Ładny dom w dobrej cenie? Może być zagrożony powodzią

Kanadyjskie Biuro Ubezpieczeń szacuje, iż 10% domów w Kanadzie nie jest ubezpieczonych na wypadek powodzi. A każdy właściciel domu pozna jego słabe strony dopiero w czasie deszczu.

Jednak osoby poszukujące mieszkania w większości nie mają takich informacji i mogą nieświadomie przeprowadzać się na obszary zagrożone powodzią.

„Świadomie lub nieświadomie ludzie po prostu widzą dom, który wygląda ładnie w słoneczne popołudnie i myślą: cóż, wygląda to na całkiem dobrą ofertę, a cena jest nieco niższa i skorzystajmy z tego” – powiedział Blair Feltmate, szef Intact Centre on Climate Adaptation na University of Waterloo w Ontario. „Ale robią to bardzo naiwnie”.

Feltmate mówi, iż w ostatniej dekadzie domy na obszarach Kanady, które doświadczyły katastrofalnych powodzi, sprzedawały się średnio za „minus 8,2%” przez co najmniej sześć miesięcy po powodzi. Dom nie musiał choćby zostać zalany, aby odnotować taką obniżkę ceny – wystarczyło, iż znajdował się w okolicy dotkniętej powodzią, aby jego wartość spadła.

Media zauważyły, iż setki tysięcy Amerykanów poszukujących tańszych domów nieumyślnie przeniosło się na obszary zagrożone powodzią.

Według kanadyjskiego Biura Ubezpieczeń, powodzie doprowadziły w tym roku do ponad 3 miliardów dolarów strat podlegających ubezpieczeniu w Ontario i Quebecu. IBC szacuje, iż 10% domów w Kanadzie nie jest ubezpieczonych na wypadek powodzi, ale informacje o dokładnych lokalizacjach nie są powszechnie dostępne.

„[Nabywcy domów] mówią: „Słuchaj, mam zamiar podjąć największą decyzję inwestycyjną w moim życiu i będzie to również mój plan emerytalny. Czy jest coś, czego muszę być świadomy, jeżeli chodzi o ryzyko ekstremalnych warunków pogodowych, a w szczególności powodzi, które mogą mieć na to wpływ?” powiedział Feltmate.

Publicznie dostępne mapy powodziowe w Kanadzie są nieaktualne od 25 lat. Jednak w ciągu ostatnich kilku lat agenci nieruchomości i brokerzy ubezpieczeniowi stają się „coraz lepiej poinformowani” na temat zmian klimatycznych i ochrony przeciwpowodziowej domów oraz lepiej informują o tym potencjalnych nabywców domów.

Rzecznik Appraisal Institute of Canada (AIC), organu, który przypisuje wartości domom, powiedział w e-mailu do CBC, iż jego członkowie „proaktywnie uwzględnili kwestie ryzyka klimatycznego w naszym programie edukacyjnym, zapewniając rzeczoznawcom aktualność informacji na temat tego, w jaki sposób ryzyko to może wpływać na wartość nieruchomości”. Organizacja przyznała jednak, iż „jeśli chodzi o dane dotyczące ryzyka powodziowego, dostęp do nich może być niespójny w całej Kanadzie”.

Gromadzenie i dostępność danych dotyczących ryzyka powodziowego różni się w zależności od regionu. AIC zauważyła, iż Alberta publikuje mapy powodziowe, które są publicznie dostępne bez opłat; w Kolumbii Brytyjskiej i Ontario prowincja i gminy pomagają w tworzeniu map powodziowych, ale AIC stwierdziła, iż „mogą występować różnice w jakości i dostępności danych między gminami i regionami”.

Ten „brak spójnych, aktualnych danych utrudnia pełną ocenę ryzyka powodziowego związanego z konkretną nieruchomością, zwłaszcza w regionach wiejskich lub słabiej rozwiniętych” – powiedział rzecznik AIC.

Artykuł z 2023 r. w czasopiśmie Nature Climate Change wykazał, iż wartość nieruchomości w USA może być zawyżona choćby o 237 mld USD, ponieważ rzeczoznawcy nie biorą pod uwagę ryzyka powodzi.

Craig Stewart, wiceprezes ds. zmian klimatu i kwestii federalnych w Insurance Bureau of Canada, mówi, iż ubezpieczyciele kupują mapy ryzyka od firm zewnętrznych, takich jak JBA Consulting i Impact Forecasting, aby podejmować decyzje dotyczące tego, które nieruchomości ubezpieczyć i za jaką cenę.

