1 godzina temu
Mieszkanie komunalne, w którym rodzina żyła latami, nagle przestaje być domem. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt nowelizacji, która kończy z automatycznym dziedziczeniem lokali komunalnych. Po śmierci najemcy umowa wygasa, a bliscy muszą najpierw udowodnić, iż zasługują na dach nad głową. Nie będzie to proste – czeka ich weryfikacja dochodów, sprawdzenie majątku i walka z czasem. 3 miesiące na złożenie wniosku, potem 6 miesięcy na wyprowadzkę, jeżeli gmina odmówi.
Fot. Warszawa w Pigułce
Koniec z odziedziczonym sufitem
Córka mieszkała z matką w 45-metrowym mieszkaniu komunalnym w Warszawie. Przez 30 lat płaciły czynsz, prowadziły tam życie, wychowały dzieci. Matka umiera. Córka myśli, iż po prostu przejmie umowę, jak to było do tej pory. Dostaje wezwanie z urzędu: umowa najmu wygasła z chwilą śmierci, trzeba złożyć wniosek o nową. I wykazać dochody. Okazuje się, iż zarabia za dużo – przekroczyła próg o 200 zł. Gmina odmawia. Przeprowadzka za pół roku.
To nie jest hipotetyczny scenariusz. Projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz Kodeksu cywilnego zakłada całkowite zniesienie automatycznego wstępowania w najem po śmierci głównego najemcy. w tej chwili obowiązujący art. 691 kodeksu cywilnego pozwalał bliskim zmarłego na automatyczne przejęcie umowy – wystarczało stałe zamieszkiwanie. Koniec z tym.
„Finansowe wsparcie budowy mieszkań komunalnych musi iść w parze z ich sprawiedliwym i efektywnym zarządzaniem” – wyjaśnił wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski w wywiadzie dla Interii. Resort tłumaczy, iż obecny system prowadzi do patologii: mieszkania komunalne zajmują osoby, które dawno przekroczyły próg ubóstwa i mogą samodzielnie zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe.
600 000 lokali, które trzeba uszczelnić
W całej Polsce jest około 600 000 mieszkań komunalnych. Dziesiątki tysięcy z nich zajmują rodziny, które przed laty spełniały kryteria dochodowe, ale teraz zarabiają znacznie powyżej progu. Gminy nie miały narzędzi, żeby to zweryfikować. Nie mogły wypowiedzieć umowy najmu osobom, które odziedziczyły lokal po rodzicach, choćby jeżeli te osoby miały wysokie dochody.
Ministerstwo podaje, iż w niektórych miastach kolejki na mieszkanie komunalne ciągną się latami. W Warszawie to choćby kilka lat oczekiwania. A lokale są zajęte przez ludzi, którzy dostali je „w spadku”, mimo iż sami dawno przestali potrzebować pomocy.
3 miesiące na decyzję, 6 na pakowanie
Nowe przepisy działają w sposób bezwzględny. Po śmierci najemcy umowa najmu wygasa automatycznie. Nie ma przejścia z mocy prawa. Bliscy zmarłego, którzy z nim mieszkali, dostają szansę – ale muszą ją wykorzystać gwałtownie i spełnić warunki.
Krok 1: Oświadczenie w 3 miesiące
Osoba, która chce zostać w mieszkaniu, musi w ciągu 3 miesięcy od śmierci najemcy złożyć do gminy:
- Oświadczenie woli zawarcia umowy najmu
- Deklarację o wysokości dochodów wszystkich członków gospodarstwa domowego
- Oświadczenie o nieposiadaniu innego mieszkania lub domu w tej samej lub pobliskiej miejscowości
Jeśli nie złoży tego w terminie – koniec. Roszczenie wygasa, trzeba wyprowadzić się z lokalu. Nie ma odwołania, nie ma drugiej szansy.
Krok 2: Weryfikacja przez gminę
Gmina sprawdza dochody, stan majątkowy, zaległości czynszowe. Bada, czy osoba rzeczywiście mieszkała z najemcą do chwili jego śmierci. Bo samo zameldowanie to za mało – trzeba udowodnić, iż to było centrum życiowe, czyli miejsce, gdzie faktycznie przebywało się na co dzień.
Następnie gmina ma 6 miesięcy na złożenie pisemnej oferty zawarcia umowy najmu. Może zaproponować ten sam lokal albo mniejszy – jeżeli uzna, iż metraż jest nieadekwatny do liczby osób w gospodarstwie domowym.
