Anna szukała mieszkania pół roku. Zaczęła od nowych inwestycji – błyszczące foldery, wizualizacje, nowoczesne kuchnie prosto z katalogu. Skończyła na rynku wtórnym, trzy ulice dalej, w bloku z lat osiemdziesiątych. Zapłaciła mniej, dostała więcej metrów i po trzech miesiącach mieszka. Jej koleżanka Marta wybrała nowe – czeka jeszcze na odbiór. Który wybór był lepszy? To zależy – ale warto go policzyć.

Dwa rynki, dwie rzeczywistości

W Jaworznie w latach 2024–2026 doszło do 1 026 prawdziwych transakcji rynkowych kupna-sprzedaży mieszkań. Z tego:

• 165 transakcji – rynek pierwotny (zakup od dewelopera)
• 861 transakcji – rynek wtórny (zakup od osoby prywatnej lub firmy)

Cena za metr: pierwotny droższy, ale nieznacznie

Na pierwszy rzut oka różnica jest skromna:

• Rynek pierwotny – mediana 6 326 zł/m²
• Rynek wtórny – mediana 6 155 zł/m²

Niecałe 200 zł różnicy na metrze. Dla mieszkania 50-metrowego to około 9 000 zł – kwota, która sama w sobie nie przesądziłaby decyzji. Ale diabeł tkwi w szczegółach.

Co kupujesz za tę cenę?

Mediana powierzchni kupowanych mieszkań:

• Rynek pierwotny – 58 m²
• Rynek wtórny – 48 m²

Nowe mieszkania są po prostu większe. I droższe łącznie:

• Mediana ceny całkowitej na rynku pierwotnym: 373 800 zł
• Mediana ceny całkowitej na rynku wtórnym: 285 000 zł

Różnica to blisko 90 000 zł. I to jeszcze zanim uwzględnimy stan mieszkania.

Stan deweloperski: pułapka na niewtajemniczonych

Większość transakcji na rynku pierwotnym w Jaworznie dotyczy mieszkań w stanie deweloperskim – gołe ściany, wylewka, zamontowane okna i nic więcej. Do ceny zakupu trzeba doliczyć wykończenie. W 2026 roku to:

• Standard ekonomiczny: 1 900–2 500 zł/m²
• Standard średni: 2 500–3 300 zł/m²
• Standard wyższy: powyżej 4 500 zł/m²

Dla 58-metrowego mieszkania w standardzie średnim to dodatkowe 145 000–190 000 zł. Łącznie nowe mieszkanie z wykończeniem kosztuje w Jaworznie realnie 520 000–560 000 zł.

Gdzie deweloperzy budują w Jaworznie?

Rynek pierwotny jest skoncentrowany na kilku osiedlach:

• Osiedle Chopina – najdroższe, mediana 8 094 zł/m²
• Skałka – 6 421 zł/m² (42 transakcje – największa aktywność)
• Sfera – 6 152 zł/m² (44 transakcje)
• Podwale – 6 060 zł/m²
• Pszczelnik – 5 792 zł/m²

Jak zmieniały się ceny?

Trend jest wspólny dla obu rynków i jednoznaczny: w górę.

• Rynek wtórny: I kw. 2024 – 5 534 zł/m², I kw. 2026 – 7 035 zł/m². Wzrost: +27% w dwa lata.
• Rynek pierwotny: I kw. 2024 – 5 990 zł/m², I kw. 2026 – 7 310 zł/m². Wzrost: +22% w dwa lata.

Kto czekał z decyzją, zapłacił więcej – niezależnie od tego, który rynek wybrał.

Dla kogo pierwotny, dla kogo wtórny?

Rynek pierwotny warto rozważyć gdy:

• zależy nam na nowym budownictwie, windach, parkingach podziemnych i nowoczesnej instalacji
• mamy czas – nowe mieszkanie często czeka się kilka miesięcy na odbiór
• dysponujemy większym budżetem lub bierzemy kredyt z uwzględnieniem kosztów wykończenia

Rynek wtórny warto rozważyć gdy:

• chcemy gwałtownie zamieszkać
• szukamy konkretnej lokalizacji, gdzie nie ma nowych inwestycji
• dysponujemy elastycznym budżetem na ewentualny remont

Jedna rada na koniec

Niezależnie od wyboru rynku – przed podpisaniem aktu notarialnego warto sprawdzić, ile podobnych mieszkań faktycznie sprzedało się w ostatnim roku w tej okolicy i za ile. Nie ile są w ofercie. Ile faktycznie sprzedano. To jedyne liczby, które mówią prawdę o rynku.

Paweł Maniakowski – rzeczoznawca majątkowy, Jaworzno
Dane transakcyjne: rynek jaworznicki 2024–2026, 1 026 transakcji rynkowych

Tekst z gazety: EXTRA 11-2026