Mieszkasz w bloku? Przepis istnieje od 2002 roku i od końca 2025 będzie surowo egzekwowany. Kontrolerzy będą to masowo sprawdzać

Już niedługo po blokach zaczną chodzić kontrolerzy i niewykluczone, iż będą to robić… z termometrami. Formalny przepis istnieje od 2002 roku, ale teraz będzie dużo surowiej egzekwowany. Chodzi o to, iż ceny osiągają zawrotne poziomy i spółdzielnie nie chcą obciążać nimi osób, które uczciwie się dokładają.

Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce

Czym adekwatnie jest wampiryzm cieplny

Do mieszkańców zaczynają docierać listy grozy od spółdzielni. W niektórych rejonach za granie trzeba będzie dopłacić aż 600 zł. To tylko cena samych pod wyżej, bo ogólnie będzie drożej. Nic więc dziwnego, iż spółdzielnie dwoją się i troją, żeby wyszło jednak taniej. Dlatego ruszą kontrole, które mają zapobiec wampiryzmowi cieplnemu.

Wampiryzm cieplny to potoczna nazwa zjawiska, które zna każdy zarządca budynku. Lokator maksymalnie przykręca grzejniki, wychładza mieszkanie, a i tak ma ciepło, bo ogrzewają go sąsiedzi. Ciepło przenika przez ściany, stropy i piony instalacyjne. Efekt dla reszty jest prosty: ich lokale muszą grzać mocniej, a koszty wspólne rosną. Pojęcie nie występuje w ustawach. W praktyce używają go spółdzielnie, wspólnoty i zarządcy, gdy rozmawiają o nierównym podziale kosztów w budynku z centralnym ogrzewaniem.

Wychłodzony lokal zachowuje się jak chłodnica. Zjada ciepło z sąsiednich mieszkań. System rozregulowuje się, bo sterowniki widzą ciągły ubytek temperatury. Do tego dochodzi wilgoć i pleśń w zimnych ścianach. Później płacą za to wszyscy: wyższe rachunki, reklamacje, remonty, spory sąsiedzkie. Z punktu widzenia fizyki to banał. Ciepło płynie tam, gdzie zimniej. Z punktu widzenia rozliczeń to realne pieniądze, które w tabelkach lądują na tych, którzy grzeją normalnie.

Czy wampiryzm cieplny jest formalnie zakazany

Nie ma w Polsce przepisu, który wprost zakazuje „wampiryzmu cieplnego” jako takiego. Prawo nie używa tej nazwy. Są jednak zasady, które w praktyce mówią o temperaturze w lokalu.

Warunki techniczne dla budynków wymagają zapewnienia temperatury eksploatacyjnej w lokalach. W mieszkaniach przyjmuje się 20°C w pokojach i 24°C w łazience. Prawo budowlane i przepisy techniczne nakładają na właściciela obowiązek użytkowania lokalu tak, by nie szkodził konstrukcji oraz zdrowiu innych. Statuty i regulaminy wspólnot oraz spółdzielni wpisują minimalne temperatury w lokalach i sposób rozliczania ciepła. Efekt końcowy jest taki: formalnego „zakazu wampiryzmu” nie ma, ale regulaminy i zasady eksploatacji sprawiają, iż utrzymywanie lodówki w mieszkaniu jest traktowane jako naruszenie. „Od kiedy” obowiązuje? Od lat, bo to wynika z warunków technicznych obowiązujących od 2002 roku i kolejnych nowelizacji. W ostatnich sezonach grzewczych temat po prostu wrócił z pełną mocą, wraz z wysokimi cenami energii i dokładniejszymi rozliczeniami.

Na jakiej podstawie można wymagać minimalnej temperatury

Formalne podstawy są od lat, ale egzekucja przyspieszyła, gdy ceny ciepła i energii poszły w górę. Wraz z nimi weszły dokładniejsze systemy rozliczeń i czujniki.

W § 134 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. (Dz.U. nr 75, poz. 690 z późn. zm.) napisano jasno, iż temperatura w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt ludzi nie może być niższa od określonych wartości. To nie jest przepis o grzejnikach wprost, ale to właśnie na nim opierają się wspólnoty, kiedy egzekwują zakaz „wampiryzmu cieplnego”.

Według tego przepisu w pomieszczeniach ogrzewanych należy zapewnić temperaturę obliczeniową nie niższą niż:
– 20 °C – dla pokoi, kuchni i przedpokojów w mieszkaniach,
– 24 °C – dla łazienek,
– 8 °C – dla pomieszczeń, w których przebywają ludzie okresowo (np. piwnice użytkowe).

To minimalne wartości, które muszą być zachowane w normalnych warunkach eksploatacyjnych. Rozporządzenie obowiązuje od 16 grudnia 2002 r., a kolejne nowelizacje utrzymały te same normy.

W praktyce oznacza to, iż utrzymywanie niższej temperatury niż 20 °C w lokalu mieszkalnym jest sprzeczne z warunkami technicznymi użytkowania budynku. Nie ma więc osobnego „zakazu zakręcania kaloryferów”, ale jeżeli ktoś utrzymuje w lokalu np. 12 °C i przez to wychładza przegrody, to łamie § 134 ust. 1 rozporządzenia. Na tej podstawie spółdzielnia lub nadzór budowlany może żądać przywrócenia adekwatnej temperatury, a choćby nałożyć karę porządkową.

