1 godzina temu
Przedwojenne budynki komunalne przy ul. Długiej 20A, Spółdzielczej 17-19 oraz Wodnej 2 i 4 w Świdnicy miały zyskać nowe życie dzięki dotacjom w ramach Krajowego Planu Odbudowy. Zamiast bezpiecznych, ciepłych elewacji i wykończonych lokali, mieszkańcy stoją w obliczu nadchodzącej zimy z nieocieplonymi ścianami, niewykończonymi ościeżami okiennymi i narastającym lękiem o stan konstrukcyjny obiektów. Miejski Zarząd Nieruchomości wszedł w tak ostry konflikt z wykonawcą, iż sprawa skończy się w sądzie. Tymczasem wałbrzyska instytucja pośrednicząca poinformowała o wstrzymaniu wypłat dotacji w związku ze zgłoszonymi przez wykonawcę nieprawidłowościami.
TEGO NIE PRZECZYTASZ W „MEDIACH” SAMORZĄDOWYCH
Wracamy do sprawy, którą śledzimy od sierpnia 2026r.
Inwestycja obejmująca kompleks przedwojennych budynków przy ul. Długiej 20A, Spółdzielczej 17-19 oraz Wodnej 4 wpisywała się w szerszy program termomodernizacji miejskiego zasobu mieszkaniowego w Świdnicy. Zakres zadań ujęty w dokumentacji przetargowej obejmował m.in. wymianę stolarki okiennej, naprawę dachów oraz ocieplenie ścian w systemie ETICS wraz z tynkowaniem i powierzchniową naprawą elewacji.
Wyłoniona w przetargu warszawska spółka „Budujemy dla Ciebie” przystąpiła do prac, jednak w miarę postępu robót i skuwania starych warstw tynku na jaw zaczęły wychodzić ukryte wady obiektów mających ponad sto lat. Standardowy remont gwałtownie przekształcił się w skomplikowany spór inżynieryjno-prawny. Z jednej strony stanął Miejski Zarząd Nieruchomości jako inwestor, z drugiej – wykonawca prac budowlanych.
Ekspertyza budowlana a rutynowe przeglądy. Zarzut „zawijania ruin w ładne opakowanie”
Problemy na linii wykonawca-inwestor opisaliśmy szczegółowo w poprzednich artykułach.
Jednym ze wskazanych problemów był ten, związany ze stanem technicznym budynków. Jak wskazał wykonawca, odmawiając założenia części ocieplenia, ściany były w fatalnym stanie.
Kluczem do zrozumienia narastającego problemu jest stan techniczny przedwojennych oficyn. W oficjalnej odpowiedzi udzielonej naszej redakcji wicedyrektor MZN Maria Florczak przyznała wprost, jak wyglądała historia remontowa obiektu przy ul. Długiej 20A:
„Po roku 1990 budynek przy ul. Długiej 20A w Świdnicy nie przechodził kapitalnego remontu. Budynek przy ul. Długiej 20A w Świdnicy nie był przeznaczony do rozbiórki” — poinformowała wicedyrektor MZN.
Z relacji wieloletnich mieszkańców wynika jednak, iż gruntownych prac konstrukcyjnych nie prowadzono tam prawdopodobnie od czasu wzniesienia obiektów przed II wojną światową. Mimo iż budynki nie przechodziły kapitalnego remontu od co najmniej 36 lat, przed ogłoszeniem przetargu na termomodernizację MZN nie zdecydował się na przeprowadzenie dedykowanej ekspertyzy technicznej stanu konstrukcji murów.
Stanowisko MZN w tej kwestii wyraziła Maria Florczak:
„Wszystkie aktualne przeglądy budynku nie wskazują na zły stan techniczny budynku i konieczność wykonania ekspertyzy stanu technicznego budynku.”
Jeśli tak, to dlaczego MZN nie udostępnia tych przeglądów biegłemu sądowemu? O tym w dalszej części artykułu.
Od strony prawa budowlanego i sztuki inżynieryjnej opieranie się wyłącznie na przeglądach technicznych budzi wątpliwości. Zgodnie z art. 62 Prawa budowlanego coroczne i pięcioletnie przeglądy okresowe są jedynie kontrolami wizualnymi — oceniają stan widocznych elementów i odpowiadają na pytanie, czy obiekt można na dany moment użytkować.
