1 godzina temu
Wielu właścicieli wyodrębnionych lokali w Warszawie wie już, iż sam fakt posiadania pełnej własności mieszkania nie zwalnia ich z opłat na rzecz spółdzielni. Mniej osób wie jednak, z czego dokładnie składa się ta comiesięczna kwota – a ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych rozbija ją na konkretne, odrębne pozycje, z których każda ma inne przeznaczenie i inne zasady rozliczania.
Bloki na jednym z osiedli w Warszawie | Fot. Warszawa w Pigułce.Opłaty eksploatacyjne – za co realnie płacisz co miesiąc
Podstawą jest artykuł 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który zobowiązuje właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni do uczestniczenia w kosztach związanych z eksploatacją i utrzymaniem jego lokalu oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W praktyce ta pozycja pokrywa bieżące, powtarzające się wydatki – sprzątanie klatek schodowych, konserwację i przeglądy techniczne windy, oświetlenie części wspólnych, ubezpieczenie budynku, drobne naprawy oraz wynagrodzenie dla administracji lub zarządu zajmującego się codzienną obsługą nieruchomości. To pieniądze wydawane na bieżąco, w danym okresie rozliczeniowym – nie gromadzi się z nich żadnej rezerwy na przyszłość.
Fundusz remontowy – to zupełnie inna pozycja niż eksploatacja
Osobnym, obowiązkowym elementem opłaty jest wpłata na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych, uregulowana w artykule 6 ustęp 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W przeciwieństwie do opłat eksploatacyjnych, które są konsumowane na bieżąco, środki z funduszu remontowego są gromadzone z myślą o przyszłych, zwykle większych pracach – wymianie dachu, elewacji, instalacji czy windy. Sądy wielokrotnie podkreślały, iż te dwie kategorie kosztów – eksploatacyjne i remontowe – nie mogą być ze sobą mylone ani rozliczane łącznie, bo mają zupełnie inny charakter prawny i inne przeznaczenie.
Warto przy tym znać jedno, korzystne dla właściciela zastrzeżenie. Zgodnie z artykułem 241 ustęp 3 tej samej ustawy, z chwilą ustania członkostwa w spółdzielni właściciel lokalu staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym, w wysokości odpowiadającej udziałowi jego lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej. To nie są więc pieniądze bezpowrotnie oddane spółdzielni – formalnie pozostają powiązane z konkretnym lokalem i jego właścicielem.
Mienie spółdzielni – płacisz tylko za to, z czego faktycznie możesz korzystać
Trzecia kategoria opłat dotyczy wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców danego budynku lub osiedla – na przykład osiedlowych dróg wewnętrznych, terenów zielonych czy placów zabaw. Tu jednak pojawia się istotne zastrzeżenie potwierdzane w orzecznictwie – obowiązek partycypacji dotyczy wyłącznie tych elementów mienia wspólnego, z których dany lokal faktycznie może korzystać lub które są z nim w jakiś sposób powiązane. Sądy wskazywały już wprost, iż nie każdy element osiedlowej infrastruktury automatycznie uzasadnia obciążenie każdego właściciela – jeżeli dana nieruchomość spółdzielni nie ma żadnego związku z Twoim budynkiem, nie powinieneś płacić za jej utrzymanie tylko dlatego, iż formalnie należy do tej samej spółdzielni.
Czego spółdzielnia nie może Ci doliczyć
Ustawa równie precyzyjnie określa, na co pieniądze z tych opłat mogą zostać przeznaczone, jak i to, iż nie wolno ich mieszać z zupełnie innymi wydatkami spółdzielni. Sądy orzekały już na przykład, iż spółdzielnia nie może obciążać właścicieli lokali niebędących jej członkami dodatkowymi opłatami na fundusz remontowy urządzeń, które nie obsługują ich konkretnej nieruchomości, takich jak przepompownia przypisana do innej części osiedla. Podobnie koszty utrzymania wewnętrznej sieci internetowej i zakupu usług internetowych od zewnętrznego dostawcy nie mogą być wliczane w opłaty pobierane na podstawie artykułu 4 ustawy, bo nie służą realizacji ustawowego celu spółdzielni, jakim jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Opłaty pobrane niezgodnie z tymi zasadami podlegają zwrotowi na rzecz właściciela.
