Rodzice dali na mieszkanie w Warszawie, Krakowie czy Poznaniu? 20% podatku karnego zabierze oszczędności życia

Młodzi Polacy masowo dostają pieniądze od rodziców na zakup pierwszego mieszkania. W dużych miastach, a w szczególności w Warszawie, gdzie średnia cena za metr kwadratowy sięga już ponad 17 tys. zł, rodzinna pomoc to często jedyna szansa na własny kąt. Problem w tym, iż coraz więcej osób „zapomina” o jednym, kluczowym kroku – zgłoszeniu darowizny w urzędzie skarbowym. Skutki mogą być druzgocące: zamiast zerowego podatku, fiskus naliczy karną stawkę na poziomie 20% wartości przekazanych środków.

Fot. Warszawa w Pigułce

Warszawa bije rekordy, rodzice sięgają po oszczędności

Warszawski rynek nieruchomości pozostaje jednym z najdroższych w Polsce. Według danych z lutego 2026 roku, średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w stolicy wynosi około 17 tys. zł. W Śródmieściu stawki przekraczają choćby 20 tys. zł za metr. Oznacza, iż przeciętne mieszkanie o powierzchni 50 metrów kosztuje już około 800 tys. zł. Dla młodych ludzi zaczynających karierę zawodową to sumy abstrakcyjne – bez wsparcia rodziny zakup własnego M pozostaje w sferze marzeń.

Coraz więcej rodziców decyduje się więc na przekazanie dzieciom oszczędności życia. Darowizna pieniężna stała się normalną praktyką, zwłaszcza w przypadku zakupu pierwszego mieszkania. Kwoty sięgają często kilkuset tysięcy złotych, a w stolicy niejednokrotnie przekraczają milion. Prawo polskie pozwala na całkowite zwolnienie takich transakcji z podatku – pod dwoma warunkami. Obdarowany musi złożyć w urzędzie skarbowym formularz SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od otrzymania pieniędzy, a pieniądze muszą być przelane wyraźnie zaznaczonym przelewem.

6 miesięcy i ani dnia więcej

Termin 6 miesięcy jest sztywny i nieprzekraczalny. Nie ma możliwości jego przedłużenia, przywrócenia ani żadnych wyjątków. jeżeli obdarowany otrzymał pieniądze przelewem 15 marca, formularz SD-Z2 musi trafić do urzędu najpóźniej 15 września. Spóźnienie się choćby o jeden dzień skutkuje utratą całego zwolnienia podatkowego.

Problem dotyczy darowizn od osób z najbliższej rodziny, czyli tak zwanej grupy zerowej. Wchodzą do niej małżonkowie, rodzice, dzieci, wnuki, dziadkowie, rodzeństwo, pasierbowie, ojczymowie i macochy. Dla tych osób ustawa przewiduje całkowite zwolnienie z podatku od spadków i darowizn – niezależnie od wartości przekazanych pieniędzy. Nie ma górnej granicy: czy darowizna wynosi 50 tys. zł, czy milion, zasady są takie same. Trzeba tylko zgłosić ten fakt adekwatnemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Do zgłoszenia wymagany jest jeden dodatkowy warunek: darowizna pieniężna musi zostać przekazana przelewem bankowym lub przekazem pocztowym. Gotówka, choćby wpłacona później na konto obdarowanego, nie spełnia wymagań ustawowych. Urząd skarbowy nie uzna takiego przekazania za udokumentowane, a tym samym nie przyzna zwolnienia z podatku.

Jak wygląda prawidłowe zgłoszenie

Formularz SD-Z2 można pobrać ze strony podatki.gov.pl i złożyć osobiście w urzędzie skarbowym, wysłać pocztą (liczy się data stempla pocztowego) albo przesłać elektronicznie przez e-Urząd Skarbowy. W dokumencie należy podać dane darczyńcy, datę otrzymania darowizny, kwotę oraz sposób przekazania środków. Do formularza nie trzeba dołączać wyciągu bankowego, ale warto go zachować na wypadek ewentualnej weryfikacji.

Właściwy urząd skarbowy ustala się według miejsca zamieszkania obdarowanego. jeżeli mieszka w Warszawie na Mokotowie, zgłoszenie trafia do urzędu skarbowego adekwatnego dla tej dzielnicy. W praktyce cały proces zajmuje kilkanaście minut – problem w tym, iż wiele osób w ogóle o nim nie wie albo odkłada sprawę na później, licząc, iż 6 miesięcy to wystarczająco długi czas.

20% od całej darowizny, nie tylko od nadwyżki

Co się dzieje, gdy obdarowany nie złoży formularza w terminie? W pierwszej kolejności traci prawo do zwolnienia podatkowego. Oznacza to, iż jego darowizna podlega opodatkowaniu według standardowych zasad przewidzianych dla I grupy podatkowej. Kwota wolna od podatku wynosi 36 120 zł – wszystko powyżej tej wartości jest opodatkowane stawkami od 3% do 7%, w zależności od wysokości nadwyżki.

Jednak największe zagrożenie pojawia się w momencie kontroli skarbowej. jeżeli urząd skarbowy wykryje niezgłoszoną darowiznę podczas czynności sprawdzających lub kontroli podatkowej, a podatnik powoła się na jej otrzymanie, fiskus może zastosować karną stawkę 20%. Ta sankcyjna stawka nie dotyczy tylko nadwyżki ponad kwotę wolną, ale całej wartości darowizny.