Nie obejmują jednak odkrywek, badań nośności ani oceny spójności głębokich warstw zaprawy pod starymi tynkami. Wytyczne Instytutu Techniki Budowlanej (ITB) wskazują wyraźnie, iż przed montażem ciężkich systemów ETICS na obiektach przedwojennych konieczne jest zbadanie podłoża pod kątem przyczepności.
Gdy wykonawca skuł tynki, okazało się, iż rzeczywistość odbiega od założeń MZN. Przy ul.Długiej 20A ujawniono odchylenie ściany od pionu sięgające aż 10 centymetrów, kruszącą się w rękach cegłę oraz głębokie pęknięcia konstrukcyjne przechodzące przez całą grubość muru. Miejski zarządca nie przewidział gruntownych napraw konstrukcyjnych, w wycenie przedmiarowej uwzględnił jedynie powierzchniowe naprawy, co potwierdza Maria Florczak:
„Prace naprawcze ścian budynku ujęte zostały w zakresie umowy na termomodernizację, w tym przemurowanie ciągłe pęknięć o głębokości jednej cegły przy użyciu zapraw cementowo-wapiennych oraz naprawianie uszkodzonych powierzchni w murach.”
W ocenie wykonawcy sztywne ograniczenie napraw w kosztorysie do zaledwie 11 metrów bieżących pęknięć „do głębokości jednej cegły” na ścianę było ze strony inwestora błędem w przygotowaniu zadania. Jak wskazuje prezes spółki „Budujemy dla Ciebie”, Mieczysław Chałubiński, firma nie uciekała od prac naprawczych — na ścianach, które ocieplono, wykonano zamiast zakontraktowanych 11 metrów aż około 100 metrów bieżących spoinowań i napraw spękań. Wykonawca twierdzi, iż nie mógł jednak bez zlecenia robót dodatkowych i bez odpowiedniego pokrycia finansowego ponosić nieprzewidzianych kosztów głębokiej przebudowy konstrukcji na pozostałych ścianach.
Obawy co do stanu murów potwierdzają relacje najemców. Pani Monika z ul. Długiej 20A, która na mieszkanie komunalne od miasta czekała 16 lat i wychowuje w nim dwoje dzieci, w tym pięcioletniego synka z niepełnosprawnością, od dawna obserwowała niepokojące objawy wewnątrz lokalu.
— To pęknięcie na ścianie miałam w mieszkaniu od środka. Zrobiliśmy z mężem remont i po prostu je zatynkowaliśmy. Po kilku latach pęknięcie wróciło. Wiem od poprzednich lokatorów, iż ten budynek nigdy nie przechodził gruntownej naprawy — mówi pani Monika. Cała modernizacja wygląda tak, jakby ktoś owijał ruinę w ładne opakowanie.
Dwa punkty widzenia: Wymówki wykonawcy czy wady dokumentacji?
Stanowiska obu stron w kwestii przerwanych prac i przyczyn opóźnień są całkowicie rozbieżne.
Stanowisko inwestora (MZN)
Gminna jednostka twierdzi, iż wykonawca od początku nienależycie wywiązywał się z harmonogramu, dysponował zbyt małą siłą roboczą na placu budowy i szukał pretekstów, by uniknąć wykonania pełnego zakresu robót. Odwołując się do braku postępu prac, MZN na tydzień przed upływem umownego terminu wypowiedział kontrakt. Urzędnicy uważają, iż roboty naprawcze mieściły się w granicach umowy, a wykonawca bezpodstawnie odmówił ich realizacji.
Stanowisko Wykonawcy („Budujemy dla Ciebie”)
Przedstawiciele spółki kategorycznie odrzucają narrację Inwestora. Jak podkreśla kierownik robót, Mariusz Król, przyklejanie płycizną klejową ocieplenia do ściany o odchyleniu 10 cm, z cegłą kruszącą się w dłoniach, groziło katastrofą budowlaną i zerwaniem całej elewacji. Zgodnie z art. 651 Kodeksu cywilnego wykonawca ma obowiązek niezwłocznie poinformować inwestora o przeszkodach uniemożliwiających prawidłowe wykonanie robót. Firma zgłaszała konieczność wykonania ekspertyzy technicznej oraz zlecenia prac dodatkowych polegających na spięciu ścian klamrami zbrojeniowymi, jednak inwestor nie odpowiedział na te wezwania merytorycznie i odmówił podpisania Protokołu Konieczności.
Wykonawca dodał również, iż na jednej ze ścian przy ul. Spółdzielczej brak było możliwości bezpiecznego rozłożenia rusztowań ze względu na niższy, osłabiony dach sąsiedniego budynku.
