2 godzin temu
Cena ofertowa a wartość nieruchomości
Cena mieszkania widoczna w ogłoszeniu jest kwotą, za którą właściciel chciałby sprzedać nieruchomość. Może być ustalona na podstawie cen podobnych ofert, własnych oczekiwań, wcześniejszych inwestycji w lokal albo po prostu kwoty potrzebnej sprzedającemu do realizacji kolejnego celu. Nie oznacza to jednak, iż właśnie taka kwota odpowiada wartości rynkowej mieszkania. Wartość rynkowa jest pojęciem bardziej precyzyjnym. Zgodnie z przepisami jest to szacunkowa kwota, jaką można uzyskać za nieruchomość w dniu wyceny w transakcji zawieranej na warunkach rynkowych, pomiędzy niezależnym kupującym i sprzedającym, którzy działają świadomie, rozważnie i nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
Dlaczego cena za metr kwadratowy może wprowadzać w błąd?
Cena za metr kwadratowy jest wygodnym punktem odniesienia, ale nie powinna być jedynym kryterium oceny mieszkania. Dwa lokale o identycznej powierzchni, znajdujące się choćby w tym samym budynku, mogą mieć zupełnie inną wartość. Znaczenie ma między innymi piętro, układ pomieszczeń, ekspozycja okien, dostęp do światła dziennego, stan techniczny budynku i mieszkania, obecność windy, balkon lub taras, miejsce postojowe czy komórka lokatorska. Istotne jest również najbliższe otoczenie. Mieszkanie przy ruchliwej ulicy może mieć inną wartość niż lokal o podobnym metrażu znajdujący się w spokojniejszej części tej samej dzielnicy. Nie bez znaczenia są także kwestie, których nie da się ocenić podczas krótkiej prezentacji. Stan prawny nieruchomości, obciążenia, sposób korzystania z lokalu czy sytuacja prawna gruntu mogą mieć znaczenie dla bezpieczeństwa i opłacalności transakcji.
Zanim zaczniesz negocjować, sprawdź podobne mieszkania
Pierwszym krokiem może być samodzielne rozeznanie rynku. Warto sprawdzić nie tylko mieszkania znajdujące się w tej chwili w sprzedaży, ale przede wszystkim nieruchomości rzeczywiście podobne do tej, którą zamierzasz kupić. o ile interesuje Cię mieszkanie o powierzchni około 55 m² w konkretnej części miasta, porównuj lokale o zbliżonym metrażu, podobnym standardzie, położone w podobnym otoczeniu i w budynkach o podobnym charakterze. Mieszkanie po generalnym remoncie trudno bezpośrednio zestawiać z lokalem wymagającym wymiany instalacji, podłóg i łazienki, choćby jeżeli oba mają 55 m².
Kiedy warto skorzystać z pomocy rzeczoznawcy majątkowego nieruchomości?
Samodzielna analiza rynku może dać dobre rozeznanie, ale nie zawsze wystarczy. Szczególnie ostrożnie warto podejść do sytuacji, w której mieszkanie jest drogie, różnice pomiędzy porównywalnymi nieruchomościami są znaczne albo masz wrażenie, iż cena została ustalona bez wyraźnego odniesienia do rynku. W takiej sytuacji pomoc rzeczoznawcy majątkowego nieruchomości może być sposobem na uzyskanie bardziej obiektywnej podstawy do rozmowy ze sprzedającym. Rzeczoznawca analizuje nieruchomość, jej cechy oraz dane dotyczące rynku i dobiera odpowiednie podejście do wyceny. Przy podejściu porównawczym bierze pod uwagę ceny nieruchomości podobnych i koryguje je ze względu na różnice pomiędzy nimi a wycenianym lokalem. Na Śląsku wyceną zajmuje się między innymi Barbara Włodarczyk – rzeczoznawca majątkowy z Jaworzna, posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Specjalizuje się w wycenie nieruchomości, a swoją działalność prowadzi m.in. na terenie Jaworzna i innych miast regionu.
Co adekwatnie daje profesjonalna wycena?
Profesjonalna wycena nie jest po prostu opinią, iż mieszkanie „wydaje się drogie” albo „ma dobrą cenę”. Rzeczoznawca majątkowy nieruchomości dobiera sposób wyceny odpowiednio do celu, rodzaju i położenia nieruchomości, jej stanu oraz dostępnych danych rynkowych. Wynikiem wyceny może być operat szacunkowy, który przedstawia między innymi przedmiot i cel wyceny, opis nieruchomości, analizę rynku, zastosowane podejście oraz obliczenia prowadzące do określenia wartości. Dla kupującego może mieć to znaczenie przede wszystkim wtedy, gdy cena mieszkania jest wysoka i choćby niewielka różnica procentowa przekłada się na dużą kwotę. o ile lokal kosztuje 600 tys. zł, różnica wynosząca 5% to już 30 tys. zł. Przy 800 tys. zł jest to 40 tys. zł. Koszt profesjonalnej wyceny może więc być niewielki w porównaniu z potencjalną różnicą pomiędzy ceną ofertową a wartością nieruchomości.
Wycena może być również argumentem podczas negocjacji
Załóżmy, iż znajdujesz mieszkanie, które bardzo Ci się podoba, ale jego cena wydaje się wysoka. Samo przekonanie, iż „sprzedający przesadza”, nie jest szczególnie mocnym argumentem negocjacyjnym. Znacznie więcej może dać konkretne uzasadnienie. o ile analiza rynku rzeczoznawcy majątkowego nieruchomości pokazuje, iż podobne mieszkania osiągają niższe ceny, a dodatkowo lokal wymaga kosztownego remontu lub ma cechy obniżające jego atrakcyjność, można podejść do negocjacji w sposób rzeczowy. Nie chodzi przy tym o udowodnienie sprzedającemu, iż jego mieszkanie jest „nic niewarte”. Celem jest ustalenie, czy proponowana cena znajduje uzasadnienie w cechach konkretnej nieruchomości i realiach rynku.
Nie kupuj emocjami – zwłaszcza gdy chodzi o setki tysięcy złotych
Jeżeli masz wątpliwości co do ceny konkretnego mieszkania, zacznij od analizy podobnych nieruchomości i sprawdzenia wszystkich cech, które mogą wpływać na jego wartość. o ile stawka jest wysoka albo różnica pomiędzy ceną a Twoją oceną wartości wydaje się znacząca, profesjonalna wycena może dostarczyć znacznie solidniejszej podstawy do podjęcia decyzji. W przypadku zakupu nieruchomości za kilkaset tysięcy złotych dodatkowa wiedza przed podpisaniem umowy może być zdecydowanie bardziej wartościowa niż próba oszczędzenia na sprawdzeniu, czy płacisz rzeczywiście za tyle, ile kupujesz.
