Mieszkasz w bloku? Możesz zapłacić podatek od balkonu. Sprawdź czy Cię obejmie

Przy zakupie mieszkania balkon wygląda jak bonus – za darmo, bo nie wlicza się do metrażu. W praktyce to niepełna prawda. Od rodzaju konstrukcji, jej lokalizacji i sposobu użytkowania zależy, czy urząd gminy doliczy tę powierzchnię do podstawy opodatkowania. Część właścicieli płaci za swój balkon podatek od lat – i choćby nie zdaje sobie z tego sprawy.

Fot. Warszawa w Pigułce

Norma budowlana mówi jedno, fiskus – drugie

Zamieszanie zaczyna się od definicji. Zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836:1997 dotyczącą obliczania wskaźników powierzchniowych budynków, powierzchnia balkonu, tarasu i loggii nie wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. To samo potwierdza ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz orzecznictwo sądowe – balkon to część składowa lokalu, ale nie jego powierzchnia użytkowa.

Problem w tym, iż ustawa o podatkach i opłatach lokalnych posługuje się własną definicją podstawy opodatkowania i nie odwołuje się wprost do normy PN-ISO. To otwiera furtkę interpretacyjną. Część gmin nalicza podatek od powierzchni całkowitej nieruchomości – a ta już balkon, loggię czy taras obejmuje. Właściciel mieszkania o powierzchni użytkowej 60 m² z 10-metrową loggią może więc płacić podatek od 70 m².

W 2026 r. maksymalna stawka podatku od budynków mieszkalnych wzrosła do 1,25 zł za 1 m² rocznie, zgodnie z obwieszczeniem Ministra Finansów i Gospodarki w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych (Mon. Pol. z 2025 r. poz. 726). Przy 10-metrowej loggii wliczonej do podstawy opodatkowania to dodatkowe 12,50 zł rocznie – kwota teoretycznie niewielka, ale zasada jest istotna, bo każda gmina może przyjąć własne stawki.

Loggia to nie balkon – i tu zaczyna się problem

Kluczowe jest rozróżnienie między 3 typami przestrzeni otwartych:

• Balkon – nadwieszony, wystaje poza bryłę budynku, otwarty z przodu i boków. Elementem konstrukcyjnym jest część wspólna budynku. Czynsz w spółdzielni ani opłaty eksploatacyjne standardowo nie obejmują jego metrażu – nie wlicza się go do powierzchni użytkowej lokalu.
• Loggia – cofnięta w głąb elewacji, zadaszona, osłonięta ścianami z co najmniej 2 stron. To już szara strefa. Niezabudowana loggia bywa traktowana jak balkon i nie wliczana do metrażu. Zabudowana – czyli zamknięta np. szklaną konstrukcją tworząca odrębne pomieszczenie – powinna zostać wliczona do powierzchni użytkowej, co oznacza wzrost podstawy zarówno podatku od nieruchomości, jak i naliczanego przez spółdzielnię czynszu.
• Taras – zwykle większy, na poziomie gruntu lub dachu. Ze względu na potencjalnie znaczną powierzchnię jest szczególnie interesującym przypadkiem dla organów podatkowych. Taras przylegający do lokalu i służący wyłącznie jego mieszkańcom może być wliczony do podstawy opodatkowania.

Zabudowałeś loggię? Sprawdź, co zmieniło się w dokumentach

Samowolne zabudowanie balkonu lub loggii to jeden z częstszych powodów sporów ze spółdzielnią lub wspólnotą mieszkaniową. Problem nie ogranicza się do estetyki elewacji. jeżeli zabudowana loggia faktycznie stała się częścią pokoju – czyli jest ogrzewana, wykończona i dostępna jako pełnoprawne pomieszczenie – jej metraż powinien zostać ujęty w powierzchni użytkowej lokalu.

Konsekwencje są podwójne: po pierwsze, zmiana wpisu w księdze wieczystej i kartotece lokalu, po drugie – wyższy podatek od nieruchomości i potencjalnie wyższy czynsz w spółdzielni. W praktyce wiele osób zabudowuje loggię bez zgłoszenia do urzędu. o ile organy podatkowe lub spółdzielnia to wykryją, może nastąpić korekta podstawy opodatkowania za kilka lat wstecz.

