Marek i Kasia kupili mieszkanie na Osiedlu Stałym dziesięć lat temu. Czterdzieści pięć metrów, trzecie piętro, widok na zieleń. Przez lata było dobrze, ale ostatnio zaczęło im ciążyć – stara łazienka, kuchnia rodem z poprzedniej epoki, okna parujące przy każdym mrozie. Zaczęli się rozglądać za czymś nowym. A potem usiedli z kartką i długopisem i zaczęli liczyć.
Ile naprawdę kosztuje mieszkanie w Jaworznie?
Na jaworznickm rynku wtórnym w latach 2024–2026 odnotowano ponad 860 transakcji. Mediana ceny metra kwadratowego wynosi 6 155 zł/m² – ale rozpiętość jest ogromna. Dane z aktów notarialnych pokazują wyraźne różnice między osiedlami:
- Warpie – najdroższe w mieście, mediana 7 891 zł/m²
- Skałka, Pechnik, Gigant – okolice 6 300–6 430 zł/m²
- Podwale, Podłęże, Sfera – 6 076–6 237 zł/m²
- Osiedle Stałe, Pszczelnik, OTK – najtańsze, 5 708–5 759 zł/m²
Dla typowego mieszkania 40–60 m² mediana ceny transakcyjnej to 300 000 zł. Do tego dochodzą koszty transakcyjne – taksa notarialna, podatek PCC (2% wartości), ewentualnie prowizja pośrednika. Łącznie kolejne 15 000–20 000 zł.
A co z rynkiem pierwotnym?
Nowe mieszkanie od dewelopera w stanie deweloperskim to mediana 6 326 zł/m² – kilka więcej niż na rynku wtórnym. Ale mieszkanie wykończone to już zupełnie inna półka: transakcje na rynku pierwotnym w Jaworznie sięgają 8 000–8 240 zł/m², a wyższy standard potrafi kosztować 12 000 zł/m². Nowe nie zawsze znaczy drogie – ale bardzo często znaczy.
Jak zachowują się ceny?
Ceny w Jaworznie wyraźnie rosną. W pierwszym kwartale 2024 roku mediana wynosiła około 5 530 zł/m². Na początku 2026 roku – ponad 7 000 zł/m². To wzrost o blisko 25% w ciągu dwóch lat. Kto czekał, zapłacił więcej.
Remont: ile to naprawdę kosztuje?
Generalny remont 45-metrowego mieszkania Marka i Kasi – łazienka, kuchnia, podłogi, okna, malowanie – to w 2026 roku od 2 000 do 3 500 zł/m² w standardzie średnim, razem z materiałami i robocizną. Na Śląsku stawki są nieco niższe niż w Warszawie. Łącznie: 90 000–160 000 zł. Do kosztorysu trzeba zawsze doliczyć 10–15% buforu na niespodzianki – stare instalacje, ukryte usterki, zagrzybiałe ściany za płytkami.
Zestawienie: remontować czy kupić?
Porównajmy obie opcje dla mieszkania podobnego do tego Marka i Kasi – 45 metrów, dwa pokoje, Jaworzno:
Opcja A – remont obecnego mieszkania
- Generalny remont: 110 000–130 000 zł
- Brak kosztów transakcyjnych
- Zostajemy w znajomym miejscu i dzielnicy
Opcja B – zakup na rynku wtórnym
- Cena zakupu: ok. 285 000 zł (mediana dla dwupokojowych)
- Koszty transakcyjne: ok. 15 000–20 000 zł
- Starsze mieszkanie i tak często wymaga remontu
- Łącznie: 300 000–320 000 zł
Opcja C – nowe mieszkanie od dewelopera
- Cena zakupu: od ok. 260 000 zł wzwyż
- Wykończenie: kolejne 60 000–100 000 zł
- Łącznie z wykończeniem: 350 000–450 000 zł i więcej
Różnica między remontem a kupnem nowego potrafi wynieść 150 000–200 000 złotych. To argument trudny do zignorowania.
Kiedy remont się nie opłaca?
Są sytuacje, gdy warto rozważyć zakup nowego:
- Zły budynek – zadłużona wspólnota, blok nieocieplony, duże nakłady przed nim. Remont własnego M podniesie wartość tylko do pewnego stopnia.
- Zła lokalizacja – w Jaworznie różnica między Warpiem a OTK wynosi ponad 2 000 zł/m². Remont tego nie zmieni.
- Potrzeba większego metrażu – jeżeli rodzina się powiększa i potrzebujemy dodatkowego pokoju, żaden remont tego nie zastąpi.
Jak zdecydowali Marek i Kasia?
Wybrali remont. Zaplanowali go etapowo – zaczną od okien, potem instalacje, ściany, dopiero na końcu podłogi i meble. Łączny koszt oszacowali na 115 000 zł. Zostają na Osiedlu Stałym, gdzie znają sąsiadów i dzieci mają blisko do szkoły.
Czy każdy powinien podjąć taką samą decyzję? Niekoniecznie. Każda sytuacja jest inna – inny budynek, inna dzielnica, inne potrzeby rodziny. Ale każdą decyzję warto podjąć z konkretnymi liczbami w ręku – nie pod wpływem pięknych zdjęć z portalu ogłoszeniowego.
Paweł Maniakowski
rzeczoznawca majątkowy, Jaworzno.
Dane transakcyjne: rynek jaworznicki 2024–2026, ponad 860 transakcji rynkowych.
fot: MZNK
Tekst z gazety: EXTRA 9-2026