Wspólnota lub spółdzielnia odpowiada za stan techniczny budynku. o ile jeden lokal wychładza przegrody i sprzyja zawilgoceniom, to szkodzi nieruchomości wspólnej. Dlatego w regulaminach pojawiają się zapisy o obowiązku utrzymania minimalnej temperatury. Często to 18–20°C w pokojach i więcej w łazience. Regulamin to nie sugestia. To wewnętrzne prawo budynku przyjęte uchwałą. Do tego dochodzi umowa o dostawę ciepła i regulaminy rozliczeń. Tam znajdziesz zapisy o częściach stałych, opłatach za moc, podziale kosztów na jednostki zużycia i komponenty stałe. Te instrumenty pozwalają przeciwdziałać skrajnym zachowaniom.

Jakie kary i konsekwencje może ponieść lokator

Najczęstsza konsekwencja to dodatkowe obciążenie w rozliczeniu ciepła. Wspólnota może doliczyć opłatę stałą niezależną od wskazań podzielników. Może też zastosować ryczałt, jeżeli zużycie jest skrajnie niskie i nieproporcjonalne do warunków. W regulaminach pojawiają się kary porządkowe za utrzymywanie zbyt niskiej temperatury. Najczęściej to kilkaset złotych. Przy recydywie potrafi być więcej, bo do mandatu dochodzą koszty przeglądów i pomiarów. jeżeli wychłodzenie prowadzi do zawilgocenia i szkód, wspólnota może żądać przywrócenia stanu poprzedniego na koszt właściciela oraz odszkodowania. W ekstremum sprawa ląduje w sądzie. Gdyby dodatkowo były manipulacje przy instalacji, wchodzi w grę nadzór budowlany i przepisy o samowolach w instalacjach. To już inny kaliber problemu.

Kontrole w praktyce. Kto puka do drzwi i co sprawdza

Najpierw pojawiają się sygnały. Sąsiedzi zgłaszają, iż ściana do jednego mieszkania jest lodowata. Zarządca widzi anomalię w rozliczeniach lub zużyciu na węźle. Wtedy idą pomiary. Mierzy się temperaturę w lokalu i na przegrodach, sprawdza ustawienia zaworów, stan odpowietrzenia i działanie podzielników. Coraz częściej wspólnoty montują czujniki temperatury w częściach wspólnych lub korzystają z inteligentnych ciepłomierzy, które wykrywają nienaturalne profile zużycia. Po kontroli zarządca wysyła wezwanie do przywrócenia temperatury. jeżeli brak reakcji, nalicza opłatę dodatkową zgodnie z regulaminem. W skrajnych sytuacjach wzywa nadzór budowlany, gdy jest zagrożenie dla zdrowia lub mienia. Tyle procedura. Bez fajerwerków, ale skuteczna.

Jak wspólnoty rozliczają ciepło, żeby nie premiować „pasażerów na gapę”

Kluczowy jest podział kosztów na część stałą i zmienną. Część stała pokrywa moc zamówioną, straty i ogrzewanie pionów oraz przegród. Płacą ją wszyscy, bo wszyscy z tego korzystają. Część zmienna zależy od wskazań ciepłomierzy lub podzielników. W budynkach z problemem wampiryzmu cieplnego zwiększa się udział części stałej. Wprowadza się też minimalne progi udziału w kosztach, aby skrajne zaniżanie ogrzewania nie sprowadzało rachunku do zera. Niektóre wspólnoty wprowadzają korekty dla lokali skrajnych, bo te z natury więcej tracą przez ściany zewnętrzne. Chodzi nie o karanie, tylko o uczciwość rozliczeń.

Jeśli regulamin mówi jasno o minimalnej temperaturze, a w lokalu panuje chłód, lokator dostaje wezwanie. Dalej wchodzą opłaty dodatkowe. Kwoty bywają różne, bo zależą od uchwał i lokalnych regulacji. Najczęściej to kilkaset złotych jednorazowo, a przy dłuższym uchylaniu się mogą narastać. Pamiętaj też o kosztach ubocznych. Wyziębiona łazienka z pleśnią oznacza odgrzybianie, malowanie i czasem wymianę okładzin. To wypada wielokrotnie drożej niż sezon sensownego grzania na niskim poziomie.

Co to oznacza dla Ciebie

Można żyć w chłodniejszym mieszkaniu, ale trzeba trzymać dolną granicę. Nikt nie zmusza do 24°C w salonie. Chodzi o brak szkody dla budynku i innych mieszkańców. jeżeli zależy Ci na oszczędnościach, ustaw głowice termostatyczne na stabilne 19–20°C. Zamknij drzwi do najchłodniejszych pomieszczeń, ale nie odcinaj ich całkowicie od ciepła. Dbaj o wymianę powietrza, żeby nie rosła wilgoć. To są proste rzeczy, które odcinają większość konfliktów.

Jeśli grzejesz normalnie, masz prawo oczekiwać uczciwego podziału kosztów i ciepłych ścian. jeżeli lubisz chłód, trzymaj minimum z regulaminu. Ustaw głowicę tak, by w pokoju było około 19–20°C. jeżeli w budynku wrze, poproś zarządcę o przegląd nastaw i równoważenie instalacji. jeżeli podejrzewasz, iż sąsiad wychładza lokal do ekstremum, zgłoś to pisemnie. To nie „donos”, tylko ochrona wspólnego majątku. Gdy jesteś właścicielem na wynajem, uprzedź najemcę o minimalnych temperaturach. Daj mu proste zasady na start. Zaoszczędzisz sobie kłopotów i kosztów. Nie chodzi o to, żeby grzać na maksa. Chodzi o to, żeby nie zrzucać rachunku za własny chłód na cudze portfele i ściany.