Nowe przepisy mieszkaniowe dla par bez ślubu. Jest poważna luka

Projektowane zmiany wpisują się w szerszy trend dostosowywania prawa do realiów społecznych, w których rośnie liczba związków nieformalnych. W praktyce oznacza to, iż partner osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu mógłby zostać formalnie uznany przez spółdzielnię jako współuczestnik stosunku prawnego.

Jak wskazuje prof. ucz. dr Piotr Pałka, radca prawny, taka zmiana może znacząco zwiększyć bezpieczeństwo partnerów, szczególnie w sytuacjach kryzysowych, takich jak śmierć członka spółdzielni czy rozpad związku. Dotychczas osoby te często współzamieszkiwały lokal, ale nie miały realnych narzędzi prawnych do ochrony swoich interesów.

W praktyce nowe przepisy mogłyby umożliwić partnerowi m.in. uczestnictwo w kontaktach ze spółdzielnią, uzyskiwanie informacji czy współdecydowanie o niektórych sprawach dotyczących lokalu. To zmiana istotna zwłaszcza tam, gdzie jedna osoba formalnie figuruje jako właściciel lub najemca, a druga faktycznie współtworzy gospodarstwo domowe.

Dziedziczenie a wspólne pożycie. najważniejsze ograniczenia

Jednym z najważniejszych zagadnień związanych z nową regulacją pozostaje kwestia dziedziczenia. Projekt nie przewiduje bowiem automatycznego rozszerzenia praw spadkowych na partnerów żyjących w związkach nieformalnych.

Jak podkreśla dr hab. Aleksandra Sikorska-Lewandowska, dziedziczenie będzie przez cały czas odbywać się na zasadach ogólnych, czyli przede wszystkim na podstawie testamentu. Oznacza to, iż partner nie zostanie spadkobiercą z mocy prawa – w przeciwieństwie do małżonka – jeżeli nie zostanie wskazany w testamencie.

W praktyce ma to ogromne znaczenie, ponieważ:

• spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu w ogóle nie podlega dziedziczeniu,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być dziedziczone, ale tylko zgodnie z wolą spadkodawcy,
• odrębna własność lokalu podlega standardowym zasadom prawa spadkowego.

Nowością ma być natomiast zmiana dotycząca najmu. Planowana nowelizacja art. 691 Kodeksu cywilnego przewiduje, iż partner będący „drugą stroną umowy o wspólnym pożyciu” będzie mógł wstąpić w stosunek najmu po śmierci najemcy – także w przypadku lokali należących do spółdzielni.

Wątpliwości prawników i ryzyko sporów

Choć idea nowych przepisów jest szeroko komentowana jako potrzebna, eksperci zwracają uwagę na liczne niedoprecyzowania. Największe zastrzeżenia budzi brak spójności z innymi gałęziami prawa – zwłaszcza cywilnym i spadkowym.

Prof. Piotr Pałka wskazuje, iż może dojść do paradoksalnej sytuacji, w której partner jest uznawany za współuprawnionego do lokalu za życia drugiej osoby, ale po jej śmierci traci jakiekolwiek prawa, jeżeli nie został uwzględniony w testamencie.

Dodatkowo niejasne pozostają kwestie formalne:

• czy wystarczy samo oświadczenie o pozostawaniu w związku,
• czy konieczna będzie rejestracja lub dokument potwierdzający relację,
• jakie kryteria będą decydować o uznaniu „wspólnego pożycia”.

Brak precyzyjnych regulacji może prowadzić do licznych sporów dowodowych, szczególnie w sytuacjach konfliktowych lub przy roszczeniach spadkowych.

Odpowiedzialność za opłaty i decyzje wobec lokalu

Kolejnym istotnym aspektem jest odpowiedzialność za zobowiązania wobec spółdzielni. Projekt nie rozstrzyga jednoznacznie, czy obie strony umowy o wspólnym pożyciu będą odpowiadały solidarnie za opłaty związane z lokalem.

To kluczowa kwestia z punktu widzenia zarówno mieszkańców, jak i samych spółdzielni. Wprowadzenie drugiej osoby do stosunku prawnego oznacza bowiem konieczność określenia zasad:

• reprezentacji wobec spółdzielni,
• podejmowania decyzji dotyczących lokalu,
• odpowiedzialności za zadłużenie.

W praktyce może to prowadzić do trudnych sytuacji, gdy partnerzy pozostają w konflikcie, a jednocześnie oboje mają formalne prawa do lokalu.

Czy nowe przepisy są potrzebne?

W polskim prawie już funkcjonuje pojęcie „osoby bliskiej”, które obejmuje również osoby pozostające faktycznie we wspólnym pożyciu. Dlatego część ekspertów zastanawia się, czy wprowadzanie nowej instytucji jest rzeczywiście konieczne.

Z drugiej strony rosnąca liczba związków nieformalnych oraz problemy praktyczne zgłaszane przez mieszkańców spółdzielni wskazują, iż obecne regulacje są niewystarczające. Brak jasnego statusu partnera prowadzi bowiem do niepewności prawnej, szczególnie w sytuacjach nagłych, takich jak śmierć jednego z partnerów czy konflikty rodzinne.

Projektowana zmiana może więc stanowić pierwszy krok w kierunku szerszego uregulowania statusu związków nieformalnych w polskim systemie prawnym, choć w obecnym kształcie wymaga jeszcze istotnych doprecyzowań.