23 minut temu
Jedna z najbardziej biurowych części Mokotowa może przejść kolejną dużą zmianę. Do miasta trafił wniosek dotyczący zabudowy terenu w rejonie ulic Marynarskiej i Wynalazek. Zamiast obecnych biur i parkingów inwestor chce stworzyć zespół budynków mieszkalnych z usługami, garażami podziemnymi i osobnym przedszkolem. Mieszkańcy mają czas na zgłaszanie uwag do 16 września.
Fot. Warszawa w Pigułce.Wniosek pojawił się 26 sierpnia. Chodzi o teren przy Marynarskiej i Wynalazek
Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego m.st. Warszawy opublikowało 26 sierpnia 2026 roku informację o nowym wniosku dotyczącym Służewca. Sam dokument został złożony 20 sierpnia.
Inwestycja mieszkaniowa ma objąć działki w rejonie ul. Marynarskiej i Wynalazek. Oficjalne ogłoszenie miasta mówi o zespole budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, garażami podziemnymi, zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą techniczną.
Osobno wskazano inwestycję towarzyszącą – budynek oświatowy przeznaczony na przedszkole. Ma on powstać wraz z własnym zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą.
Wniosek jest procedowany na podstawie ustawy z 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, czyli tzw. specustawy mieszkaniowej. To istotne, bo procedura pozwala na realizację funkcji mieszkaniowej także tam, gdzie obowiązujący plan miejscowy przewiduje inne przeznaczenie.
Od 517 do 545 mieszkań i 4 budynki wokół zielonego środka
Znacznie więcej szczegółów zawierają materiały przygotowane przez inwestora projektu Kwartał Wynalazek. Według nich na ponad 2-hektarowym terenie mają powstać 4 budynki mieszkalne skupione wokół centralnego terenu zielonego.
Plan zakłada od 517 do 545 mieszkań. Budynki mają mieć zróżnicowaną wysokość. Najniższe części mają liczyć około 5 kondygnacji i 19 m, a najwyższe, położone bliżej Marynarskiej, około 9 kondygnacji i prawie 32 m. Lokalnie przewidziano także niższą, 3-kondygnacyjną zabudowę.
To mniej niż maksymalna wysokość 41 m dopuszczona w tym miejscu przez obecny plan miejscowy. Zmiana dotyczy przede wszystkim funkcji terenu – dziś jest to przede wszystkim obszar biurowy i usługowy, a projekt chce wprowadzić tu mieszkania.
Pod budynkami mają znaleźć się garaże. Inwestor podaje przedział od 540 do 700 miejsc parkingowych. Zaplanowano także ponad 1,1 tys. miejsc dla rowerów.
Na parterach mają działać usługi. Łącznie ponad 1,5 tys. mkw.
Nowe osiedle nie ma być wyłącznie zespołem mieszkań. Według przedstawionych założeń w parterach budynków znajdzie się ponad 1,5 tys. mkw. powierzchni usługowej.
To ma znaczenie dla tej części Służewca, która przez lata rozwijała się przede wszystkim jako zagłębie biurowe. Po godzinach pracy wiele fragmentów dawnego „Mordoru” pustoszało. Od kilku lat proporcje się zmieniają: pojawiają się nowe osiedla, sklepy, lokale gastronomiczne i usługi skierowane nie tylko do pracowników biur, ale także stałych mieszkańców.
Projekt przy Marynarskiej i Wynalazek wpisuje się w ten kierunek. Właściciel terenu chce zastąpić część istniejącej zabudowy biurowej i parkingów funkcją mieszkaniową z usługami oraz infrastrukturą społeczną.
Powstanie publiczne przedszkole dla 100 dzieci
Najważniejszym elementem inwestycji towarzyszącej ma być publiczne przedszkole dla 100 dzieci. Inwestor deklaruje, iż budynek zostanie wybudowany, wyposażony, a następnie przekazany miastu.
Placówka ma działać w miejskim systemie. Według materiałów projektu mieszkańcy nowych bloków nie będą mieli pierwszeństwa w rekrutacji. Przedszkole ma służyć całej lokalnej społeczności.
Przy budynku przewidziano około 1,2 tys. mkw. ogrodu przeznaczonego wyłącznie dla dzieci. Sam obiekt ma być projektowany w taki sposób, aby w przyszłości można było stosunkowo łatwo zmienić jego funkcję, np. na lokalne centrum integracji lub klub seniora, o ile potrzeby dzielnicy się zmienią.
W parterze jednego z budynków mieszkalnych ma dodatkowo powstać poradnia psychologiczno-pedagogiczna o powierzchni około 700 mkw. Inwestor deklaruje przekazanie lokalu miastu wraz z wyposażeniem i 6 miejscami parkingowymi.
W środku osiedla ma powstać otwarty park o powierzchni około 4 tys. mkw.
Centralną część projektu ma zajmować ogólnodostępny teren wypoczynkowo-rekreacyjny o powierzchni około 4 tys. mkw.. Ma znajdować się głównie na gruncie rodzimym, a nie na stropie podziemnego garażu, co pozwoli na sadzenie większych drzew i zatrzymywanie wody opadowej.
Łączna powierzchnia biologicznie czynna ma przekroczyć 7,2 tys. mkw. i stanowić około 35 proc. terenu. Według inwestora w tej chwili zieleń zajmuje około 15 proc. powierzchni działki.