Kolejny zarzut wykonawcy dotyczy braku projektu instalacji odgromowej. Choć zapis o wykonaniu odgromu znalazł się w umowie (pkt 27), Inwestor nie przekazał projektów wykonawczych tej instalacji. Wykonawca odmówił prowadzenia prac „na oko”, wskazując, iż instalacja musi spełniać normy, a brak dokumentacji to wada po stronie inwestora. Z kolei przy fragmencie ściany frontowej prace wstrzymano ze względu na sąsiedztwo czynnej linii elektroenergetycznej – odpowiedź w sprawie bezpieczeństwa wydała p.o. dyrektora MZN Marzena Fabian, jednak kierownik robót nie dopuścił pracowników na rusztowania, podnosząc, iż urzędnik bez uprawnień elektrycznych nie posiada kompetencji do wydawania opinii z zakresu BHP.
Dwa miesiące na pokazanie dokumentów, które MZN sam przywołał
Wokół sporu narasta szum informacyjny. Na profilach społecznościowych Urzędu Miejskiego w Świdnicy MZN publikował wpisy zarzucające wykonawcy niedoróbki, usterki i opóźnienia. Chcąc zweryfikować te twierdzenia u źródła, nasza redakcja złożyła w trybie Ustawy o dostępie do informacji publicznej szczegółowy wniosek.
Zwróciliśmy się o udostępnienie skanów Dzienników Budowy ze szczególnym uwzględnieniem wpisów o zastrzeżeniach technicznych, kopii pism o odchyleniach ścian i instalacji odgromowej, dokumentacji wskazującej brak kwalifikacji kierownika budowy, a także imiennego wykazania osób sprawujących nadzór inwestorski zgłoszonych do PINB.
Odpowiedź MZN, podpisana przez p.o. dyrektora Marzenę Fabian, jest zaskakująca. MZN odmówił udostępnienia dokumentów w standardowym, 14-dniowym terminie. Urząd powołał się na art. 13 ust. 2 ustawy o UDIP, chroniąc się za koniecznością „anonimizacji danych osobowych” oraz „znacznym nakładem pracy”. Jako pierwszy możliwy termin przekazania dokumentów MZN wyznaczył… 16 grudnia 2026 roku – a więc za niemal dwa miesiące.
Ten ruch budzi poważne pytania. Przedstawiciele Wykonawcy podnoszą, iż Dzienniki Budowy oraz oficjalna korespondencja są dokumentami gotowymi, a zwłoka MZN ma na celu ukrycie braku wpisów nadzoru potwierdzających rzekome usterki w trakcie trwania robót. Co więcej, w sprawie kwalifikacji kierownika budowy zapadło już ważne rozstrzygnięcie – Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Świdnicy (PINB) wydał oficjalne stanowisko, z którego wynika, iż prace przy tych budynkach prowadzone były na zgłoszenie i z mocy Prawa budowlanego w ogóle nie wymagały ustanawiania kierownika budowy.
Dwa wykluczające się żądania MZN i spór o okna. Wykonawca przedstawia dowody z innych miast
Ostatnie dni przyniosły zwrot i pokazały sprzeczności w działaniach MZN. Z jednej strony wicedyrektor MZN Maria Florczak w oficjalnym piśmie skierowanym do naszej redakcji zadeklarowała: „Umowa z wykonawcą obejmowała również obróbkę wstawionych okien wewnątrz lokali.”
Z drugiej strony – zaledwie kilka dni po tym, jak MZN jednostronnie zerwał umowę z warszawską spółką i nakazał jej natychmiastowe opuszczenie placu budowy – urzędnicy wezwali do natychmiastowego otynkowania i obróbki glifów okiennych od wewnątrz. MZN zagroził, iż w przypadku odmowy zleci te prace innej firmie na koszt spółki „Budujemy dla Ciebie”.
Wykonawca kategorycznie odrzucił to żądanie. Prezes Mieczysław Chałubiński wskazuje na rażący absurd prawny: Inwestor nie może najpierw wygonić wykonawcy z budowy i zerwać umowy, a następnie żądać od niego wchodzenia do lokali mieszkańców i wykonywania robót pod groźbą obciążenia kosztami.