Możesz stracić mieszkanie, choć jest Twoją własnością
Odrębna własność lokalu nie chroni przed jego licytacją. Długotrwałe niepłacenie należnych opłat może doprowadzić choćby do przymusowej sprzedaży mieszkania. Nie ma przy tym znaczenia, iż właściciel spłacił kredyt albo kupił lokal za gotówkę.
Podstawę stanowi artykuł 16 ustęp 1 ustawy o własności lokali. Pozwala on żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji, o ile właściciel długotrwale zalega z opłatami. W nieruchomości zarządzanej przez spółdzielnię z takim żądaniem występuje zarząd spółdzielni. Zgodnie z artykułem 27 ustęp 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych potrzebny jest jednak wniosek większości właścicieli lokali w danym budynku lub nieruchomości.
Licytacja nie następuje po jednej niezapłaconej racie. Sprawa musi trafić do sądu, który oceni długość zadłużenia i pozostałe okoliczności. jeżeli sąd uwzględni żądanie, lokal może zostać sprzedany według przepisów o egzekucji z nieruchomości. Co ważne, dotychczasowemu właścicielowi nie przysługuje z tego powodu lokal zamienny.
Właściciel nie powinien więc samodzielnie przerywać wszystkich płatności, choćby gdy kwestionuje podwyżkę. Może skierować sprawę do sądu. Do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia płaci wówczas opłaty w dotychczasowej wysokości. Ciężar wykazania, iż podwyżka była uzasadniona, spoczywa na spółdzielni.
Podstawy prawne potwierdzają aktualne teksty ustaw: ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawa o własności lokali.
Drobna korekta zapisu w obecnym tekście: powinno być „art. 4 ust. 6⁴” oraz „art. 24¹ ust. 3”, a nie „art. 4 ust. 64” i „art. 241 ust. 3”. To przypisy górne oznaczające jednostki redakcyjne ustawy.
Masz prawo żądać dokładnego rozbicia rachunku
Niewielu właścicieli wie, iż mają w tym zakresie konkretne, egzekwowalne narzędzie. Zgodnie z artykułem 4 ustęp 64 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia jest obowiązana, na żądanie członka spółdzielni, właściciela lokalu niebędącego jej członkiem lub osoby z spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, przedstawić szczegółową kalkulację wysokości opłat. To oznacza, iż nie musisz akceptować samej końcowej kwoty na przelewie – masz prawo zażądać rozpisania jej na poszczególne składniki i sprawdzić, czy odpowiadają one rzeczywiście poniesionym kosztom, a nie są jedynie zaokrągloną, uśrednioną sumą.
Poproś o kalkulację
Jeśli otrzymasz od spółdzielni informację o podwyżce opłat, zanim zaakceptujesz nową kwotę, skorzystaj z prawa do żądania szczegółowej kalkulacji – poproś o rozbicie na opłaty eksploatacyjne, fundusz remontowy oraz ewentualny udział w kosztach mienia wspólnego, z podaniem konkretnych pozycji kosztowych stojących za każdą z nich. jeżeli w rozliczeniu pojawiają się wydatki, które w oczywisty sposób nie dotyczą Twojego budynku lub nieruchomości – jak wspomniana przepompownia obsługująca inną część osiedla czy koszty usług niezwiązanych z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych – masz podstawy, by je zakwestionować.
Warto też pamiętać o różnicy między opłatami stałymi opisanymi w tym artykule a mediami rozliczanymi według liczników, takimi jak woda czy ciepło – te podlegają zupełnie innym zasadom rozliczeniowym i nie wchodzą w skład opłaty eksploatacyjnej ani funduszu remontowego. jeżeli mieszkasz w budynku, w którym wyodrębniono już wszystkie lokale, sprawdź też, czy nie powstała tam automatycznie wspólnota mieszkaniowa – w takiej sytuacji to już nie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, ale ustawa o własności lokali określa zasady naliczania i kwestionowania opłat, a Ty jako właściciel masz prawo współdecydować o wyborze formy zarządu nieruchomością.