Powiedział, iż ubezpieczyciele byliby ogólnie zaniepokojeni każdym domem, który miałby pięć procent szans na powódź w danym roku. „To jest to, czego branża ubezpieczeniowa chciałaby uniknąć. To już nie wypadek, jeżeli domy zostaną zalane. Wiemy, iż zostaną zalane, więc ubezpieczyciele zwykle trzymają się od nich z daleka” – powiedział.

Ponieważ jednak wiele firm gromadzi informacje, Stewart twierdzi, iż mogą występować różnice w danych. W rezultacie, podczas gdy jeden ubezpieczyciel może wzbraniać się przed ubezpieczeniem konkretnego miejsca zamieszkania, inny ubezpieczyciel może to zrobić, ponieważ dane powodziowe, których używa, są bardziej korzystne.

Z tego powodu „zachęcamy właścicieli domów, aby jeżeli nie mogą znaleźć ubezpieczenia w jednej firmie, rozejrzeli się za innymi” – powiedział Stewart.

Dane powodziowe wykorzystywane przez ubezpieczycieli nie są powszechnie udostępniane, ponieważ są zastrzeżone. Stewart twierdzi jednak, iż tego typu informacje powinny być dostępne w serwisach ogłoszeniowych.

Jedną z takich usług jest Zillow. Witryna, która w 2023 r. zawierała listę około 160 milionów domów w USA, pokaże teraz, jak wrażliwe mogą być nieruchomości na sprzedaż na ekstremalne zdarzenia klimatyczne.

Na stronie korporacyjnej Zillow, Manny Garcia, starszy naukowiec ds. populacji w Zillow, powiedział, iż „podczas gdy wszystkie pokolenia żonglują kompromisami, takimi jak budżet, plany pięter i czas dojazdu do pracy, młodsi nabywcy domów są bardziej skłonni do wzięcia pod uwagę jeszcze jednego czynnika: chcą wiedzieć, czy ich dom będzie bezpieczny jeżeli woda się podniesie, przyjdą ekstremalne temperatury i pożary”.

Funkcja ta nie pozostało dostępna dla kanadyjskich nieruchomości na Zillow.

Stewart twierdzi, iż biura nieruchomości w USA muszą ujawniać ryzyko powodzi w punkcie sprzedaży. Wymóg ten nie istnieje w Kanadzie, choć Stewart powiedział, iż „wierzymy, iż nadejdzie”.

Rząd federalny pracuje nad scentralizowanym portalem krajowym, na którym będą gromadzone wszystkie mapy powodziowe w Kanadzie. Jest on tworzony we współpracy z First Street i Fathom, tymi samymi firmami, które dostarczają informacje do Zillow.

Stewart twierdzi, iż portal pozwoliłby kupującym domy na wpisanie kodu pocztowego i natychmiastowe sprawdzenie, jakie jest ryzyko powodziowe na danym obszarze. „Gdy to… wiarygodne źródło informacji o powodziach będzie dostępne, pośrednicy w handlu nieruchomościami będą mogli na nie wskazywać, my będziemy mogli na nie wskazywać, banki będą mogły na nie wskazywać i będziemy mieli spójny obraz” – powiedział Stewart.

Feltmate twierdzi, iż jeżeli ostatecznie kupisz dom, który jest bardzo podatny na powodzie, przez cały czas możesz podjąć kroki, aby chronić się podczas ulewy. Powiedział on, iż około 70 procent domów w Kanadzie ma gdzieś wokół posesji równanie, które kieruje wodę w stronę fundamentów, a nie z dala od nich, więc zajęcie się tym byłoby jednym z konstruktywnych środków. Doradził również zainstalowanie baterii do domowej pompy ściekowej na wypadek przerwy w dostawie prądu spowodowanej burzą. A jeżeli masz zawór zwrotny, który jest kluczem do powstrzymania skoków ciśnienia w systemie hydraulicznym, Feltmate zaleca jego regularne czyszczenie.

Stewart twierdzi, iż takie środki mogą sprawić, iż dom zagrożony powodzią będzie bardziej atrakcyjny dla ubezpieczyciela, choć nie ma gwarancji. Jednym z zabezpieczeń dla tych, którzy nie mogą uzyskać ubezpieczenia, jest pomoc finansowa w przypadku klęsk żywiołowych od rządu federalnego. Wiąże się z tym jednak kilka zastrzeżeń.

„Problem z tymi funduszami polega na tym, iż ich dostarczenie zajmuje dużo czasu, są nieprzewidywalne i… obejmują tylko niektóre podstawowe elementy domu” – powiedział Stewart.