Masowe kontrole urzędów skarbowych. Kontrolerzy zajrzą choćby 5 lat wstecz

W Polsce Urzędy Skarbowe nasilają kontrole dotyczące transakcji nieruchomościowych, skupiając się na weryfikacji cen transakcyjnych, aby wykryć przypadki zaniżania ich wartości. Podstawowym celem tych działań jest sprawdzenie, czy nabywcy nie próbują obniżać podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) poprzez zaniżanie wartości transakcji.

Fot. DALL·E 3 / Warszawa w Pigułce

Dlaczego Urzędy Skarbowe weryfikują ceny nieruchomości?

Podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% wartości transakcji nieruchomości. Aby obniżyć wysokość tego podatku, niektórzy nabywcy podają w umowie cenę znacznie niższą od rynkowej, co dla budżetu państwa stanowi stratę. Dlatego Urzędy Skarbowe coraz częściej kontrolują ceny deklarowane przez kupujących, sprawdzając, czy są one zgodne z aktualną wartością rynkową nieruchomości. W sytuacji, gdy urząd uzna, iż cena została zaniżona, nabywca może zostać obciążony dopłatą podatkową oraz karami.

Kiedy i jak może dojść do kontroli?

Kontrola może zostać wszczęta, gdy cena zakupu podana w umowie znacząco odbiega od rynkowej wartości nieruchomości. Urzędnicy przeprowadzają tzw. „czynności sprawdzające”, w ramach których mogą zażądać dodatkowych wyjaśnień oraz dokumentów od nabywcy. jeżeli kupujący nie potrafi udowodnić, iż cena transakcyjna odpowiada stanowi technicznemu lub okolicznościom związanym z nieruchomością (np. potrzebie przeprowadzenia remontu), może zostać zobowiązany do dopłaty podatku i ewentualnych kar.

Jakie dokumenty mogą pomóc uniknąć problemów podczas kontroli?

Eksperci podatkowi zalecają zgromadzenie dokumentów, które mogą stanowić dowód na zasadność deklarowanej ceny transakcyjnej:

1. Operat szacunkowy – Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, operat szacunkowy stanowi profesjonalną wycenę nieruchomości i może być kluczowym dowodem podczas kontroli. Jest to dokument uznawany przez urzędy, który dokładnie określa wartość rynkową nieruchomości.
2. Dokumentacja remontów i napraw – jeżeli nieruchomość wymaga remontu, warto przedstawić zdjęcia, kosztorysy i dokumenty potwierdzające przeprowadzenie prac remontowych. Dowody te mogą uzasadniać niższą cenę transakcji, wskazując na konieczność dodatkowych nakładów finansowych ze strony nabywcy.
3. Konsultacja z doradcą podatkowym – Skonsultowanie zakupu z doradcą podatkowym może pomóc uniknąć potencjalnych problemów. Doradca może ocenić zgodność transakcji z przepisami podatkowymi i podpowiedzieć, jakie dokumenty przygotować, aby uniknąć ryzyka dodatkowych opłat.

Zwolnienia z podatku PCC – kto może z nich skorzystać?

Niektóre grupy nabywców mogą być zwolnione z obowiązku płacenia podatku PCC. Dotyczy to między innymi osób kupujących pierwsze mieszkanie, rodzin wielodzietnych oraz spółdzielni mieszkaniowych, o ile spełnione są określone warunki. Warto zaznaczyć, iż przy zakupie nieruchomości w najbliższej rodzinie często lepszym rozwiązaniem jest dokonanie darowizny. Transakcja darowizny jest zwolniona z podatku, co oznacza, iż całkowity koszt ogranicza się do wynagrodzenia notariusza za sporządzenie aktu.

Przed zakupem warto więc zapoznać się z przepisami dotyczącymi zwolnień i skonsultować z doradcą podatkowym, aby upewnić się, iż zakup będzie zgodny z prawem i pozwoli uniknąć zbędnych kosztów.

Nowe narzędzia do monitorowania transakcji – DAC7

Od 2025 roku, zgodnie z unijną dyrektywą DAC7, platformy internetowe takie jak OLX, Allegro czy Vinted będą zobowiązane do przekazywania danych o transakcjach Urzędom Skarbowym. Nowe przepisy dotyczą wszystkich platform sprzedażowych i obejmują nie tylko sprzedaż nieruchomości, ale również inne towary i usługi, o ile sprzedający przekroczy limit 30 transakcji rocznie lub osiągnie łączną wartość sprzedaży powyżej 2000 euro. Dzięki temu fiskus zyska dodatkowe narzędzia do monitorowania rynku i wychwytywania ewentualnych nieprawidłowości.

Nowe regulacje mogą szczególnie utrudnić próby zaniżania wartości transakcji oraz ułatwią wykrycie osób wynajmujących mieszkania, a także prowadzących sprzedaż bez zgłaszania przychodów.

Konsekwencje zaniżania wartości transakcji

Jeżeli Urząd Skarbowy stwierdzi, iż cena zakupu nieruchomości została zaniżona, kupujący może zostać zobowiązany do dopłaty brakującej części podatku PCC oraz może otrzymać dodatkową karę finansową. Dla uniknięcia takich konsekwencji najważniejsze jest posiadanie odpowiedniej dokumentacji – operatu szacunkowego, zdjęć czy kosztorysów remontowych.

Jak bezpiecznie kupić nieruchomość?

Zakup nieruchomości z rynku wtórnego może wiązać się z ryzykiem kontroli skarbowej, dlatego tak istotne jest zadbanie o odpowiednią dokumentację transakcji. Posiadanie operatu szacunkowego, dokumentacji remontowej i skorzystanie z porady doradcy podatkowego to działania, które mogą okazać się najważniejsze w razie kontroli. Nabywcy powinni mieć świadomość, iż próby zaniżenia wartości transakcji mogą skutkować wysokimi karami, dlatego warto przestrzegać przepisów i zapewnić pełną przejrzystość transakcji.

Porady, jak przygotować się na kontrolę Urzędu Skarbowego

1. Dokumentacja zakupu – Wszystkie dokumenty, takie jak umowy, faktury, rachunki za materiały budowlane czy kosztorysy remontowe, mogą posłużyć jako dowód uzasadniający wartość nieruchomości.
2. Aktualizacja dokumentacji technicznej – Regularne dokumentowanie stanu technicznego nieruchomości, np. poprzez zdjęcia czy opisy, może okazać się przydatne w przypadku wątpliwości co do ceny.
3. Znajomość przepisów i dostępnych ulg – Przed zakupem warto sprawdzić, czy nabywca kwalifikuje się do zwolnienia z podatku PCC, na przykład jako osoba kupująca pierwsze mieszkanie lub jako członek rodziny w przypadku darowizny.

W dobie intensywnych kontroli cen transakcyjnych nieruchomości, kupujący powinni podejść do transakcji z pełną odpowiedzialnością, gromadząc dokumentację potwierdzającą wartość nieruchomości. Dzięki operatom szacunkowym, dokumentom remontowym oraz konsultacjom z doradcą podatkowym można uniknąć problemów z fiskusem i zapewnić, iż cała transakcja będzie zgodna z przepisami.