Nie płacisz za mieszkanie? Wspólnota może sprzedać lokal bez Twojej zgody – tak wygląda cała sprawa, od pozwu po eksmisję

Właściciel mieszkania, nie najemca – a mimo to może stracić lokal wyłącznie za to, iż latami nie płacił opłat wspólnocie mieszkaniowej. To nie miejska legenda, tylko realny mechanizm, z którego warszawskie sądy korzystały już wielokrotnie. Art. 16 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali pozwala wspólnocie żądać przed sądem sprzedaży cudzego mieszkania w drodze licytacji – i wcale nie trzeba wcześniej bezskutecznie próbować odzyskać długu przez komornika.

Warszawskie bloki w nocy. Fot. Warszawa w Pigułce.

Dwie zupełnie niezależne przesłanki – długi albo uciążliwe zachowanie

Przepis przewiduje dwie osobne, alternatywne podstawy żądania. Pierwsza to długotrwałe zaleganie z zapłatą opłat należnych wspólnocie. Druga, zupełnie niezwiązana z pieniędzmi, to rażące lub uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu albo takie zachowanie, które czyni korzystanie z innych lokali czy części wspólnej nieruchomości uciążliwym dla sąsiadów. Wystarczy spełnienie jednej z nich – sąsiad może więc stracić mieszkanie zarówno za wieloletnie niepłacenie czynszu, jak i za uporczywe, dokumentowane latami awantury czy zaniedbania uciążliwe dla innych mieszkańców, choćby jeżeli regularnie płaci wszystkie opłaty.

Nie trzeba wcześniej próbować komornika

Sąd Najwyższy w wyroku z 13 lutego 2014 roku (sygn. V CSK 170/13) rozstrzygnął kwestię, która budziła wcześniej wątpliwości: dysproporcja między wysokością samego zadłużenia a wartością mieszkania nie ma decydującego znaczenia. Wspólnota nie musi też wykazywać, iż wcześniej próbowała bezskutecznie ściągnąć dług w zwykłej egzekucji komorniczej z pensji czy konta – wystarczy, iż w toku procesu udowodni sam fakt długotrwałego zalegania z opłatami. Problem w tym, iż przepisy nie definiują, ile dokładnie miesięcy czy lat oznacza „długotrwałość” – to każdorazowo ocena sądu, biorąca pod uwagę całokształt sprawy, w tym to, czy zaległość zagraża finansowej stabilności samej wspólnoty. W praktyce część wspólnot składa pozew już po kilku miesiącach zaległości, inne czekają rok czy dłużej, w zależności od polityki zarządu i sytuacji finansowej budynku.

Realna sprawa z Warszawy: lata bez płacenia, wyrok po latach

To nie jest przepis martwy na papierze. Warszawski Sąd Okręgowy nakazał już sprzedaż konkretnego lokalu w drodze licytacji w sprawie, w której rodzeństwo odziedziczyło mieszkanie po rodzicach i od momentu nabycia własności w ogóle nie regulowało należnych wspólnocie opłat – sąd uznał, iż wszystkie przesłanki z art. 16 zostały spełnione, mimo iż pozwani kwestionowali to w apelacji jeszcze wiele lat później. Sprawy tego rodzaju bywają rozciągnięte w czasie na wiele lat, licząc od pierwszego wyroku nakazującego sprzedaż aż po ostateczne rozliczenia finansowe między stronami – to nie jest szybka ścieżka, ale konsekwentnie prowadzi do tego samego celu, jeżeli wspólnota się nie poddaje.

Sądy nie zawsze przyznają rację wspólnocie

Warto podkreślić, iż sądy nie traktują tego roszczenia automatycznie. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 8 listopada 2018 roku (sygn. I ACa 849/17) oddalił żądanie sprzedaży lokalu w sprawie, w której wspólnota powoływała się na uciążliwość remontu prowadzonego przez właściciela – sąd uznał, iż hałas towarzyszący generalnemu remontowi mieszkania jest naturalną, przejściową niedogodnością, a nie „rażącym i uporczywym” naruszeniem porządku domowego w rozumieniu przepisu. Ten sam sąd w innym orzeczeniu przypominał też, iż art. 16 nie wyłącza możliwości sięgnięcia przez wspólnotę po ogólne roszczenie windykacyjne z Kodeksu cywilnego – to dodatkowa, alternatywna ścieżka prawna, z której wspólnoty czasem korzystają zamiast, albo obok, art. 16.

Jak wygląda koniec takiej sprawy?

Zanim w ogóle dojdzie do pozwu, duża wspólnota musi podjąć uchwałę większością udziałów w nieruchomości wspólnej, upoważniającą zarząd do wytoczenia powództwa – to czynność przekraczająca zwykły zarząd, więc pojedyncza decyzja nie wystarczy. jeżeli sąd wyda wyrok nakazujący sprzedaż, samą licytację prowadzi już komornik, na zasadach identycznych jak przy zwykłej egzekucji z nieruchomości – cena wywołania na pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte wartości oszacowanej przez biegłego.

Po sprzedaży komornik sporządza plan podziału uzyskanej sumy: w pierwszej kolejności pokrywane są koszty samej egzekucji, a dopiero potem zaspokajane są należności wspólnoty i inni wierzyciele według ustawowego pierwszeństwa – dotychczasowemu właścicielowi przypada wyłącznie to, co zostanie po tych rozliczeniach. Co istotne, byłemu właścicielowi nie przysługuje żadne prawo do lokalu zamiennego. jeżeli po prawomocnym postanowieniu sądu o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy licytacyjnego dotychczasowy mieszkaniec dobrowolnie nie opuści lokalu, nowy właściciel może od razu skierować sprawę do komornika w celu eksmisji, bez potrzeby uzyskiwania osobnego wyroku eksmisyjnego – samo postanowienie o przysądzeniu własności jest już tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie mieszkania.