PIT, PCC, a może ulga? Co musisz wiedzieć, zanim sprzedasz mieszkanie!

Sprzedaż mieszkania wiąże się z szeregiem obowiązków, o których wielu właścicieli dowiaduje się dopiero po podpisaniu aktu notarialnego. Choć sam proces może wydawać się prosty, w tle kryją się istotne przepisy podatkowe i formalności, których zignorowanie może skutkować poważnymi konsekwencjami. Warto je poznać wcześniej, by uniknąć kosztownych niespodzianek.

Fot. DALL·E 3 / Warszawa w Pigułce

Sprzedaż mieszkania to nie tylko transakcja na rynku nieruchomości, ale również obowiązek rozliczenia się z fiskusem. Wielu sprzedających nie zdaje sobie sprawy, iż w zależności od okoliczności może ich dotyczyć kilka różnych podatków. najważniejsze znaczenie ma moment nabycia nieruchomości, sposób jej wykorzystania oraz to, czy zysk zostanie przeznaczony na cele mieszkaniowe. Oto przystępne wyjaśnienie wszystkich obowiązków podatkowych, które mogą pojawić się przy sprzedaży mieszkania.

Podatek dochodowy (PIT): 19 proc. od zysku, ale nie zawsze

Najważniejszym podatkiem, który może obciążyć sprzedawcę, jest podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT). Dotyczy on sytuacji, gdy mieszkanie sprzedawane jest przed upływem 5 lat od jego nabycia. Co istotne, ten okres liczy się nie od daty zakupu, ale od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta. Przykładowo: mieszkanie kupione w styczniu 2025 r. będzie można sprzedać bez PIT dopiero od 1 stycznia 2031 r.

Stawka podatku to 19 proc. od dochodu – czyli różnicy między ceną sprzedaży a kosztami nabycia i zbycia. Do kosztów można zaliczyć np. kwotę zakupu mieszkania, opłaty notarialne, prowizje czy remonty udokumentowane fakturami.

Ulga mieszkaniowa: jak uniknąć podatku przy sprzedaży przed upływem 5 lat

Nawet jeżeli sprzedaż następuje wcześniej, nie zawsze trzeba płacić PIT. Można skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, pod warunkiem iż pieniądze ze sprzedaży zostaną w ciągu 3 lat przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Obejmują one m.in. zakup nowego mieszkania, budowę domu, remont, a choćby spłatę kredytu hipotecznego.

Ważne: aby ulga została uznana, konieczne jest zawarcie aktu notarialnego – umowa przedwstępna nie wystarczy. Ulga obowiązuje proporcjonalnie: jeżeli przeznaczymy tylko część przychodu na cele mieszkaniowe, ulga obejmie tylko tę część dochodu.

PIT-39 obowiązkowy choćby przy uldze

Skorzystanie z ulgi mieszkaniowej nie zwalnia z obowiązku złożenia rocznego zeznania PIT-39. Trzeba to zrobić do końca kwietnia roku następującego po sprzedaży, wykazując w nim kwoty oraz zamiar wykorzystania ulgi.

PCC czy VAT? Zależnie od tego, kto sprzedaje

Podatek VAT i podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) to kolejne podatki, które pojawiają się przy transakcjach na rynku nieruchomości – choć nie dotyczą bezpośrednio sprzedawcy:

• PCC (2%) płaci kupujący przy transakcjach na rynku wtórnym, czyli gdy sprzedaje osoba fizyczna.
• VAT (8% lub 23%) zawarty jest w cenie przy zakupie od dewelopera – wtedy PCC nie obowiązuje.

Sprzedający nie płaci PCC. Jednak jeżeli sprzedaje wiele mieszkań w krótkim czasie i działa jak przedsiębiorca, fiskus może uznać, iż prowadzi działalność gospodarczą i nałożyć obowiązek zapłaty VAT.

Zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu

Od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje zwolnienie z PCC dla osób, które kupują swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym. Warunkiem jest brak posiadania innej nieruchomości w dniu transakcji (poza przypadkami dziedziczenia do 50 proc. udziału).

Podsumowanie: co musisz wiedzieć jako sprzedający

• Zapłacisz 19% PIT od dochodu, jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku nabycia nieruchomości.
• Możesz uniknąć podatku, jeżeli w ciągu 3 lat przeznaczysz pieniądze na cele mieszkaniowe.
• Nawet przy uldze musisz złożyć PIT-39.
• Nie płacisz VAT ani PCC – te obowiązki leżą po stronie kupującego lub dotyczą firm.
• Jeśli sprzedajesz często, możesz zostać uznany za przedsiębiorcę i podlegać VAT.

Znajomość tych zasad pozwoli uniknąć kosztownych błędów i nieprzyjemnych niespodzianek przy sprzedaży mieszkania.