Kontrolerzy chodzą po mieszkaniach. Za niewpuszczenie do mieszkania czynsz poszybuje w górę

W blokach z centralnym ogrzewaniem od lat trwa cichy konflikt: część lokatorów radykalnie przykręca grzejniki, licząc na ciepło przenikające od sąsiadów, a sąsiedzi dopłacają za nich w rozliczeniach. Teraz spółdzielnie dostały narzędzia, żeby z tym skończyć – i zaczęły z nich korzystać. Kontrolerzy z termometrami i kamerami termowizyjnymi pojawiają się na klatkach schodowych, a od przyszłego roku nikt nie uniknie obowiązku pokrycia co najmniej części kosztów ogrzewania – choćby przy całkowicie zakręconych kaloryferach.

Fot. Shutterstock

Zakręcone kaloryfery, ciepłe ściany od sąsiadów. Spółdzielnie mają tego dość

W budynkach wielorodzinnych z centralnym ogrzewaniem fizyka działa na korzyść tych, którzy nie grzeją. Gdy jedno mieszkanie utrzymuje temperaturę 12-14 stopni, jego ściany są lodowate – a ciepło z sąsiednich lokali automatycznie ucieka właśnie tam, przez przegrody. Instalacja grzewcza odbiera to jako ubytek i zwiększa moc. Sąsiedzi ogrzewają swoje mieszkania mocniej, a więc płacą więcej. Właściciel zimnego lokalu wykazuje symboliczne zużycie. Zarządcy nazywają to „pasożytnictwem cieplnym” lub „wampiryzmem cieplnym” – i zjawisko to narasta wprost proporcjonalnie do rachunków za ogrzewanie, które po wygaśnięciu tarcz ochronnych podskoczyły w wielu miastach o kilkadziesiąt procent.

Zarządcy bloków od dawna mieli przepisy, ale brakowało im skutecznych narzędzi egzekucji. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, określa temperatury obliczeniowe: 20 stopni Celsjusza w pokojach i 24 stopnie w łazienkach. Problem polegał na tym, iż przepis ten dotyczy parametrów projektowania instalacji, a nie bezpośrednich obowiązków mieszkańca. Dopiero wewnętrzne regulaminy spółdzielni i wspólnot mogły nakładać konkretne wymogi – i nie wszystkie były w tym zakresie precyzyjne. W 2025 roku sytuacja się zmieniła.

Mają prawo zapukać, ale nie mają prawa wejść – chyba iż się zgodzisz

Gdy lokator otwiera skrzynkę i znajduje pismo o planowanej kontroli temperatury, pierwszym odruchem wielu jest pytanie: czy mogę odmówić? Odpowiedź jest jasna – tak, można. Mieszkanie objęte jest konstytucyjną zasadą nienaruszalności lokalu. Spółdzielnia ani wspólnota mieszkaniowa nie mają prawa wejść bez zgody właściciela lub najemcy, z wyjątkiem sytuacji wyjątkowych: awarii instalacji, zagrożenia zalaniem czy podejrzenia uszkodzenia pionów grzewczych. W każdym innym przypadku wejście do mieszkania wymagałoby decyzji sądowej, a w sprawach dotyczących temperatury zdarza się to niezwykle rzadko.

Odmowa kontroli nie kończy jednak sprawy – i tu tkwi istota problemu. Zarządcy dysponują danymi z podzielników kosztów ogrzewania i ciepłomierzy indywidualnych. jeżeli wskazania danego lokalu są drastycznie niższe niż w mieszkaniach o podobnym metrażu, to wystarczający sygnał do działania. Nowoczesne instalacje wyposażone w inteligentne podzielniki z systemem radiowym przesyłają dane o zużyciu w czasie rzeczywistym, a przy długotrwałej temperaturze poniżej 15 stopni mogą automatycznie powiadamiać zarządcę. Odmowa wpuszczenia kontrolera może skutkować rozliczeniem ryczałtowym lub naliczeniem minimalnego zużycia ciepła – zwykle mniej korzystnym dla lokatora niż gdyby kontrola wykazała temperaturę w normie. Dodatkowym źródłem informacji są skargi sąsiadów zgłaszanych do administracji – lodowata ściana w cudzym mieszkaniu odczuwalna jest przez wszystkich, którzy z tym mieszkaniem sąsiadują.