Krok 3: Tak, nie, cisza
Jeśli gmina zaoferuje umowę, a osoba:
- Odmówi – musi opuścić lokal w ciągu 6 miesięcy
- Nie odpowie w terminie – musi opuścić lokal w ciągu 6 miesięcy
- Przyjmie ofertę – podpisuje nową umowę z czynszem ustalonym według aktualnych dochodów
Od chwili śmierci najemcy do momentu zawarcia nowej umowy lub opuszczenia mieszkania osoba pozostająca w lokalu płaci czynsz w dotychczasowej wysokości. Nie można też przestać płacić i czekać na eksmisję – to automatycznie dyskwalifikuje z możliwości uzyskania nowej umowy.
Kto może ubiegać się o mieszkanie?
Projekt nowelizacji precyzuje, kto ma prawo złożyć wniosek o kontynuację najmu. To osoby, które stale zamieszkiwały z najemcą do chwili jego śmierci:
- Małżonek (jeśli nie był współnajemcą)
- Dzieci
- Osoby zobowiązane alimentacyjnie
- Partner pozostający faktycznie we wspólnym pożyciu
Nie wystarczy odwiedzać zmarłego od czasu do czasu. Nie wystarczy meldować się na papierze. Gmina będzie sprawdzać faktyczne zamieszkiwanie: rachunki za prąd, historia przesyłek, świadkowie, zaświadczenia z pracy czy szkoły.
W praktyce osoby, które dopiero przeprowadziły się do zmarłego w ostatnich miesiącach jego życia, żeby go pielęgnować, mogą nie dostać mieszkania. Sądy orzekały już wcześniej, iż doraźna pomoc w chorobie to nie stałe zamieszkiwanie.
Próg dochodowy: 80% dla singli, 60% dla rodzin
Nawet jeżeli osoba spełnia warunki formalne, gmina sprawdza dochody. Nowe przepisy ustalają, iż miesięczny dochód gospodarstwa domowego nie może przekraczać:
- 80% przeciętnego wynagrodzenia brutto w województwie – dla gospodarstw jednoosobowych
- 60% przeciętnego wynagrodzenia brutto w województwie – dla gospodarstw wieloosobowych
Dla przykładu: przeciętne wynagrodzenie w województwie mazowieckim w 2026 roku to około 9 500 zł brutto. Osoba samotna może zarabiać maksymalnie około 7 600 zł miesięcznie. Rodzina 4-osobowa – maksymalnie około 5 700 zł brutto na osobę.
Przekroczenie progu nie oznacza automatycznej odmowy. Gmina może przyznać mieszkanie, ale czynsz będzie wyższy – proporcjonalny do skali przekroczenia. Im więcej zarabiasz, tym więcej płacisz.
Drugi dom? Koniec
Jeśli osoba ubiegająca się o mieszkanie komunalne posiada inny lokal lub dom jednorodzinny w tej samej lub pobliskiej miejscowości, gmina odmówi zawarcia umowy. choćby jeżeli ten drugi lokal jest mały, zrujnowany czy obciążony hipoteką.
Chodzi o to, żeby mieszkania komunalne trafiały do osób, które naprawdę nie mają gdzie mieszkać. Nie do tych, którzy mają już jakiś dach nad głową.
Współnajemcy bezpieczni – na razie
Jedna grupa jest chroniona: współnajemcy. jeżeli umowa najmu była podpisana przez dwie lub więcej osób, śmierć jednej z nich nie powoduje wygaśnięcia umowy. Pozostali współnajemcy mieszkają dalej, płacą czynsz i nic się dla nich nie zmienia.
To podstawowa różnica między najemcą a współnajemcą. Najemca to osoba, która podpisała umowę jako główna strona. Współnajemcy to osoby wpisane do umowy z pełnymi prawami. jeżeli w umowie widnieje tylko jedna osoba, a reszta rodziny jest tylko zameldowana – po śmierci tej osoby wszyscy tracą automatyczne prawo do lokalu.
„To nie jest tak, iż te osoby będą automatycznie wyrzucane z lokalu. o ile faktycznie tam zamieszkiwały, to syn, córka czy partner w terminie 3 miesięcy może złożyć do gminy wniosek o zawarcie umowy najmu. Wnioskodawca nie będzie musiał spełniać kryterium dochodowego na start, ale będzie zobowiązany do poddania się weryfikacji dochodowej” – wyjaśnił wiceminister Lewandowski.
Weryfikacja dochodów co 3 lata dla wszystkich
Nowe przepisy wprowadzają też obowiązkową weryfikację dochodową dla wszystkich najemców mieszkań komunalnych. Do tej pory gminy mogły sprawdzać dochody, ale nie musiały. Przepis brzmiał „nie częściej niż raz na 2,5 roku”, co w praktyce oznaczało, iż wiele gmin w ogóle tego nie robiło.
