Mieszkasz w bloku? Akt notarialny to za mało. Mieszkanie można stracić pomimo własności. Nie tylko długi są powodem

Akt notarialny daje poczucie bezpieczeństwa, ale dla właścicieli mieszkań we wspólnotach mieszkaniowych czy spółdzielniach mieszkaniowych nie stanowi żelaznej gwarancji. Lokal można stracić bez prawa do lokalu zamiennego, choćby jeżeli spłacamy kredyt. Sądy rocznie wydają wyroki zezwalające na licytację mieszkań, a powody bywają zaskakujące.

Fot. Warszawa w Pigułce

Przepis, o którym lepiej wiedzieć przed zakupem

Zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku (tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 39), wspólnota mieszkaniowa może wytoczyć proces o sprzedaż lokalu w drodze licytacji. Przepis obowiązuje nieprzerwanie od 30 lat i sądy stosują go regularnie. W listopadzie 2025 roku Sąd Apelacyjny w Białymstoku utrzymał w mocy wyrok zezwalający na sprzedaż mieszkania właścicielki, która przez lata gromadziła odpady, a wcześniej Trybunał Konstytucyjny potwierdził, iż przymusowa sprzedaż chroni porządek publiczny oraz prawa pozostałych właścicieli.

Procedura przypomina egzekucję komorniczą z nieruchomości. Różnica? Nie trzeba czekać na prawomocny wyrok zasądzający dług. Wystarczy wyrok zezwalający wspólnocie na sprzedaż, a następnie wniosek do komornika o wszczęcie licytacji. Właściciel traci mieszkanie bez prawa do lokalu socjalnego czy zamiennego – przepis jest brutalny, ale ma odstraszać przed lekceważeniem zasad.

6 miesięcy zaległości może wystarczyć

Pojęcie „długotrwałości” z art. 16 nie ma ścisłej definicji w ustawie. Praktyka sądowa wykształciła jednak minimum – 6 miesięcy nieuregulowanych opłat to granica, od której sądy zaczynają uznawać zaległość za długotrwałą. Nie chodzi przy tym wyłącznie o kwotę, choć ta też ma znaczenie.

Kilkadziesiąt złotych zaległości przez 3 lata? To za mało, by uzasadnić tak drastyczny środek. Ale 30 tys. zł długu przez rok, gdy wspólnota musi pokrywać ciężar z własnych środków? Już wystarcza. Sądy patrzą na wpływ zaległości na kondycję finansową wspólnoty i to, czy pozostali właściciele muszą dopłacać za niesolidnego sąsiada.

Orzecznictwo pokazuje, iż nie ma automatyzmu. W sprawach o przymusową sprzedaż sądy badają, czy wspólnota wcześniej próbowała odzyskać pieniądze w standardowym trybie – przez nakazy zapłaty, egzekucję komorniczą, ugody. Skorzystanie z art. 16 to ostateczność, ale gdy inne metody zawiodą, droga stoi otworem.

Klimatyzator, który kosztował mieszkanie

60 decybeli hałasu w nocy, gdy norma to 45 dB – tyle wystarczyło, by Sąd Okręgowy w Warszawie w sprawie I C 354/14 uznał, iż klimatyzator sąsiada czyni korzystanie z mieszkania uciążliwym. Sprawa dotyczyła jednostki zewnętrznej zamontowanej na elewacji bez zgody wspólnoty. Właściciel odmówił wymiany urządzenia na cichsze, tłumacząc się kosztami.

Biegły sądowy potwierdził, iż przy zamkniętych oknach hałas nie przekracza norm, ale latem – przy otwartych – praca klimatyzatora uniemożliwia sen. Sąd wskazał, iż „nie można wymagać od powódki, by podczas upalnej pogody zamykała okna tylko w celu wygłuszenia hałasu”. To nie koniec – elewacja to część wspólna nieruchomości, więc montaż bez uchwały wspólnoty sam w sobie narusza prawo.

Podobne sprawy dotyczą pomp ciepła, wentylatorów sklepowych czy agregatów chłodniczych. Rozporządzenie Ministra Środowiska z 14 czerwca 2007 roku (Dz.U. 2007 nr 120 poz. 826) określa dopuszczalne poziomy hałasu w środowisku – dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej to 50 dB w dzień i 40 dB w nocy. Przekroczenie tych norm, zwłaszcza jeżeli właściciel ignoruje wezwania do naprawy, daje podstawę do pozwu.

Kiedy jedno zdarzenie wystarczy za wiele

Rażące wykroczenie przeciwko porządkowi domowemu nie musi mieć charakteru wielokrotnego. choćby jedno zachowanie o szczególnej intensywności może uzasadnić przymusową sprzedaż. Praktyka sądowa wypracowała zasadę: jeżeli działanie właściciela jest na tyle poważne, iż w świetle zasad współżycia społecznego jedyną słuszną reakcją jest wykluczenie ze wspólnoty – art. 16 znajdzie zastosowanie.

Uporczywość to inna kategoria. Tutaj liczy się reakcja właściciela na wezwania wspólnoty. Dostał pismo z prośbą o zaprzestanie naruszeń? Zignorowal? Otrzymał nakaz sądu w procesie negatoryjnym? Nie zastosował się? To uporczywość. Sądy zwracają uwagę na bierność właściciela, który mimo świadomości problemu nie podejmuje żadnych działań naprawczych.