Nowe prawo zamyka furtkę. 15 procent bez wyjątków i zdalne liczniki do 2027

Nowelizacja ustawy z dnia 20 maja 2016 roku o efektywności energetycznej (Dz.U. 2025 poz. 711) wprowadza mechanizm, który wyrzuca z gry strategię „zakręcam i nie płacę”. Od sezonu grzewczego 2025/2026 każdy lokator w budynku wielorodzinnym z centralnym ogrzewaniem musi ponieść minimalną opłatę wynoszącą co najmniej 15 proc. kosztów zmiennych ogrzewania – czyli tej części rachunku, która zależy od faktycznego zużycia w budynku. Zakręcone kaloryfery nie zwalniają z tego obowiązku. jeżeli łączna kwota kosztów zmiennych przypisana do danego mieszkania wynosi 300 zł miesięcznie, to choćby przy całkowicie wyłączonym ogrzewaniu lokator zapłaci co najmniej 45 zł – i do tego dochodzi stała część rachunku za ciepło.

Wdrażanie nowych zasad jest rozłożone w czasie. Część spółdzielni i wspólnot stosuje minimalne opłaty już w bieżącym sezonie, pozostałe mają czas na dostosowanie do końca 2026 roku. Jak informuje „Dziennik Gazeta Prawna”, zmiana odpowiada na wieloletnie konflikty w blokach, a w praktyce dla wielu lokatorów oznacza wzrost rachunków o ok. 8-12 proc. Jednocześnie ustawa nakłada obowiązek montażu liczników i podzielników ze zdalnym odczytem do 1 stycznia 2027 roku. Dr Kazimierz Dudziński ze Stowarzyszenia ds. Rozliczania Energii wskazywał w komentarzach do przepisów cytowanych przez portal Infotuba.pl, iż rozporządzenie nie rozwiązuje całkowicie problemu – osoby próbujące obejść system przez cały czas mogą płacić koszty średnie, a nie rzeczywiste. Zdalne podzielniki mają to uszczelnić.

Co to oznacza dla Ciebie, jako lokatora?

Jeśli w mieszkaniu utrzymywana jest normalna temperatura – 19-21 stopni – zmiana nie będzie praktycznie odczuwalna. Minimalne 15 proc. to poziom, który przeciętny lokator i tak przekracza, bo standardowe zużycie to 60-80 proc. przydzielonych kosztów zmiennych. Realną różnicę odczują ci, którzy dotychczas utrzymywali w lokalach 12-14 stopni i liczyli, iż wystarczą im ciepłe ściany od sąsiadów.

Warto sprawdzić w regulaminie swojej spółdzielni lub wspólnoty, czy obowiązuje już minimalna opłata i od kiedy – informacja powinna znajdować się w protokołach z walnych zgromadzeń lub na stronie zarządcy. Mieszkania narożne, skrajne i na ostatnich piętrach tracą więcej ciepła przez ściany zewnętrzne – część wspólnot wprowadza dla takich lokali korekty w rozliczeniach. jeżeli lokal jest w takiej sytuacji, a rachunki są wyraźnie wyższe niż u sąsiadów z podobnym metrażem, można wnioskować o uwzględnienie tego w rozliczeniach. Umiarkowane obniżanie temperatury – np. do 18-19 stopni nocą lub podczas dłuższej nieobecności – przez cały czas przynosi oszczędności i mieści się w granicach, które większość regulaminów uznaje za bezpieczne minimum. Całkowite wyłączenie ogrzewania stało się natomiast rozwiązaniem, które przestało się opłacać zarówno finansowo, jak i prawnie.