Co więcej, spółka przekazała naszej redakcji kopie umów zawartych z innymi samorządami i inwestorami publicznymi w Polsce. Wynika z nich jednoznacznie, iż w profesjonalnie przygotowanych przetargach kwestia obróbki wewnętrznej po wymianie stolarki okiennej jest precyzyjnie opisana w kosztorysach – element po elemencie. Tymczasem w świdnickim przetargu MZN próbuje wymusić na wykonawcy bezpłatne prace wykończeniowe, których nie ujął ani w projekcie, ani w kosztorysie inwestorskim.
Z czym zostają mieszkańcy?
W efekcie urzędniczego klinczu budynki przy ul. Długiej 20A, Spółdzielczej 17-19 oraz Wodnej 2 i 4 zostały pozostawione w stanie niewykończonym. Łącznie cztery ściany w kompleksie budynków pozostały w surowej cegle (zostały jedynie doraźnie spięte prętami zbrojeniowymi przez wykonawcę na zalecenie kierownika robót). Fragment elewacji pozostał bez tynku i malowania z powodu braku uzgodnień BHP przy linii energetycznej. Budynki pozbawione są nowej ochrony odgromowej z powodu braku projektu. Po wymianie stolarki okiennej w większości lokali szpalety wewnętrzne nie zostały otynkowane.
Najemcy, z których większość ogrzewa lokale piecami na drewno i węgiel, boją się przewiewów, wilgoci, powstawania grzyba oraz ogromnych rachunków za opał.
Co mogą zrobić lokatorzy? Ponieważ umowę najmu mają nie z wykonawcą, a z Gminą Miasto Świdnica, to do wynajmującego mogą zgłaszać żądania doprowadzenia do należytego stanu technicznego budynków.
Finał w sądzie, zabezpieczenie dowodu
Spór najprawdopodobniej nie znajdzie już polubownego rozwiązania na placu budowy. Spółka „Budujemy dla Ciebie” posprzątała teren inwestycji, zdemontowała infrastrukturę i wywiozła kontenery. Jak zapowiada prezes spółki, Mieczysław Chałubiński, sprawa trafi do sądu. Wykonawca odrzucił jednostronne odstąpienie od umowy przez MZN i zapowiedział dochodzenie pełnego wynagrodzenia za wykonane prace oraz odszkodowania za wstrzymanie robót z winy inwestora.
Przed opuszczeniem budowy wykonawca złożył w sądzie wniosek o zabezpieczenie dowodu możliwie jak najszybciej z uwagi na zagrożenie katastrofą budowlaną. 16 października 2026 r. na miejscu pojawił się wyznaczony przez sąd biegły rzeczoznawca, który przeprowadził szczegółowe oględziny spękanych ścian i 10-centymetrowych odchyleń konstrukcji. Po tej wizycie biegły zwrócił sie do MZN o udostępnienie przeglądów technicznych budynków, informacji na temat linii napowietrznych oraz umów z ich gestorami. Żądanej dokumentacji nie otrzymał, o czym poinformował wykonawcę w korespondencji elektronicznej.
Spór o inwentaryzację i zamrożone fundusze unijne
Wykonawca, spółka „Budujemy Dla Ciebie”, zaplanował na 2 listopada końcową inwentaryzację prac i przekazanie placów budowy z udziałem komornika sądowego oraz biegłych i prawników. Miejski Zarząd Nieruchomości w Świdnicy kwestionuje jednak ten tryb. Urzędnicy zarzucają firmie bezprawne prowadzenie prac po odstąpieniu od umowy oraz próby zasłonięcia wcześniej wykonanych izolacji, wyznaczając własny, rozłożony na trzy dni harmonogram odbiorów i grożąc jednostronnym rozliczeniem w przypadku braku obecności wykonawcy.
Cieniem na całej inwestycji kładzie się także ryzyko utraty dofinansowania ze środków europejskich w ramach programu FEDS 2021–2027. Jak wynika z pisma Instytucji Pośredniczącej Aglomeracji Wałbrzyskiej z 26 października, wstrzymano weryfikację wniosku o płatność obejmującego roboty budowlane.
Wypłata funduszy została zamrożona do czasu ostatecznego zatwierdzenia wyników kontroli dokumentacji przetargowej, co oznacza, iż do tej pory na konto projektu nie wpłynęła ani złotówka z unijnej dotacji.
W centrum prawnego i finansowego klinczu pozostają jednak najemcy lokali komunalnych, którzy z nieobrobionymi oknami i niezabezpieczonymi ścianami czekają na zimę.
Agnieszka Szymkiewicz
fot. Michał Nadolski oraz nadesłane przez czytelniczkę