Teraz będzie inaczej: weryfikacja nie rzadziej niż raz na 3 lata. Dotyczy wszystkich najemców, z wyjątkiem:
- Emerytów
- Rencistów
- Najemców, którzy wyremontowali mieszkanie na swój koszt
- Najemców, którzy przenieśli na gminę własność swojego mieszkania
Co się dzieje, jeżeli okaże się, iż najemca zarabia za dużo? Czynsz automatycznie rośnie. Im większe przekroczenie progu, tym wyższy czynsz. W skrajnych przypadkach gmina może wypowiedzieć umowę i zaproponować lokal socjalny – mniejszy, tańszy.
Co z umowami zawartymi przed 2019 rokiem?
Do tej pory umowy najmu zawarte przed kwietniem 2019 roku nie podlegały weryfikacji dochodowej. Teraz to się zmieni – wszystkie umowy, niezależnie od daty zawarcia, będą sprawdzane. To oznacza, iż tysiące rodzin, które latami płaciły stały, niski czynsz, nagle mogą dostać podwyżkę.
Ministerstwo tłumaczy, iż obecny system jest niesprawiedliwy: część najemców płaci czynsz odpowiadający ich dochodom, a część – zamrożony na poziomie sprzed lat. Nowe przepisy zrównają wszystkich.
Dlaczego rząd to robi?
Projekt nowelizacji ma dwa cele:
1. Rotacja w zasobach komunalnych
Ministerstwo szacuje, iż znaczna część mieszkań komunalnych jest zajęta przez osoby, które nie spełniają już kryteriów dochodowych. Dziedziczenie blokowało dostęp dla naprawdę potrzebujących. Osoba, która odziedziczyła mieszkanie po rodzicach 20 lat temu, może dziś zarabiać kilka tysięcy złotych miesięcznie – i dalej płacić symboliczny czynsz 500 zł.
Nowe przepisy mają to zmienić. Lokale, które zwolnią się po śmierci najemców, będą przechodzić weryfikację. jeżeli bliscy zarabiają za dużo – mieszkanie wróci do puli i trafi do kogoś, kto rzeczywiście potrzebuje pomocy.
2. Sprawiedliwość społeczna
Część osób czeka na mieszkanie komunalne latami. Stoją w kolejkach, wynajmują za wysokie stawki rynkowe, żyją w przeludnionych mieszkaniach. A obok widzą osoby, które dostały lokal „w spadku” i nie muszą się martwić o dach nad głową, mimo iż ich sytuacja finansowa jest znacznie lepsza.
Resort podkreśla, iż publiczne pieniądze powinny trafiać do najbardziej potrzebujących. jeżeli ktoś zarabia powyżej progu, powinien poradzić sobie na rynku komercyjnym.
A co z seniorami?
Projekt przewiduje ochronę dla emerytów i rencistów. Nie będą podlegać regularnej weryfikacji dochodowej. Czynsz pozostanie na dotychczasowym poziomie, niezależnie od tego, ile wynosi ich świadczenie.
To istotne, bo wielu seniorów ma emerytury wyższe niż średnia krajowa – np. byli górnicy, energetycy, kolejarze. Gdyby zastosować do nich standardowe kryteria, wielu straciłoby mieszkania. Ustawodawca uznał, iż osoby starsze, które przez lata płaciły czynsz, zasługują na stabilizację.
Co robić, jeżeli umrze bliski?
Jeśli zmarł najemca mieszkania komunalnego, a ty z nim mieszkałeś, masz 3 miesiące na działanie:
Krok 1: Zbierz dokumenty
- Akt zgonu najemcy
- Dowód tożsamości
- Zaświadczenie o zameldowaniu
- Zaświadczenie o dochodach (z ZUS, z pracodawcy, PIT)
- Oświadczenie o nieposiadaniu innego mieszkania
- Dowody faktycznego zamieszkiwania (rachunki, umowy, korespondencja)
Krok 2: Złóż wniosek do gminy
Idź do wydziału mieszkalnictwa w urzędzie miasta/gminy. Złóż oświadczenie woli zawarcia umowy najmu wraz z kompletem dokumentów. Poproś o potwierdzenie przyjęcia wniosku – z datą. To twój dowód, iż dotrzymałeś terminu.
Krok 3: Czekaj na decyzję
Gmina ma 6 miesięcy na sprawdzenie wniosku i złożenie oferty. W tym czasie płać czynsz regularnie. Nie możesz mieć żadnych zaległości – to dyskwalifikuje.
Krok 4: Przyjmij ofertę lub odwołaj się
Jeśli dostaniesz ofertę – przeczytaj uważnie. Sprawdź, czy zgadzają się warunki, czynsz, powierzchnia. jeżeli wszystko OK – podpisz nową umowę.
Jeśli gmina odmówi – możesz złożyć odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego. Masz na to 14 dni od doręczenia decyzji.
