Obowiązkowe kontrole instalacji w domu i mieszkaniu. Sprawdź, jakie dokumenty trzeba zachować

Nie chodzi o jeden przegląd ani o jedną instalację. Właściciele domów muszą pilnować kilku różnych terminów. W budynkach wielorodzinnych kontrole organizuje najczęściej zarządca lub spółdzielnia. Mieszkaniec musi jednak udostępnić lokal, jeżeli sprawdzenie obejmuje instalację znajdującą się w mieszkaniu. Najczęściej wykonywane kontrole dotyczą gazu, przewodów kominowych, instalacji elektrycznej i piorunochronnej. Osobne zasady obejmują systemy ogrzewania oraz większe urządzenia klimatyzacyjne. Po każdej kontroli powinien powstać protokół. Sam rachunek za usługę nie zastępuje tego dokumentu.

Fot. Shutterstock

To nie jest jeden obowiązkowy przegląd

Zgodnie z art. 62 Prawa budowlanego właściciel lub zarządca musi poddawać użytkowany obiekt okresowym kontrolom. Częstotliwość zależy od rodzaju instalacji oraz parametrów urządzeń.

Instalację gazową i przewody kominowe sprawdza się co najmniej raz w roku. Instalację elektryczną i piorunochronną trzeba kontrolować co najmniej raz na 5 lat. Dodatkowe terminy dotyczą kotłów, całych systemów ogrzewania oraz klimatyzacji.

Dom jednorodzinny korzysta z częściowego wyjątku dotyczącego corocznego sprawdzania elementów narażonych na pogodę. Wyjątek nie zwalnia jednak z corocznej kontroli instalacji gazowej i przewodów kominowych. Nie znosi także kontroli 5-letniej.

Gaz i przewody kominowe trzeba sprawdzać co roku

Coroczna kontrola obejmuje instalację gazową oraz przewody dymowe, spalinowe i wentylacyjne. Obowiązek dotyczy również domów jednorodzinnych. o ile w budynku nie ma instalacji gazowej, nie wykonuje się oczywiście jej fikcyjnego przeglądu. przez cały czas trzeba jednak sprawdzać występujące w budynku przewody kominowe.

Kontrolę instalacji gazowej może przeprowadzić osoba posiadająca wymagane kwalifikacje do dozoru urządzeń i instalacji gazowych. Podczas sprawdzenia ocenia między innymi szczelność instalacji, stan połączeń, kurków oraz dostęp do głównego zaworu.

Przewody dymowe oraz grawitacyjne przewody spalinowe i wentylacyjne może sprawdzić mistrz kominiarski. Przy kominach z wymuszonym ciągiem potrzebne mogą być odpowiednie uprawnienia budowlane.

Kontrola kominiarska nie jest tym samym co czyszczenie komina. Jak przypomina Państwowa Straż Pożarna, przewody od palenisk na paliwo stałe należy czyścić 4 razy w roku. Przy paliwie ciekłym lub gazowym robi się to 2 razy w roku. Zanieczyszczenia z przewodów wentylacyjnych usuwa się co najmniej raz w roku.

Elektryka pod kontrolą co najmniej raz na 5 lat

Co najmniej raz na 5 lat trzeba zbadać instalację elektryczną. Kontrola nie może ograniczać się do obejrzenia gniazdek i rozdzielnicy. Osoba wykonująca przegląd powinna przeprowadzić wymagane pomiary.

Prawo budowlane wskazuje między innymi sprawdzenie połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i ochrony przeciwporażeniowej. Kontrola obejmuje również oporność izolacji przewodów oraz uziemienia instalacji i urządzeń.

W tym samym terminie sprawdza się instalację piorunochronną, o ile budynek ją posiada. Po badaniu właściciel powinien otrzymać protokół wraz z wynikami pomiarów. Dokument bez pomiarów może nie potwierdzać wykonania pełnego zakresu kontroli.

Takiego przeglądu nie powinien wykonywać przypadkowy elektryk. Potrzebna jest osoba posiadająca kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad instalacjami i urządzeniami energetycznymi.

Kontrola 5-letnia obejmuje więcej niż przewody

Przegląd wykonywany raz na 5 lat nie kończy się na instalacji elektrycznej. Obejmuje także stan techniczny i przydatność budynku do użytkowania. Osoba kontrolująca ocenia również jego estetykę oraz otoczenie.

Ten obowiązek dotyczy także właścicieli domów jednorodzinnych. Podczas kontroli można sprawdzić konstrukcję, dach, ściany, elementy wykończenia i inne części wpływające na bezpieczne użytkowanie domu.

