Przy Kawie o Prawie

Adwokat Romuald Magda, Esq. prowadzi praktykę prawną w Nowym Jorku od 1995 r. Jest absolwentem Wydziału Prawa Uniwersytetu Jagiellońskiego oraz New York Law School. Wieloletni członek Stowarzyszenia Prawników Stanu Nowy Jork oraz Stowarzyszenia Prawników Polsko-Amerykańskich w Nowym Jorku. Posiada uprawnienia do występowania przed sądami Stanu Nowy Jork. Wszystkie osoby pracujące w naszej kancelarii mówią po polsku i angielsku.

Właściciel budynku, w którym mieszkam, zaproponował mi 10,000 dolarów za zgodę na wyprowadzkę. Moje mieszkanie znajduje się w 24-rodzinnym budynku na Brooklynie i podlega przepisom Rent Stabilization. Zamierzałam już wcześniej się wyprowadzić. Jakie są reguły przy ustalaniu wysokości takiego wykupu?

Nie ma przepisów regulujących wysokość wykupu lokatora z mieszkania; kwota taka zależy raczej od kilku czynników. Dużo zależy od lokalizacji – w dzielnicach, gdzie czynsz jest wysoki, kwota wykupu jest z reguły wyższa. Niska kwota w tej chwili płaconego legalnego czynszu w porównaniu z rynkową wartością najmu podobnego mieszkania również wpływa na wartość transakcji. Chociaż przepisy w Nowym Jorku pozwalają w tej chwili tylko na niewielkie podwyżki czynszu dla nowego lokatora, niektórzy właściciele są skłonni do wykupu, licząc na korzystne dla nich zmiany przepisów w przyszłości. o ile właścicielowi bardzo zależy na mieszkaniu, np. dla siebie lub rodziny, kwota wykupu rośnie. Ponadto wysokość takiej transakcji może zależeć od wieku lokatora oraz obecności członków rodziny w mieszkaniu. Właściciel może być skłonny zapłacić więcej, o ile lokator ma pełne prawa do mieszkania (np. nie jest tylko sublokatorem) lub gdy są członkowie rodziny lokatora, którym przysługuje prawo do dziedziczenia posiadania lokalu. Ponadto, z punktu widzenia negocjacji, nie warto informować właściciela o wcześniejszym zamiarze wyprowadzki.
Wysokość wykupu może być bardzo różna i wahać się od 10,000 do ponad 100,000 dolarów.

Przy tego typu transakcjach istnieją pewne wymogi prawne dotyczące zawierania umowy. Lokator musi być poinformowany o prawie odmowy podpisania umowy oraz o prawie konsultacji z własnym adwokatem; właściciel nie może w żaden sposób przymuszać lokatora do podpisania. Lokator może złożyć skargę do sądu lub urzędu, o ile jest nadmiernie nagabywany w tej sprawie przez właściciela.

* * *

Babcia ustanowiła 10 lat temu tzw. „revocable trust” i przepisała na trust własność nieruchomości. Trust stanowi, iż po jej śmierci budynek ma przejść na mnie i na brata. Babcia od kilku miesięcy jest nieprzytomna w domu opieki. Czy w razie śmierci babci jej rodzeństwo będzie miało prawo do tej nieruchomości?

Jeżeli trust został adekwatnie sporządzony, własność budynku przejdzie na osoby wskazane w treści trustu. Dzieje się to bez żadnego postępowania sądowego i bez zawiadamiania rodziny o spadku. Inni spadkobiercy mogą wytoczyć proces o unieważnienie trustu, ponosząc koszty postępowania; sąd bierze wówczas pod uwagę m.in. jak długo majątek był w truście oraz czy osoba, która trust sporządziła, dokonywała czynności potwierdzających jego istnienie, takich jak rozliczenia podatkowe, umowy z lokatorami itp.

Zatem w powyższym przypadku pozostali spadkobiercy mają dość uciążliwą drogę, aby obalić trust.

Romuald Magda Esq.
[email protected]

Ten tekst powstał w celach edukacyjnych i w żadnym wypadku nie może zastępować porady prawnej.