Kto odpowiada za zapłatę czynszu najmu?

Bardzo często jest tak, iż w wynajmowanym lokalu mieszkalnym oprócz osoby wskazanej w umowie jako najemca, stale zamieszkują również inne osoby, jak np. rodzina czy partner. Zarówno najemcy jak i inni domownicy często żyją w przekonaniu, iż o ile dana osoba nie widnieje na umowie najmu, to nie odpowiada za ewentualne długi związane z korzystaniem z mieszkania. Nic bardziej mylnego. W myśl przepisów, za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Reguluje to art. 6881 § 1 Kodeksu cywilnego. Jednakże jest wyjątek, kiedy pełnoletni domownik nie będzie ponosić odpowiedzialności. Chodzi o domownika będącego zstępnym najemcy (np. dziecko, wnuk), który pozostaje na utrzymaniu najemcy i nie jest w stanie samodzielnie się utrzymać.

Odpowiedzialność wspomnianych osób ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.

Odpowiedzialność poza najemcą (najemcami) mogą ponosić tylko domownicy pełnoletni. Chodzi o osoby zamieszkujące w lokalu w sposób stały, a nie jedynie tymczasowy. Oznacza to, iż dorosły domownik nie musi podpisywać z wynajmującym mieszkanie żadnej umowy, aby wynajmujący był uprawniony do żądania od niego zapłaty zaległego czynszu lub innych należnych opłat.

Jak widać z brzmienia art. 6881 § 2 Kodeksu cywilnego, odpowiedzialność dorosłych domowników, nie będących najemcami, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania w lokalu. Za zobowiązania, które powstały przed zamieszkaniem domownika, odpowiedzialność ponosi wyłącznie najemca (najemcy). Ponadto osoby pełnoletnie (domownicy) nie odpowiadają za dług, który dotyczy okresu, gdy zamieszkiwali w lokalu, będąc jeszcze osobami małoletnimi. Zgodnie z wyrokiem Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia z 6 lipca 2015 r. – sygn. akt II Ca 749/15 oraz wyrokiem Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 6 października 2015 r. – sygn. akt II Ca 330/15, „jeżeli krewny lub inny bliski najemcy osiągnął pełnoletność, to staje się odpowiedzialny finansowo za długi związane ze swoim zamieszkiwaniem po przekroczenia 18 roku życia”. W innym z wyroków sąd wyjaśnił, iż dopiero z chwilą uzyskania pełnoletności osoba dotąd małoletnia może samodzielnie wpływać na swoją sytuację prawną, którą dotąd kształtowały działania jej przedstawicieli ustawowych. Z tych względów odpowiedzialność domownika ogranicza się jedynie do okresu jego zamieszkiwania w lokalu jako osoby pełnoletniej (wyrok Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie z dnia 16 lutego 2015 r., sygn. akt II C 1574/14).

Poza tym, odpowiedzialność poza najemcą (najemcami) mogą ponosić tylko osoby zamieszkujące w lokalu w sposób stały, a nie jedynie tymczasowy.

Oznacza to zatem, iż do powstania odpowiedzialności domownika nie będącego stroną umowy najmu może dojść po spełnieniu dwóch warunków; po pierwsze, chodzi o domownika, który jest osobą pełnoletnią; po drugie, dotyczy to osoby, która w tym lokalu stale zamieszkuje z najemcą, a zatem chodzi o lokal, w którym koncentruje się jej ośrodek życiowy i bez znaczenia jest to, czy osoba ta zameldowała się pod tym adresem na pobyt stały czy też nie.

Solidarna odpowiedzialność za zaległości czynszowe

Solidarna odpowiedzialność najemcy i dorosłych domowników polega m.in. na tym, iż to wynajmujący wybiera, od którego z dłużników, tj. najemcy oraz pełnoletnich domowników, i w jakiej wysokości będzie dochodził zapłaty. Nie ma przy tym znaczenia sytuacja finansowa danej osoby oraz to, kto konkretnie ponosi winę za brak zapłaty należności, gdyż wszyscy dłużnicy solidarni są zobowiązani wobec wynajmującego do zapłaty całej należności. Należy pamiętać, iż o ile cały dług spłaci jeden z dłużników, tj. najemca lub pełnoletni domownik, pozostali nie muszą go regulować wobec wynajmującego.

Podsumowując, korzystając z wynajmowanego mieszkania należy pamiętać:

iż za uiszczanie opłat z tytułu najmu mieszkania odpowiadają wszystkie pełnoletnie osoby, które w nim stale mieszkają, a nie tylko najemcy wskazani na umowie;

osoba korzystająca z wynajmowanego lokalu mieszkalnego powinna się interesować, czy opłaty za korzystanie z niego są regularnie uiszczane;

wynajmujący żądając zapłaty zaległych należności może sobie wybrać według własnego uznania, od którego z domowników zażąda zapłaty.

Bożena Kolba

Podstawa prawna:

Artykuł 6881 § 1 Kodeksu Cywilnego ( t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1061).