Jeżeli w poprzednim protokole pojawiły się zalecenia, kolejna kontrola musi uwzględnić sposób ich wykonania. Właśnie dlatego nie należy wyrzucać starszych dokumentów po otrzymaniu nowego protokołu.

Kocioł i klimatyzacja mają osobny harmonogram

Kontrole systemów ogrzewania reguluje ustawa o charakterystyce energetycznej budynków. Jak informuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii, kontrola dotyczy całego systemu ogrzewania, a nie tylko samego kotła.

Kotły o nominalnej mocy cieplnej od 20 kW do 100 kW sprawdza się co najmniej raz na 5 lat. W tym przedziale mieści się wiele urządzeń pracujących w domach jednorodzinnych.

Kotły na paliwo ciekłe lub stałe o mocy przekraczającej 100 kW kontroluje się co najmniej raz na 2 lata. Dla kotłów gazowych o takiej mocy termin wynosi co najmniej raz na 4 lata. Inne źródła ciepła i systemy o łącznej mocy większej niż 70 kW mogą podlegać kontroli co najmniej raz na 3 lata.

Dostępne części systemu klimatyzacji o mocy chłodniczej przekraczającej 12 kW kontroluje się co najmniej raz na 5 lat. Zwykły pojedynczy klimatyzator w mieszkaniu najczęściej nie osiąga tej wartości. Trzeba jednak sprawdzić moc całego systemu.

Coroczny serwis kotła wykonywany zgodnie z instrukcją producenta nie zawsze zastąpi ustawową kontrolę systemu ogrzewania. Znaczenie mają zakres czynności, kwalifikacje kontrolera oraz prawidłowy protokół.

W domu odpowiada właściciel. W bloku działa zarządca

Właściciel domu musi sam pilnować terminów

W domu jednorodzinnym obowiązki spoczywają bezpośrednio na właścicielu. To on zamawia kontrolę, wybiera osobę z odpowiednimi kwalifikacjami i zachowuje dokumentację.

Dla domu jednorodzinnego nie trzeba prowadzić książki obiektu budowlanego. Nie oznacza to jednak zwolnienia z przeglądów. Właściciel powinien stworzyć własne archiwum protokołów, pomiarów i wykonanych napraw.

Mieszkaniec bloku powinien udostępnić lokal

W budynku wielorodzinnym kontrole całego obiektu organizuje zarządca, wspólnota albo spółdzielnia. Dotyczy to również instalacji przebiegających przez poszczególne lokale.

Przepisy o użytkowaniu budynków mieszkalnych nakazują udostępnić lokal w celu kontroli instalacji gazowej, elektrycznej oraz przewodów spalinowych i wentylacyjnych. Odmowa wejścia może uniemożliwić prawidłowe sprawdzenie całego budynku.

Jeżeli termin kontroli nie pasuje, najlepiej od razu skontaktować się z administracją. Zarządcy często wyznaczają dodatkowy termin. Zignorowanie wszystkich zawiadomień nie usuwa obowiązku przeprowadzenia kontroli.

Protokół jest ważniejszy niż faktura

Po kontroli wymaganej przez Prawo budowlane osoba sprawdzająca sporządza protokół. Dokument powinien zawierać datę, dane kontrolera, numer jego uprawnień oraz dokładne oznaczenie budynku.

W protokole musi znaleźć się zakres wykonanych czynności, wyniki kontroli oraz wykryte nieprawidłowości. jeżeli potrzebna jest naprawa, kontroler powinien wskazać zalecenia oraz termin ich wykonania.

Do protokołu kontroli elektrycznej należy zachować wyniki pomiarów. Przy instalacji gazowej ważne są wyniki badania szczelności. Po naprawie lub przebudowie instalacji trzeba także przechować protokół wymaganej próby szczelności.

Faktura potwierdza zapłatę za usługę. Nie dowodzi jednak, iż kontroler zbadał wszystkie elementy wymagane przez prawo. Paragon, przelew lub faktura nie zastąpią prawidłowo sporządzonego protokołu.

Protokół kominiarski jest dokumentem elektronicznym

Protokół z okresowej kontroli przewodów kominowych powstaje w tej chwili w formie elektronicznej. Kominiarz wprowadza go do systemu obsługującego Centralną Ewidencję Emisyjności Budynków.

Jak informuje Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, właściciel budynku lub lokalu może pobrać dokument z Systemu ZONE. Potrzebuje unikalnego identyfikatora protokołu oraz adresu e-mail podanego podczas kontroli.

