Reverse mortgage: inteligentne wykorzystanie majątku czy najdroższy sposób na wyciągnięcie pieniędzy z domu?

bejsment.com 2 godzin temu

„Nigdy nie brałbym reverse mortgage. Przecież bank zabierze mi dom.”

To jedno z najczęstszych zdań, jakie słyszę.

Problem polega na tym, iż wokół reverse mortgage narosło tyle mitów, iż wiele osób odrzuca to rozwiązanie, zanim w ogóle sprawdzi, jak działa.

Z drugiej strony reverse mortgage rzeczywiście nie jest produktem dla wszystkich. Dlatego zamiast go zachwalać albo demonizować, lepiej zrozumieć mechanizm.

Na czym polega reverse mortgage?

Reverse mortgage pozwala kwalifikującym się właścicielom nieruchomości uzyskać dostęp do części equity zgromadzonego w domu.

W odróżnieniu od standardowego mortgage zwykle nie funkcjonuje on na zasadzie tradycyjnej miesięcznej raty kapitałowo-odsetkowej. Odsetki są doliczane do salda. W konsekwencji wraz z upływem czasu zadłużenie może rosnąć.

To najważniejszy element, który trzeba zrozumieć. Reverse mortgage nie jest darmowymi pieniędzmi. To kredyt zabezpieczony nieruchomością.

Dlaczego ktoś miałby go rozważać?

Najczęstszy powód jest prosty. Właściciel posiada bardzo dużo majątku w nieruchomości, ale stosunkowo niewielki miesięczny dochód.

Przykładowo dom może być wart milion dolarów. Mortgage może być całkowicie spłacony. Ale po przejściu na emeryturę dochód miesięczny znacząco spada.

Właściciel nie chce sprzedać domu, nie chce się przeprowadzać i nie chce również brać tradycyjnego mortgage z wysoką miesięczną ratą. Wtedy reverse mortgage może być jedną z opcji.

Na co można wykorzystać środki?

Powodów może być wiele: spłata istniejących zobowiązań, remont domu, pokrycie większych wydatków, uzupełnienie cash flow na emeryturze albo pomoc dzieciom lub wnukom.

I właśnie ten ostatni punkt jest bezpośrednio związany z living inheritance. Rodzice mogą wykorzystać część swojego equity, żeby pomóc dziecku kupić nieruchomość teraz, zamiast przekazywać cały majątek dopiero w przyszłości.

Czy dzieci dostaną wtedy mniejszy spadek?

Jeżeli zadłużenie na domu wzrośnie, wartość equity pozostająca właścicielowi może być niższa, niż gdyby finansowania nie było. Nie ma sensu tego ukrywać.

Ale warto spojrzeć na majątek rodziny całościowo.

Załóżmy, iż rodzice przekazują dziecku 100 000 dolarów. Dzięki temu dziecko kupuje własny dom kilka lat wcześniej. Zamiast płacić rent zaczyna spłacać własny mortgage i budować własne equity.

Pytanie nie brzmi więc wyłącznie: „Ile mniej zostanie w domu rodziców?” Może również brzmieć: „Co rodzina jako całość może zyskać dzięki wykorzystaniu tego kapitału wcześniej?”

Kiedy reverse mortgage może nie mieć sensu?

Jeśli właściciel planuje sprzedaż domu w niedalekiej przyszłości, rozwiązanie może być nieefektywne.

Jeśli można uzyskać tańsze finansowanie tradycyjne i bez problemu obsługiwać ratę, warto je porównać.

Jeśli dodatkowe pieniądze mają finansować konsumpcję bez planu, trzeba zachować szczególną ostrożność.

I o ile ktoś nie rozumie, jak zadłużenie będzie rosło w kolejnych latach, nie powinien podejmować decyzji, dopóki tego nie zobaczy na konkretnych liczbach.

Reverse mortgage czy tradycyjny mortgage?

Nie istnieje jedna odpowiedź. Dla jednej osoby najlepszy może być HELOC. Dla drugiej refinancing. Dla kolejnej sprzedaż dużego domu i downsizing. A dla kogoś innego reverse mortgage.

Dobry mortgage broker nie powinien zaczynać od sprzedaży produktu. Powinien zacząć od pytania: „Co próbujemy osiągnąć?” Dopiero potem można porównać koszty i konsekwencje poszczególnych strategii.

Najważniejsze nie jest to, ile pożyczysz

Najważniejsze jest to, co chcesz dzięki tym pieniądzom osiągnąć.

Jeżeli przez całe życie budowałeś majątek, masz prawo wykorzystać go w sposób, który najlepiej odpowiada Twoim potrzebom.

Może oznaczać to pozostawienie całego domu dzieciom. Może oznaczać sprzedaż nieruchomości. Może również oznaczać wykorzystanie części equity jeszcze za życia.

Nie ma jednej adekwatnej decyzji dla wszystkich. Jest natomiast decyzja adekwatna dla konkretnej rodziny.

Masz spłacony lub prawie spłacony dom i zastanawiasz się, czy warto wykorzystać część jego wartości?

Nie zaczynaj od pytania „czy reverse mortgage jest dobry czy zły?”. Zacznij od porównania wszystkich możliwości.

Skontaktuj się ze mną, a sprawdzimy tradycyjny mortgage, refinancing, HELOC, reverse mortgage oraz inne dostępne rozwiązania i policzymy, które z nich ma największy sens w Twojej sytuacji. Czasami najlepszą odpowiedzią będzie reverse mortgage, czasami zupełnie inne rozwiązanie, a czasami najlepszą decyzją będzie pozostawienie wszystkiego dokładnie tak, jak jest. Najważniejsze, żeby była to decyzja oparta na liczbach, a nie na mitach.