Co z zaległościami czynszowymi?
Jeśli zmarły najemca miał zaległości w opłatach za mieszkanie, gmina może odmówić zawarcia nowej umowy z bliskimi. Zaległości czynszowe dyskwalifikują. Dlatego choćby jeżeli najemca ciężko chorował i opłaty się przeciągały, warto uregulować wszystkie należności przed złożeniem wniosku.
Można próbować negocjować z gminą rozłożenie długu na raty. Niektóre urzędy zgadzają się na to, o ile osoba wykaże wolę i możliwość spłaty.
Kiedy wejdą nowe przepisy?
Projekt nowelizacji został skierowany do uzgodnień międzyresortowych i konsultacji publicznych w lutym 2026 roku. Dalszy proces legislacyjny obejmuje:
- Opiniowanie przez zainteresowane resorty i organizacje
- Uchwalenie przez Sejm
- Uchwalenie przez Senat
- Podpis prezydenta
- Publikacja w Dzienniku Ustaw
Realistycznie – nowe przepisy mogą wejść w życie w drugiej połowie 2026 roku lub na początku 2027 roku. Ministerstwo zapowiada, iż ustawa będzie miała vacatio legis, czyli okres przejściowy. Gminy będą miały czas na dostosowanie procedur, a najemcy – na przygotowanie się do zmian.
Gdzie szukać pomocy?
Jeśli jesteś w sytuacji, w której zmarł najemca mieszkania komunalnego, a ty nie wiesz, co robić:
- Skontaktuj się z wydziałem mieszkalnictwa w urzędzie miasta/gminy – urzędnicy mają obowiązek wyjaśnić procedury
- Szukaj pomocy w organizacjach społecznych zajmujących się prawami lokatorów (np. Stowarzyszenie Lokatorów, Towarzystwo Pomocy im. św. Brata Alberta)
- Zgłoś się do bezpłatnej poradni prawnej – działają w każdym powiecie
- Rozważ konsultację z radcą prawnym specjalizującym się w prawie mieszkaniowym
Nie zwlekaj. 3 miesiące to naprawdę mało czasu, zwłaszcza gdy zajmujesz się pochówkiem, spadkiem i załatwianiem formalności po śmierci bliskiej osoby.
Co to oznacza dla rynku najmu?
Eksperci przewidują, iż nowe przepisy zwiększą rotację w zasobach komunalnych, ale mogą też spowodować wzrost liczby osób poszukujących mieszkań na rynku komercyjnym. Osoby, które przekroczą próg dochodowy lub nie otrzymają mieszkania po zmarłym najemcy, będą musiały szukać alternatywy.
To z kolei może wpłynąć na ceny najmu – zwłaszcza w dużych miastach, gdzie konkurencja o mieszkania jest duża. Z drugiej strony, zwiększenie liczby dostępnych lokali komunalnych dla naprawdę potrzebujących może zmniejszyć presję na najtańszy segment rynku.
Porady dla rodzin z mieszkaniem komunalnym
Jeśli rodzic/dziadek jest najemcą
Rozważ dopisanie się jako współnajemca, póki jest taka możliwość. Współnajemca nie traci mieszkania po śmierci drugiej strony. Musisz mieszkać w lokalu stale i spełniać kryteria dochodowe.
Jeśli sam jesteś najemcą
Sprawdź, czy Twoje dziecko/partner jest wpisany jako współnajemca. jeżeli nie – idź do gminy i złóż wniosek o zmianę umowy. To zabezpieczy bliskich na wypadek Twojej śmierci.
Przygotuj dokumentację
Zbieraj na bieżąco dowody faktycznego zamieszkiwania: rachunki za prąd, gaz, wodę, umowy, potwierdzenia z pracy, ze szkoły. W razie czego łatwiej będzie wykazać, iż to było centrum życiowe.
Monitoruj dochody
Jeśli zbliżasz się do progu dochodowego – rozważ strategię. Może lepiej zaplanować przyszłość i poszukać alternatywy, niż czekać na podwyżkę czynszu lub wypowiedzenie umowy.
Nie zapominaj o czynszach
Regularne opłacanie czynszu to podstawa. Zaległości mogą dyskwalifikować z możliwości uzyskania mieszkania w przyszłości.
Nowe przepisy to rewolucja w polskim systemie mieszkań komunalnych. Po latach, gdy lokale przechodziły z pokolenia na pokolenie, teraz każda zmiana najemcy oznacza weryfikację. Dla jednych to szansa na dach nad głową, dla innych – ryzyko utraty miejsca, które znali od zawsze. Ministerstwo mówi o sprawiedliwości, rodziny – o strachu. Pewne jest jedno: po wejściu w życie nowych przepisów nic już nie będzie takie samo.
