Przy Kawie o Prawie

Adwokat Romuald Magda, Esq. prowadzi praktykę prawną w Nowym Jorku od 1995 r. Jest absolwentem Wydziału Prawa Uniwersytetu Jagiellońskiego oraz New York Law School. Wieloletni członek Stowarzyszenia Prawników Stanu Nowy Jork oraz Stowarzyszenia Prawników Polsko-Amerykańskich w Nowym Jorku. Posiada uprawnienia do występowania przed sądami Stanu Nowy Jork. Wszystkie osoby pracujące w naszej kancelarii mówią po polsku i angielsku.

Czy mogę kupić mieszkanie w Nowym Jorku „za gotówkę”? Nie mam stałego pobytu w USA; mam oszczędności na koncie na taki zakup.

Zależy jakie mieszkanie i za jaką gotówkę. Mieszkania typu condo (własnościowe) stanowią odrębną nieruchomość i właściciel może sprzedać je na wolnym rynku. Zarządowi condo przysługuje zwykle prawo pierwokupu, ale kupno nie jest uzależnione od zgody zarządu. Conda, jak wiemy, są z reguły droższe od „coopu” (spółdzielczego).

Jeżeli ma Pan wystarczająco dużo pieniędzy, może Pan kupić za gotówkę. Oczywiście wchodzić tu będą w grę czeki bankowe zamiast gotówki – sprzedawca i jego adwokat nie chcą kilku kilogramów gotówki na stole i przeliczania setek tysięcy dolarów w banknotach.

Jeśli chodzi o „coop” – tańsze mieszkanie typu spółdzielczego – kupno zależy od zaakceptowania kupującego i całej transakcji przez Radę Coopu. choćby gdy kupujący ma całość kwoty zakupu w banku, rada nie wyrazi zgody przy braku odpowiednio potwierdzonego dochodu kupującego (wystarczającego na pokrycie opłat za mieszkanie). Najczęściej wymagane jest, by koszty opłat za mieszkanie czy ewentualnej pożyczki nie przekraczały 25-30% ogólnego dochodu.

Od wielu lat Rady Coop proszą o informację, czy kupujący jest obywatelem USA lub jest legalnym rezydentem. Nie jest to do końca zgodne z przepisami; coop nie powinien odmówić zaakceptowania kupującego wyłącznie z powodu braku legalnego statusu imigracyjnego. Więc sama gotówka do kupna coopu nie wystarczy przy braku udokumentowanego dochodu.

* * *

Trzy lata temu kupiłem mieszkanie typu „coop” w Nowym Jorku. Ostatnio zarząd poinformował mnie, żebym załatwił sprawę pozwoleń na przebudowę mieszkania, tzw. „open permits”, które nie zostały adekwatnie zakończone w Wydziale Budownictwa miasta. Czyim obowiązkiem jest załatwienie „zamknięcia permitów”?

Żeby odpowiedzieć, trzeba na początek sprawdzić informacje w Wydziale Miasta dotyczące wydanych pozwoleń: czy były wydane jeszcze za poprzedniego właściciela i jakich robót dotyczą.

Jeżeli dotyczą robót przeprowadzanych także w innych częściach budynku, poza Pana mieszkaniem, najczęściej obowiązek zamknięcia kwestii tych pozwoleń ciąży na spółdzielni. Z kolei jeżeli roboty dotyczyły wyłącznie Pana mieszkania, załatwienie zamknięcia ciąży na właścicielu mieszkania.

Jeżeli permit był otwarty przed kupnem mieszkania, trzeba sprawdzić, co stanowiła umowa kupna-sprzedaży i czy było to sprawdzone przed closingiem przez adwokata. Umowa mogła przewidywać załatwienie takich spraw przez sprzedawcę, ale mogła też przewidywać, iż roszczeń nie można dochodzić po transakcji sprzedaży. Okres przedawnienia w takich sprawach wynosi sześć lat.

Warto też sprawdzić z ekspedytorem, czy przebudowa mieszkania została dokonana zgodnie z planami złożonymi w Wydziale Budownictwa. o ile tak, załatwienie zamknięcia permitów będzie szybsze i mniej kosztowne. o ile prace nie były zgodne z planami, wiąże się to z większymi problemami i kosztami.

Romuald Magda Esq.
[email protected]

Ten tekst powstał w celach edukacyjnych i w żadnym wypadku nie może zastępować porady prawnej.