Warto zachować wiadomość zawierającą identyfikator, pobrać protokół w formacie PDF i przechowywać jego kopię. Samo zapewnienie wykonawcy, iż dokument znajduje się w systemie, nie ułatwi szybkiego odnalezienia go po kilku latach.

Jakie dokumenty powinien zachować właściciel?

Podstawę stanowią protokoły kontroli gazowej, kominiarskiej, elektrycznej i piorunochronnej. Do archiwum powinny trafić również wyniki pomiarów, zalecenia kontrolerów oraz dokumenty potwierdzające usunięcie usterek.

Trzeba zachować protokoły odbioru po przebudowie instalacji, próby szczelności, dokumenty serwisowe i potwierdzenia napraw. Przy ogrzewaniu lub klimatyzacji istotny jest protokół zawierający numer z centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków.

Właściciel powinien przechowywać również projekt budynku, dokumentację powykonawczą i dokumenty techniczne późniejszych robót. Prawo budowlane nakazuje zachować taką dokumentację przez cały okres istnienia obiektu.

W budynku wielorodzinnym główne protokoły przechowuje zarządca i dołącza je do książki obiektu budowlanego. Właściciel mieszkania powinien poprosić o kopię dokumentu dotyczącego jego lokalu. Jest to szczególnie ważne, gdy kontroler stwierdził usterkę lub nakazał naprawę.

Jak długo przechowywać protokoły?

Przepisy nie wprowadzają prostego terminu, po którym właściciel domu może wyrzucić wszystkie stare protokoły. Kolejny kontroler musi sprawdzić wykonanie wcześniejszych zaleceń. Starsze dokumenty mogą więc przez cały czas mieć znaczenie.

Najbezpieczniej zachować protokoły przez cały okres posiadania domu. Dokumentację techniczną budynku trzeba przechowywać przez cały czas jego istnienia. Przy sprzedaży nieruchomości należy przekazać ją nowemu właścicielowi.

Dobrym rozwiązaniem jest jednoczesne archiwum papierowe i cyfrowe. Dokumenty można zeskanować i zapisać w osobnym katalogu. Nazwa pliku powinna zawierać rodzaj kontroli i datę jej wykonania.

Brak przeglądu może oznaczać grzywnę

Prawo budowlane przewiduje grzywnę za niewykonanie obowiązkowych kontroli. Organ nadzoru budowlanego może również nakazać usunięcie nieprawidłowości, o ile stan instalacji lub budynku zagraża ludziom i mieniu.

Wykrycie groźnej usterki wymaga szybkiej reakcji. Właściciel, zarządca lub użytkownik musi usunąć uszkodzenia mogące powodować zagrożenie. W niektórych sytuacjach instalację trzeba wyłączyć do czasu naprawy.

Dokumenty mogą mieć znaczenie także po pożarze, ulatnianiu się gazu lub porażeniu prądem. Pozwalają ustalić, kiedy wykonano ostatnią kontrolę i czy właściciel zrealizował zalecenia.

W Warszawie ogłoszenie na klatce to istotny termin

W warszawskich blokach informacje o przeglądach często pojawiają się na klatkach schodowych, w windach lub systemach internetowych zarządcy. Nie należy ich ignorować, choćby gdy instalacja w mieszkaniu działa bez widocznych problemów.

W starszych kamienicach gaz, wentylacja i przewody spalinowe często tworzą jeden powiązany układ. Kontroler może potrzebować dostępu do kuchni, łazienki, piecyka gazowego, kratek wentylacyjnych i miejsca przebiegu instalacji.

Po remoncie mieszkania warto zachować dokumenty dotyczące przeniesienia gniazd, wymiany rozdzielnicy, urządzeń gazowych lub zmian wentylacji. Nieprawidłowa przebudowa jednego lokalu może wpływać na bezpieczeństwo sąsiadów.

Sprawdź daty ostatniej kontroli

Jeśli mieszkasz w domu, sprawdź daty ostatniej kontroli gazowej i kominiarskiej. Następnie odszukaj protokół 5-letni wraz z pomiarami instalacji elektrycznej. Przy kotle odczytaj jego moc nominalną i sprawdź termin kontroli systemu ogrzewania.

Jeżeli mieszkasz w bloku, zapytaj administrację o datę ostatnich przeglądów. Udostępnij mieszkanie w wyznaczonym terminie. Po wykryciu usterki poproś o pisemne zalecenia i zachowaj potwierdzenie wykonanej naprawy.

Nie wyrzucaj poprzednich protokołów po otrzymaniu nowych. Najlepiej trzymać je razem z dokumentacją domu lub mieszkania. Kilka uporządkowanych plików pozwoli gwałtownie wykazać, iż kontrole odbyły się w terminie.