1 godzina temu
W 2026 roku na wynajmujących padł nowy blady strach. Nie chodzi o podatki, ale o ekologię. Urzędnicy skarbowi zaczęli weryfikować, czy przy podpisywaniu umowy najmu ten dokument faktycznie został przekazany najemcy. Metoda? „Na tajemniczego klienta”. Dzwonią z ogłoszenia, przychodzą obejrzeć lokal, a na koniec pytają o świadectwo. jeżeli go nie masz – zamiast kaucji, dostajesz mandat. I to słony.
Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce
Świadectwo Charakterystyki Energetycznej to dokument, który określa zapotrzebowanie budynku na energię (ogrzewanie, woda, prąd). Unia Europejska naciska, by każdy budynek miał swój „paszport energetyczny”. W Polsce obowiązek przekazania kopii świadectwa najemcy (lub nabywcy) istnieje w ustawie, ale przez lata nikt go nie egzekwował. Właściciele mieszkań myśleli: „Po co mi to? Przecież lokator widzi rachunki”. Błąd. Prawo (Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków) mówi wprost: „Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku […] przekazuje odpowiednio nabywcy albo najemcy […] świadectwo charakterystyki energetycznej”. Niewykonanie tego obowiązku jest wykroczeniem, za które grozi grzywna. Co się zmieniło w 2026? Władze znalazły sposób na masową weryfikację. Portale ogłoszeniowe (OLX, Otodom) wymagają zaznaczenia w ofercie, czy świadectwo jest. A urzędnicy mają proste narzędzie do filtrowania tych, którzy kłamią.
Kara za brak papierka – choćby 5000 zł
Wysokość kary może szokować. Za brak kawałka papieru, który kosztuje u audytora 300-500 zł, można zapłacić nawet 5000 zł grzywny. Wystarczy, iż najemca doniesie do urzędu, iż nie otrzymał świadectwa przy podpisaniu umowy. To wystarczający dowód. Prawo wymaga, by fakt przekazania świadectwa był odnotowany w akcie notarialnym (przy sprzedaży) lub w umowie najmu. Brak zapisu w umowie = brak świadectwa = mandat.
Kontrola „na słupa” i analiza ogłoszeń
Jak urzędnicy wyłapują „gapowiczów”?
Analiza portali: Wystarczy wejść na popularny serwis ogłoszeniowy. jeżeli w ogłoszeniu nie ma podanych wskaźników energetycznych (EP, EK), a właściciel pisze „wynajmę od zaraz” – jest to pierwszy sygnał.
Weryfikacja krzyżowa (Skarbówka): jeżeli rozliczasz ryczałt od najmu (co robi większość, by płacić 8,5% podatku), skarbówka ma twoje dane. Podczas rutynowej kontroli PIT, urzędnik może poprosić o okazanie kompletu dokumentów najmu, w tym potwierdzenia przekazania świadectwa.
Donosy: To najczęstsze źródło. Najemcy są coraz bardziej świadomi. Wiedzą, iż świadectwo mówi im, ile realnie wydadzą na ogrzewanie. jeżeli właściciel ukrywa dokument, może to oznaczać, iż mieszkanie jest „wampirem energetycznym” (nieocieplone, nieszczelne okna). Najemca zgłasza brak dokumentu, by wymusić na właścicielu obniżkę czynszu lub zemścić się przy wyprowadzce.
Kiedy NIE potrzebujesz świadectwa? (Wyjątki)
Czy każdy musi je mieć? Prawie każdy, ale są wyjątki. Świadectwo NIE jest wymagane, gdy:
- Wynajmujesz mieszkanie na krótki termin (poniżej 4 miesięcy w roku) – np. Airbnb wakacyjne (choć tu interpretacje bywają różne, bezpieczniej mieć).
- Budynek jest zabytkiem (pod ścisłą ochroną konserwatora) – uwaga: samo bycie w kamienicy to za mało, musi być wpis do rejestru zabytków.
- Budynek jest wolnostojący o powierzchni poniżej 50 m².
- Budynek jest używany jako miejsce kultu religijnego. Dla typowego „M-3” w bloku z wielkiej płyty lub u dewelopera – świadectwo jest obowiązkowe.
Ważność dokumentu – 10 lat, chyba że…
Świadectwo jest ważne przez 10 lat od dnia wystawienia. Ale uwaga! Traci ważność wcześniej, jeżeli w mieszkaniu/budynku przeprowadzono roboty budowlano-instalacyjne, które zmieniły charakterystykę energetyczną. Przykłady:
- Wymiana okien na nowe.
- Ocieplenie bloku styropianem.
- Wymiana pieca gazowego na pompę ciepła.
- Montaż klimatyzacji. jeżeli zrobiłeś remont generalny, stare świadectwo (sprzed remontu) jest nieważne. Musisz wyrobić nowe.
Jak uniknąć kary na 300 zł?
Nie ryzykuj tysięcy złotych dla oszczędności rzędu kilkuset. Wyrobienie świadectwa to dziś formalność, którą załatwisz online.
Co to oznacza dla Ciebie? Legalny Wynajem w 3 Krokach
1. Zamów audytora online
Nie musisz szukać fachowca w książce telefonicznej. W internecie działa mnóstwo firm, które wystawiają świadectwa na podstawie ankiety i zdjęć (dla mieszkań w blokach to legalne). Koszt to zwykle 300-400 zł. Upewnij się tylko, iż audytor ma uprawnienia państwowe (jest w rejestrze MRiT) i posiada ubezpieczenie OC.
2. Wpisz to w umowę
To najważniejszy punkt! W samej treści umowy najmu dodaj paragraf: „Najemca oświadcza, iż w dniu podpisania umowy otrzymał kopię Świadectwa Charakterystyki Energetycznej lokalu”. Bez tego zapisu, choćby jeżeli masz dokument w szufladzie, trudno będzie ci udowodnić przed sądem, iż dopełniłeś obowiązku przekazania.
3. Nie bój się wyniku
Wielu właścicieli boi się, iż słaby wynik (np. duża energochłonność) odstraszy klientów. Spokojnie. W Polsce wciąż patrzy się głównie na lokalizację i cenę najmu. Świadectwo to dupochron prawny, a nie wyrok marketingowy. Lepiej pokazać „czerwony pasek” na świadectwie, niż zapłacić 5000 zł kary.
4. Sprawdź ważność przy zakupie
Jeśli kupiłeś mieszkanie w ostatnich latach, deweloper lub poprzedni właściciel POWINIEN ci dać świadectwo. Poszukaj w akcie notarialnym. Może już je masz i nie musisz nic płacić?
Rynek najmu cywilizuje się w bólach. Świadectwa energetyczne wydają się zbędną biurokracją, ale są orężem w walce z „betonowym złotem” niskiej jakości. Dla właściciela, który chce spać spokojnie i czerpać zyski z najmu, te kilkaset złotych to koszt uzyskania przychodu. Zapłać, weź fakturę, wrzuć w koszty i zapomnij o ryzyku mandatu.
