównać granice i powierzchnię widoczne na mapie z tym, co pokazuje sprzedający – rozbieżności zdarzają się częściej, niż mogłoby się wydawać.

Krok 2: sprawdź księgę wieczystą

Najpewniejszym źródłem informacji o właścicielu jest księga wieczysta. Jest jawna, a jej treść można bezpłatnie przejrzeć w serwisie Ministerstwa Sprawiedliwości. Potrzebny jest jednak numer księgi, którego sam numer działki nie zawiera. Można go uzyskać od sprzedającego albo wyszukać na podstawie numeru działki lub adresu nieruchomości.

Dane właściciela znajdziemy w dziale II księgi. Wpisane są tam imiona i nazwiska właścicieli lub nazwa firmy albo gminy, a także informacja o współwłasności i podstawie nabycia, np. umowie kupna czy spadku. jeżeli w księdze figuruje kilka osób, umowę sprzedaży będą musiały podpisać wszystkie.

Całą procedurę krok po kroku – od odnalezienia działki na mapie, przez ustalenie numeru księgi, po odczytanie danych właściciela – opisuje poradnik: https://ksiegiwieczyste.pl/czytaj/jak-sprawdzic-kto-jest-wlascicielem-dzialki/, opublikowany na blogu serwisu Ksiegiwieczyste.pl. Warto się z nim zapoznać przed pierwszym spotkaniem ze sprzedającym.

A może zapytać w urzędzie?

Wiele osób zakłada, iż dane właściciela najprościej uzyskać w starostwie, które prowadzi ewidencję gruntów i budynków. W praktyce nie jest to takie proste. Urząd udostępni dane osobowe właściciela tylko osobie, która wykaże interes prawny, a sama chęć zakupu działki zwykle nie jest wystarczającym powodem. Bez tego wypis z rejestru gruntów nie będzie zawierał danych właściciela. Dlatego dla przyszłego kupującego księga wieczysta pozostaje najszybszą i najbardziej dostępną drogą.

Co, jeżeli działka nie ma księgi wieczystej?

Nie każda nieruchomość ma założoną księgę wieczystą. Dotyczy to zwłaszcza starszych gruntów rolnych, przekazywanych w rodzinie przez pokolenia. W takiej sytuacji sprzedający musi wykazać swoje prawo własności innymi dokumentami, np. aktem notarialnym, postanowieniem o nabyciu spadku lub decyzją administracyjną. Ich ocenę warto powierzyć notariuszowi jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Brak księgi nie musi przekreślać transakcji, ale zawsze wymaga większej ostrożności.

Ustalenie właściciela to dopiero początek

Gdy wiemy już, do kogo należy działka, warto od razu przejrzeć pozostałe działy księgi wieczystej. W dziale III sprawdzimy, czy grunt nie jest obciążony służebnością, np. prawem przejazdu dla sąsiada lub przebiegiem linii energetycznej. Dział IV pokaże, czy na nieruchomości nie ciąży hipoteka. Niezależnie od księgi trzeba też sprawdzić w urzędzie gminy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, aby upewnić się, iż na działce w ogóle można postawić dom.

Kilka godzin poświęconych na takie sprawdzenie to niewielki wysiłek w porównaniu z wartością transakcji. Pozwala uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i rozmawiać ze sprzedającym z pozycji kogoś, kto dobrze zna stan prawny nieruchomości. A to często pomaga także w negocjacjach ceny.

Artykuł sponsorowany.