Warto pamiętać, iż zabudowanie balkonu lub loggii bez stosownego pozwolenia jest w świetle przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414 z późn. zm.) samowolą budowlaną – choćby jeżeli wygląda na drobną zmianę.

W Poznaniu balkon nad chodnikiem kosztuje. I nie jest sam

Osobna kategoria to tzw. podatek od balkonu w pasie drogowym – obowiązujący w kilku polskich miastach. Chodzi o sytuację, gdy balkon, loggia czy schody budynku fizycznie wystają nad drogę publiczną lub chodnik. Takie elementy zajmują przestrzeń pasa drogowego, za co gmina może pobierać opłatę na podstawie ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych.

Poznań wprowadził takie rozwiązanie uchwałą rady miasta, ustalając 2 stawki uzależnione od wysokości zawieszenia elementu nad pasem drogowym: do 2,5 m – 10 groszy dziennie za metr kwadratowy, powyżej 2,5 m – 1 grosz dziennie za metr kwadratowy. W skali roku oznacza to od 18 do 180 zł dla typowych balkonów. Podobne rozwiązania funkcjonują też w Lublinie, Krakowie, Szczecinie i Gliwicach. Opłatę pobierają zarządy dróg miejskich – nie urząd skarbowy ani gmina w ramach podatku od nieruchomości.

Opłata w pasie drogowym nie dotyczy wszystkich właścicieli mieszkań z balkonem – tylko tych, których balkon faktycznie nad tą przestrzenią się znajduje. Głównie chodzi o kamienice i starsze budynki przy ruchliwych ulicach.

Czynsz – tu balkon zwykle nie dokłada

Większość właścicieli mieszkań w spółdzielniach i wspólnotach może być spokojna: standardowy czynsz administracyjny nie uwzględnia powierzchni balkonu. Naliczany jest na podstawie powierzchni użytkowej lokalu, z której balkon jest wyłączony. Fundusz remontowy również liczony jest od metrażu bez balkonu.

Wyjątek stanowi sytuacja, gdy spółdzielnia w swoich wewnętrznych regulaminach przyjęła inną metodologię naliczania opłat – co jest możliwe, ale rzadkie. Warto sprawdzić statut i uchwały swojej spółdzielni, jeżeli wysokość czynszu budzi wątpliwości.

Co warto sprawdzić, zanim zapłacisz za dodatkowe metry

• Decyzja podatkowa od gminy – jeżeli posiadasz mieszkanie z loggią lub dużym tarasem, sprawdź, od ilu metrów naliczany jest podatek od nieruchomości. jeżeli gmina wliczyła loggię do podstawy, a ty uważasz, iż nie powinna – możesz złożyć odwołanie.
• Zabudowana loggia – jeżeli przeprowadziłeś taką zmianę bez zgłoszenia do urzędu, warto uregulować stan prawny. Odkrycie przez urząd lub spółdzielnię może skutkować korektą podatkową wstecz.
• Lokalizacja budynku – jeżeli mieszkasz w kamienicy przy ruchliwej ulicy, sprawdź, czy twój balkon nie znajduje się w pasie drogowym. W miastach, które pobierają za to opłatę, obowiązek może ciążyć na właścicielu lokalu lub na wspólnocie.
• Dokumentacja przy zakupie – oglądając mieszkanie na rynku wtórnym, poproś o kartotekę lokalu i porównaj wpisany metraż z faktycznym. jeżeli sprzedający wliczył do metrażu i ceny zabudowaną loggię, a dokumenty tego nie potwierdzają – to problem, który po zakupie spadnie na ciebie.
• Norma PN-ISO 9836 a umowa deweloperska – deweloperzy coraz częściej informują o metrażu balkonu osobno w prospekcie informacyjnym. Zawsze czytaj, co konkretnie obejmuje podana powierzchnia mieszkania – czy to metraż użytkowy, czy całkowity z balkonem.