Jak wygląda rynek nieruchomości w Krakowie w 2025?

Kraków w pierwszym kwartale 2025 roku potwierdził swoją pozycję jako jeden z najdynamiczniejszych rynków nieruchomości w Polsce. Według oficjalnych danych Narodowego Banku Polskiego, największy wzrost odnotowały ceny transakcyjne na rynku wtórnym (+10,6% rok do roku), podczas gdy rynek pierwotny wzrósł o 6,6%. Średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym wyniosły 15 099 zł/m², a na rynku pierwotnym 15 686 zł/m². Miasto systematycznie inwestuje w infrastrukturę – budżet na 2025 rok przewiduje 939 mln zł na inwestycje, w tym najważniejsze projekty transportowe i społeczne.

Jak zmieniały się ceny nieruchomości w Krakowie w ostatnim roku?

Pierwszy kwartał 2025 roku przyniósł wyraźne zmiany na krakowskim rynku nieruchomości. Według najnowszych danych NBP, ceny transakcyjne mieszkań kształtują się następująco:

Rynek pierwotny:

• Ceny transakcyjne: 15 686 zł/m² (wzrost o 6,6% rok do roku)
• Ceny ofertowe: 16 802 zł/m² (wzrost o 7,8% rok do roku)

Rynek wtórny:

• Ceny transakcyjne: 15 099 zł/m² (wzrost o 10,6% rok do roku)
• Ceny ofertowe: 16 428 zł/m² (wzrost o 0,1% rok do roku)

Najbardziej zauważalnym trendem jest znaczące przyspieszenie wzrostu cen transakcyjnych na rynku wtórnym, które przewyższa dynamikę rynku pierwotnego o niemal 4 punkty procentowe. Eksperci NBP wskazują, iż to pierwszy tak wyraźny sygnał stabilizacji na rynku mieszkaniowym po okresach intensywnych wzrostów.

Wykres dynamiki cen mieszkań w Krakowie od I kwartału 2023 do I kwartału 2025, pokazujący ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym

Dlaczego warto mieszkać w Krakowie?

Kraków konsekwentnie plasuje się w czołówce polskich miast pod względem atrakcyjności mieszkaniowej. W rankingu kanadyjskiej firmy Resonance Consultancy „World’s Best Cities 2025” Kraków znalazł się na 60. pozycji na świecie, jako jedno z dwóch polskich miast w zestawieniu. Miasto otrzymało szczególne wyróżnienie za infrastrukturę rowerową, zajmując 4. miejsce na świecie.

W rankingu „European Cities and Regions of the Future 2025” Kraków uplasował się w czołowej trójce dużych miast europejskich jako miasto przyszłości, zajmując 1. miejsce w kategoriach „kapitał ludzki i styl życia” oraz „przyjazne otoczenie dla biznesu”. Według rankingu Barometr Rozwoju Miast 2024 Fundacji Łódź, Kraków zajął pierwsze miejsce jako najlepsze miasto do życia w Polsce.

Najbardziej popularne dzielnice w Krakowie

Na podstawie aktualnych danych rynkowych z lipca 2025 roku, ceny mieszkań w poszczególnych dzielnicach Krakowa różnią się znacząco:

Najdroższe dzielnice

Stare Miasto – 17 749 zł/m²
Historyczne centrum miasta pozostaje najbardziej prestiżową lokalizacją w Krakowie.

Grzegórzki – 16 541 zł/m²
Dzielnica doskonale skomunikowana z centrum, popularna wśród profesjonalistów.

Podgórze – 16 177 zł/m²
Dynamicznie rozwijająca się dzielnica łącząca charakter historyczny z nowoczesnymi inwestycjami.

Dzielnice o przystępnych cenach

Wzgórza Krzesławickie – 11 677 zł/m²
Najtańsza z analizowanych dzielnic, oferująca spokojne warunki mieszkaniowe.

Nowa Huta – 12 094 zł/m²
Dzielnica oferująca dobre połączenia komunikacyjne przy umiarkowanych cenach.

Bieńczyce – 12 219 zł/m²
Atrakcyjna cenowo lokalizacja z dostępem do terenów zielonych.

Ceny nieruchomości na rynku wtórnym w Krakowie

Ceny mieszkań na rynku wtórnym w Krakowie

Rynek wtórny w Krakowie wykazał w pierwszym kwartale 2025 roku najwyższą dynamikę wzrostu cen wśród wszystkich segmentów. Średnie ceny transakcyjne wyniosły 15 099 zł/m², co oznacza wzrost o 10,6% w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku.

Ten znaczący wzrost może wynikać z ograniczonej podaży atrakcyjnych mieszkań w dobrych lokalizacjach oraz rosnącej konkurencji wśród kupujących. Różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi wynosi w tej chwili około 1 329 zł/m², co wskazuje na przestrzeń do negocjacji.

