Podatek od nieruchomości po śmierci właściciela domu na Florydzie – kiedy następuje ponowna wycena?

Floryda oferuje właścicielom nieruchomości zajmowanych jako główne miejsce zamieszkania szczególne ulgi podatkowe związane z tzw. „homestead exemption”. Jedną z najważniejszych jest ochrona wynikająca z programu Save Our Homes, który zasadniczo ogranicza coroczny wzrost wartości nieruchomości przyjmowanej do celów podatkowych do 3% lub wysokości zmiany wskaźnika CPI – zależnie od tego, która wartość jest niższa.

Dziedziczenie domu na Florydzie może wiązać się z ponowną wyceną nieruchomości dla celów podatkowych, w zależności od tego, kto przejmuje nieruchomość i w jaki sposób następuje zmiana własności. Fot. Archiwum WEM

Co jednak dzieje się z podatkiem od nieruchomości, gdy właściciel domu umiera, a nieruchomość przechodzi na spadkobiercę? Odpowiedź zależy przede wszystkim od tego, kto dziedziczy nieruchomość oraz w jaki sposób nieruchomość przechodzi na nowego właściciela. W niektórych sytuacjach wartość podatkowa nieruchomości może pozostać ograniczona, podczas gdy w innych nastąpi ponowna wycena do aktualnej wartości rynkowej.

Co dzieje się z nieruchomością po śmierci właściciela?

Zasadniczo zmiana właściciela nieruchomości może spowodować konieczność ponownej wyceny nieruchomości („reassessment”) do jej aktualnej wartości rynkowej, czyli tzw. „just value”. Nowa wartość jest zwykle ustalana na dzień 1 stycznia roku następującego po zmianie własności.

Oznacza to, iż osoba dziedzicząca dom nie zawsze „dziedziczy” również niską wartość podatkową, która była ustalona dla poprzedniego właściciela w ramach Save Our Homes. Istnieją jednak ważne wyjątki.

Dziedziczenie przez małżonka

Jednym z najważniejszych wyjątków jest małżonek pozostający przy życiu. o ile małżonek dziedziczy nieruchomość będącą „homestead” zmarłego małżonka, sama śmierć jednego z małżonków zasadniczo nie powoduje zmiany własności dla celów przepisów dotyczących Save Our Homes.

Jeżeli więc małżonkowie byli właścicielami domu, a po śmierci jednego z nich drugi małżonek przez cały czas mieszka w domu i spełnia wymagania dotyczące „homestead exemption”, istnieje możliwość zachowania dotychczasowego sposobu opodatkowania nieruchomości.

Dziedziczenie przez dzieci

Sytuacja może wyglądać zupełnie inaczej, gdy dom dziedziczy dorosłe dziecko. Co do zasady, gdy dziecko staje się właścicielem nieruchomości po śmierci rodzica, następuje zmiana własności dla celów podatku od nieruchomości. W rezultacie nieruchomość może zostać ponownie wyceniona do jej aktualnej wartości rynkowej.

Ma to szczególne znaczenie wtedy, gdy rodzic mieszkał w domu przez wiele lat. Dzięki Save Our Homes jego wartość podatkowa mogła być znacznie niższa od aktualnej wartości rynkowej. Dziecko nie zawsze może przejąć tę korzystną wartość podatkową.

Jeżeli jednak dziecko przeprowadzi się do odziedziczonego domu i ustanowi go swoim miejscem stałego zamieszkania na Florydzie, może ono uzyskać własne „homestead exemption” oraz rozpocząć korzystanie z nowego ograniczenia Save Our Homes. Nie oznacza to jednak automatycznie zachowania wartości podatkowej rodzica.

Czy znaczenie ma to, w jaki sposób nieruchomość została przekazana?

W praktyce często pojawia się pytanie, czy nieruchomość będzie traktowana inaczej, o ile przejdzie na spadkobiercę na podstawie testamentu, trustu albo tzw. Lady Bird Deed.

Testament (Will)
Jeżeli rodzic pozostawi dom dorosłemu dziecku w testamencie, przekazanie nieruchomości może spowodować „reassessment” do aktualnej wartości nieruchomości, chyba iż zastosowanie ma konkretny wyjątek ustawowy.

Revocable Living Trust
Przeniesienie domu do odwołalnego trustu („revocable trust”) nie musi samo w sobie powodować natychmiastowej utraty „homestead exemption”. W określonych sytuacjach prawo Florydy pozwala traktować beneficjenta trustu jako właściciela dla celów „homestead”. Jednak po śmierci właściciela należy osobno przeanalizować, kto staje się właścicielem lub beneficjentem nieruchomości oraz czy spełnione są warunki ustawowego wyjątku od „reassessment”.

Lady Bird Deed
Lady Bird Deed, znany również jako „enhanced life estate deed”, pozwala właścicielowi zachować szeroką kontrolę nad nieruchomością za życia i wskazać osobę, która otrzyma nieruchomość po jego śmierci.

Należy jednak pamiętać, iż uniknięcie postępowania spadkowego nie oznacza automatycznie uniknięcia ponownej wyceny podatkowej. o ile po śmierci właściciela dorosłe dziecko staje się właścicielem nieruchomości, mogą mieć zastosowanie zasady „reassessment” obowiązujące przy zmianie właściciela.

Najważniejszy wniosek

Planując przekazanie domu na Florydzie, nie wystarczy zapytać: „Kto odziedziczy mój dom?”. Warto również zapytać: „Jak śmierć właściciela wpłynie na wartość nieruchomości dla celów podatkowych?”.

Dziedziczenie przez małżonka może pozwolić na zachowanie dotychczasowego sposobu opodatkowania, podczas gdy dziedziczenie przez dorosłe dziecko może doprowadzić do ponownej wyceny nieruchomości według jej aktualnej wartości rynkowej.

Co ważne, sposób przekazania nieruchomości – testament, trust czy Lady Bird Deed – nie jest jedynym, a często nie jest choćby najważniejszym czynnikiem. najważniejsze znaczenie ma to, kto otrzymuje nieruchomość, w jakich okolicznościach oraz czy spełnione są warunki przewidzianych przez prawo wyjątków. Dlatego konsekwencje podatkowe powinny być uwzględnione przy wyborze odpowiedniej strategii planowania majątkowego, szczególnie w przypadku nieruchomości, która od wielu lat korzysta z ograniczenia Save Our Homes.

Jovita Wysocka Ahava

Jovita Wysocka Ahava jest prawnikiem zajmującym się prawem spadkowym. Jest współwłaścicielką Ahava Legacy Law i ma ponad 25 lat doświadczenia w prowadzeniu różnorodnych spraw cywilnych i sądowych. Jej największe sukcesy i osobista satysfakcja jako adwokata wynikają z pomagania klientom i ich rodzinom w zachowywaniu ich dziedzictwa oraz przywracaniu ich życia do normy po poważnym wypadku. Jovita Wysocka Ahava reprezentuje klientów na całej Florydzie. Najlepiej z nią skontaktować pod numerem telefonu (727) 362-1234 lub mailem na [email protected].

Ten artykuł ma na celu wyłącznie informacje, a nie porady prawne.