Sprawa z Białegostoku: śmieci na balkonie

Sąd Apelacyjny w Białymstoku w 2022 roku rozpoznawał sprawę mieszkanki, która od lat gromadziła odpady w mieszkaniu i na balkonie, w tym zepsute jedzenie. Lokatorzy skarżyli się na odór docierający do ich mieszkań, insekty i zagrożenie sanitarne. Pierwsze skargi pochodziły już z 2008 roku.

Spółdzielnia próbowała rozwiązać problem przez lata – rozmowy, wezwania, interwencje służb sanitarnych. Nic nie skutkowało. Właścicielka twierdziła, iż korzysta z opieki psychiatryczno-psychologicznej z powodu zaburzeń obsesyjno-kompulsyjnych. Sąd uznał jednak, iż choroba nie zwalnia z odpowiedzialności, gdy zachowanie trwa latami i zagraża zdrowiu innych. Wyrok zezwalający na sprzedaż lokalu został utrzymany w mocy.

Dom czy mieszkanie – kluczowa różnica

Art. 16 ustawy o własności lokali dotyczy wyłącznie lokali we wspólnotach mieszkaniowych. Oznacza to, iż przepis ma zastosowanie do mieszkań w blokach, kamienicach i innych budynkach wielorodzinnych, gdzie istnieje nieruchomość wspólna. Właściciele domów jednorodzinnych nie muszą się obawiać przymusowej sprzedaży w tym trybie.

Różnica wynika z natury wspólnoty mieszkaniowej. Współwłasność nieruchomości wspólnej (grunt, elewacja, klatki schodowe, instalacje) tworzy szczególny stosunek prawny między właścicielami lokali. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Kto nie płaci swoich opłat lub niszczy części wspólne, obciąża finansowo lub utrudnia życie pozostałym.

W domach jednorodzinnych właściciel ma pełnię praw do całej nieruchomości. Nie ma współwłaścicieli, którzy mogliby domagać się sprzedaży. Inaczej w szeregówkach czy bliźniakach – jeżeli utworzono wspólnotę mieszkaniową dla zarządzania wspólnymi elementami (np. drogami wewnętrznymi, ogrodzeniem), art. 16 może teoretycznie znaleźć zastosowanie, choć w praktyce takie sprawy są rzadkie.

Co musi zrobić wspólnota, żeby to zadziałało

Procedura wymaga uchwały właścicieli lokali. To nie jest zwykły zarząd – decyzja o wystąpieniu z powództwa przekracza zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody większości właścicieli (w dużych wspólnotach) lub jednomyślności (w małych, do 7 lokali). Właściciel, którego sprawa dotyczy, nie ma prawa głosu w tej uchwale.

Pozew składa zarząd wspólnoty na podstawie uchwały. Sąd bada nie tylko przesłanki z art. 16, ale też czy wspólnota działa zgodnie z zasadami współżycia społecznego (art. 5 kodeksu cywilnego). Praktyka pokazuje, iż sądy oddalają powództwa, gdy wspólnota wcześniej nie próbowała łagodniejszych środków – wezwań do zapłaty, pozwów o roszczenia negatoryjne, nakazy sądowe.

Po uzyskaniu wyroku wspólnota składa wniosek o nadanie mu klauzuli wykonalności, a następnie kieruje sprawę do komornika. Licytacja przebiega jak egzekucja z nieruchomości – z oszacowaniem, ogłoszeniem, przetargiem. Środki ze sprzedaży pokrywają zaległości wobec wspólnoty, a reszta (jeśli zostanie) trafia do byłego właściciela.

Jak się chronić przed utratą mieszkania

Płać na czas. To oczywiste, ale najważniejsze. jeżeli masz problemy finansowe, zgłoś się do zarządu z propozycją ugody i spłaty ratalnej. Wspólnoty rzadko od razu decydują się na art. 16 wobec właściciela, który wykazuje dobrą wolę i regularnie spłaca choćby częściowo.

Reaguj na wezwania. Dostałeś pismo o hałasie z twojego mieszkania? Nie ignoruj. choćby jeżeli uważasz zarzuty za przesadzone, porozmawiaj z zarządem, przeprowadź pomiary akustyczne, rozważ izolację. Bierna postawa to najszybsza droga do opinii „uporczywego naruszenia”.

Pytaj o zgodę przed montażem urządzeń. Klimatyzacja, pompa ciepła, antena satelitarna na elewacji – wszystko to wymaga zgody wspólnoty. choćby jeżeli regulamin milczy, lepiej uzyskać uchwałę z parametrami technicznymi (poziom hałasu, sposób montażu). To zabezpieczy cię przed roszczeniami sąsiadów i wspólnoty.

Sprawdź regulamin przed zakupem. Kupując mieszkanie, przeczytaj regulamin porządku domowego wspólnoty. Niektóre wspólnoty mają bardzo restrykcyjne zasady dotyczące remontów, zwierząt czy prowadzenia działalności gospodarczej. Lepiej wiedzieć wcześniej, niż odkryć to po notariuszu.

Nie lekceważ nakazów sądu. jeżeli sąd w procesie negatoryjnym nakazał ci zaniechanie naruszeń (np. usunięcie urządzenia, zaprzestanie hałasu), to wykonaj wyrok. Ignorowanie orzeczenia sądowego to silny argument dla wspólnoty w kolejnym procesie o przymusową sprzedaż.