Projekt zakłada ponad 100 drzew w parku i wokół zabudowy, łąki kwietne, niecki retencyjne i roślinność mającą ograniczać nagrzewanie się terenu w czasie upałów.
Osiedle ma pozostać nieogrodzone. Wyjątkiem będzie ogród przedszkolny, który z powodów bezpieczeństwa zostanie wydzielony.
Zmienić ma się także ul. Wynalazek
Sam projekt budynków to nie wszystko. W materiałach inwestora znalazła się także zapowiedź przebudowy ul. Wynalazek.
Planowane jest uporządkowanie geometrii jezdni, zwiększenie przestrzeni dla pieszych i rowerzystów oraz nowe nasadzenia. Mają również powstać miejsca postojowe i peron autobusowy.
Inwestor deklaruje również wsparcie remontu Szkoły Podstawowej nr 191 przy ul. Gruszczyńskiego. Takie inwestycje towarzyszące mają znaczenie w procedurze specustawy, bo Rada Warszawy ocenia nie tylko same mieszkania, ale również wpływ projektu na szkoły, transport, przestrzeń publiczną i pozostałą infrastrukturę.
To kolejny etap przemiany dawnego biurowego Mordoru
Rejon Marynarskiej, Postępu, Domaniewskiej i Wynalazek przez lata kojarzył się przede wszystkim z ogromnym skupiskiem biurowców. Z czasem sytuacja zaczęła się zmieniać. Część starszych obiektów ma problem z najemcami, a kolejne działki są przekształcane pod zabudowę mieszkaniową.
Na terenie objętym projektem znajdują się m.in. starsze budynki biurowe. Jeszcze w 2025 roku pojawiały się informacje o planach rozbiórki części istniejącej zabudowy, w tym obiektów powstałych w latach 90.
Obecny wniosek z sierpnia 2026 roku jest już jednak dużo ważniejszym krokiem niż wcześniejsze koncepcje i konsultacje. Inwestor przeszedł do formalnej procedury ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i towarzyszącej.
Nie oznacza to jednak, iż koparki zaraz wjadą na działkę. Do rozpoczęcia budowy przez cały czas prowadzi długa droga.
Budowa nie pozostało przesądzona. Decyzję podejmą warszawscy radni
Publikacja wniosku nie jest pozwoleniem na budowę. W przypadku specustawy mieszkaniowej o ustaleniu lokalizacji inwestycji decyduje Rada m.st. Warszawy.
Dopiero pozytywna uchwała otworzy inwestorowi drogę do dalszych procedur administracyjnych, przygotowania dokumentacji technicznej i uzyskiwania kolejnych decyzji koniecznych do rozpoczęcia prac.
Sam inwestor informuje, iż po uzyskaniu zgody Rady Warszawy potrzebne będą jeszcze dalsze postępowania, a budowa tak dużego kompleksu potrwałaby około 2 lat i byłaby prowadzona etapami. Na obecnym etapie nie ma więc twardej daty rozpoczęcia ani zakończenia inwestycji.
Nie podano również cen przyszłych mieszkań. Ich ustalanie przed uzyskaniem zgody miasta i rozpoczęciem sprzedaży byłoby zbyt wczesne.
Mieszkańcy mogą składać uwagi do 16 września
Formalna procedura jest teraz na etapie, w którym głos mogą zabrać mieszkańcy. Miasto wyznaczyło termin do 16 września 2026 roku.
Uwagi można złożyć w formie papierowej w kancelarii Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy przy Al. Jerozolimskich 44. Dopuszczona jest również forma elektroniczna dzięki środków komunikacji elektronicznej wskazanych w przepisach.
W uwadze najlepiej precyzyjnie wskazać, której części projektu dotyczy stanowisko. Może chodzić np. o wysokość zabudowy, ruch samochodowy, liczbę miejsc parkingowych, obsługę komunikacyjną, zieleń, przedszkole albo wpływ nowych mieszkań na istniejącą infrastrukturę.
Po zakończeniu terminu uwagi będą częścią dalszej procedury. Ostatecznie to radni zdecydują, czy inwestycja w proponowanym kształcie może zostać zrealizowana.
Co teraz warto sprawdzić w dokumentach inwestycji?
- Najważniejszy jest status projektu. To wniosek o ustalenie lokalizacji w trybie specustawy, a nie wydane pozwolenie na budowę. Dopóki Rada Warszawy nie podejmie uchwały, realizacja nie jest przesądzona.
- Termin na uwagi mija 16 września. Osoby mieszkające lub pracujące w tej części Mokotowa mogą zapoznać się z dokumentacją i zgłosić swoje stanowisko do Biura Architektury i Planowania Przestrzennego.
- Liczby pochodzą z aktualnych materiałów inwestora. Projekt Kwartał Wynalazek zakłada w tej chwili 4 budynki, 517-545 mieszkań, do 700 miejsc parkingowych, ponad 1,5 tys. mkw. usług oraz przedszkole dla 100 dzieci. Formalne ogłoszenie miasta potwierdza sam zakres inwestycji mieszkaniowej i oświatowej, a szczegółowe parametry mogą jeszcze zmieniać się podczas procedury.
- Największa zmiana dotyczy funkcji terenu. To kolejny fragment Służewca, który może przejść z modelu czysto biurowego w stronę normalnej miejskiej dzielnicy z mieszkaniami, usługami, zielenią i placówkami publicznymi. Czy dokładnie taki projekt zostanie zrealizowany, okaże się po przejściu procedury i głosowaniu Rady m.st. Warszawy.