Sprawdź mieszkania na sprzedaż w Krakowie w serwisie Adresowo.pl

Ceny domów na rynku wtórnym w Krakowie

Średnie ceny domów na rynku wtórnym w Krakowie w czerwcu 2025 roku wyniosły 10 663 zł/m², co oznacza spadek o 0,33% w porównaniu z poprzednim miesiącem. Segment domów charakteryzuje się znacznym zróżnicowaniem cenowym w zależności od lokalizacji i stanu nieruchomości.

Ceny nieruchomości na rynku pierwotnym w Krakowie

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Krakowie

Na rynku pierwotnym ceny transakcyjne osiągnęły poziom 15 686 zł/m² w pierwszym kwartale 2025 roku, co oznacza wzrost o 6,6% rok do roku. Ceny ofertowe wynoszą 16 802 zł/m² przy wzroście o 7,8% rok do roku.

Według danych portalu Adresowo.pl, w maju 2025 roku za metr kwadratowy mieszkania na rynku pierwotnym w Krakowie trzeba było zapłacić średnio 16 750 zł, co oznacza wzrost o 3% w porównaniu z ubiegłym rokiem. W ofercie znajduje się ponad 11 tysięcy mieszkań z rynku pierwotnego.

Ceny domów na rynku pierwotnym w Krakowie

Na rynku pierwotnym domów dostępnych jest 129 ofert w 9 inwestycjach deweloperskich. Średnia cena za m² domów wynosi 16 686 zł. Najtańszy nowy dom kosztuje 1 160 000 zł. Inwestycje koncentrują się głównie w dzielnicach poza ścisłym centrum – najwięcej projektów realizowanych jest na terenie Prądnika Białego, Dębnika, Bieżanowa-Prokocimia i Mistrzejowic.

Sprawdź oferty domów na sprzedaż w Krakowie na portalu Adresowo.pl

Porównanie cen Krakowa z Warszawą i miastami wojewódzkimi

Kraków znajduje się na drugiej pozycji wśród najdroższych miast wojewódzkich w Polsce. Według danych z lipca 2025 roku:

• Warszawa: 16 459 zł/m² (rynek wtórny)
• Kraków: 15 099 zł/m² (rynek wtórny)
• Wrocław: 12 675 zł/m² (rynek wtórny)
• Gdańsk: 12 279 zł/m² (rynek wtórny)
• Poznań: 10 831 zł/m² (rynek wtórny)
• Łódź: 7 799 zł/m² (rynek wtórny)

Kraków jest w tej chwili o 1 360 zł/m² tańszy niż Warszawa, co stanowi różnicę około 8,3%. W porównaniu do innych miast wojewódzkich, Kraków utrzymuje pozycję drugiego najdroższego rynku mieszkaniowego w Polsce.

Wykres porównawczy cen mieszkań w największych polskich miastach w I kwartale 2025 roku, pokazujący ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym

Kluczowe inwestycje infrastrukturalne w Krakowie

Miasto Kraków przewidziało na 2025 rok program inwestycyjny o wartości 939 mln zł. Oto najważniejsze przedsięwzięcia realizowane w tym roku:

Krakowski Szybki Tramwaj do Mistrzejowic

• Budżet 2025: 4,5 mln zł
• Zakończenie: I kwartał 2026 roku
• Charakterystyka: 4,5-kilometrowa linia łącząca Mistrzejowice ze skrzyżowaniem ulic Lema i Meissnera

Modernizacja infrastruktury drogowej

Największe inwestycje drogowe w 2025 roku:

• Rozbudowa ul. Kocmyrzowskiej: 31,9 mln zł
• Budowa ul. 8 Pułku Ułanów: 20 mln zł
• Rozbudowa ul. Stelmachów i Piaskowej: 16,6 mln zł

Metro w Krakowie – prace przygotowawcze

Władze miasta kontynuują przygotowania do budowy pierwszej linii metra. Decyzja środowiskowa dla pierwszego etapu spodziewana jest w pierwszym kwartale 2025 roku. Planowana pierwsza linia ma mieć długość około 26 kilometrów, a szacowany koszt budowy wynosi około 13 miliardów złotych. Pierwszy 6-kilometrowy odcinek centralny ma kosztować 3 mld zł, a budowa ma rozpocząć się na przełomie 2028-2029 roku.

Modernizacja transportu publicznego

Kraków otrzymał 151,7 mln zł dofinansowania ze środków unijnych na rozwój inteligentnych systemów transportowych oraz przebudowę torowisk tramwajowych w ulicach Straszewskiego, Karmelickiej i Starowiślnej.

Kraków pozostaje dynamicznym rynkiem nieruchomości z wyraźnym wzrostem cen, szczególnie na rynku wtórnym. Miasto intensywnie inwestuje w infrastrukturę, co może wpływać na przyszłą atrakcyjność poszczególnych dzielnic. Przy podejmowaniu decyzji o zakupie warto uwzględnić zarówno obecne ceny, jak i planowane inwestycje infrastrukturalne w danym rejonie.

Źródła:

https://nbp.pl/publikacje/cykliczne-materialy-analityczne-nbp/rynek-nieruchomosci/informacja-kwartalna/
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-transakcyjne-domow-I-kw-2025-raport-8685475.html
https://adresowo.pl/mieszkania/krakow/