Przykład: młoda para otrzymała od rodziców 800 tys. zł na zakup mieszkania w Warszawie. Pieniądze zostały przelane w maju 2025 roku, ale para zapomniała złożyć formularz SD-Z2. W lutym 2026 roku urząd skarbowy przeprowadził rutynową kontrolę rachunków bankowych i wykrył tę transakcję. Para przyznała się do otrzymania darowizny, licząc, iż jeszcze można to naprawić. Niestety, w takiej sytuacji urząd zastosował karną stawkę 20%, co oznaczało podatek w wysokości 160 tys. zł. Gdyby formularz został złożony w terminie, podatek wyniósłby zero złotych.

Kiedy urząd dowiaduje się o darowiźnie

Od 1 lipca 2022 roku urzędy skarbowe mają dostęp do informacji o rachunkach bankowych obywateli. Banki automatycznie przekazują organom skarbowym dane o stanie kont oraz obrotach. jeżeli na konto wpłynie większa suma, a podatnik nie wykazuje proporcjonalnych dochodów, urząd może wszcząć czynności wyjaśniające. Pytanie o źródło pochodzenia środków pada szczególnie często przy zakupie nieruchomości – urzędy sprawdzają, czy nabywca dysponował wystarczającymi środkami na sfinansowanie transakcji.

Podatnicy często sami ujawniają darowiznę, nie zdając sobie sprawy z konsekwencji. Podczas kontroli podatkowej dotyczącej zupełnie innej sprawy, próbując wyjaśnić źródło posiadanych środków, powołują się na darowiznę od rodziców. W takim przypadku, zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą powołania się na ten fakt przed organem. jeżeli podatek nie został wcześniej zapłacony, urząd naliczy karną stawkę 20%.

Przedawnienie istnieje, ale nie zawsze pomoże

Zobowiązanie podatkowe przedawnia się po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym powstał obowiązek podatkowy. Oznacza to, iż darowizna otrzymana w marcu 2021 roku przedawniłaby się z końcem 2026 roku – o ile urząd skarbowy nie zdążył wcześniej wydać decyzji ustalającej podatek. Na wydanie takiej decyzji urząd ma 3 lata od końca roku, w którym powstał obowiązek podatkowy.

Problem pojawia się w sytuacji, gdy podatnik sam się na darowiznę powołuje. Wtedy, zgodnie z przepisami, obowiązek podatkowy powstaje dopiero w chwili powołania się, a nie w momencie otrzymania pieniędzy. jeżeli ktoś otrzymał darowiznę w 2020 roku, nie zgłosił jej, a podczas kontroli w 2026 roku przyznał się do tego faktu, urząd potraktuje to jako nowy obowiązek podatkowy i naliczy karną stawkę. Przedawnienie w takim przypadku nie zadziała.

Problem nie tylko warszawski

Choć w artykule skupiliśmy się na Warszawie ze względu na najwyższe w kraju ceny nieruchomości, problem niezgłoszonych darowizn dotyka całej Polski. We wszystkich dużych miastach – Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu – rodzice coraz częściej wspierają dzieci finansowo przy zakupie mieszkań. Mechanizm zwolnienia podatkowego i obowiązek zgłoszenia są takie same bez względu na miejsce zamieszkania.

Różnica polega na skali finansowej. W Warszawie przekazywane kwoty są zwykle wyższe, bo wyższe są ceny mieszkań. To sprawia, iż potencjalna kara podatkowa w wysokości 20% jest bardziej dotkliwa. Strata 160 tys. zł na darowiźnie wartej 800 tys. zł to ogromne obciążenie dla każdej rodziny. W mniejszych miastach kwoty bywają niższe, ale zasada pozostaje taka sama: brak zgłoszenia to utrata zwolnienia i ryzyko sankcyjnej stawki.

Nie tylko mieszkania

Obowiązek zgłoszenia dotyczy wszelkich darowizn pieniężnych od najbliższej rodziny, które przekraczają 36 120 zł łącznie w ciągu 5 lat. Nie tylko tych przeznaczonych na zakup mieszkania. jeżeli rodzice w 2023 roku dali synowi 30 tys. zł na wesele, a w 2025 roku kolejne 50 tys. zł na remont, łączna suma wyniosła 80 tys. zł. Przekroczono próg kwoty wolnej, więc obowiązek zgłoszenia powstał już przy drugiej darowiźnie. Liczą się wszystkie darowizny od tej samej osoby w okresie ostatnich 5 lat.

Darowizny nieruchomości mają nieco inne zasady. jeżeli rodzice przekazują mieszkanie w formie aktu notarialnego, to notariusz sam zgłasza ten fakt do urzędu skarbowego. Obdarowany nie musi już niczego załatwiać. Natomiast gdy rodzice kupują mieszkanie i od razu przepisują je na dziecko u notariusza, to również notariusz zajmuje się formalnościami podatkowymi.

Co zrobić, gdy nie zgłosiłeś darowizny?

Jeśli minęło już 6 miesięcy od otrzymania darowizny, a formularz nie został złożony, sytuacja jest trudna, ale nie beznadziejna. Najgorsze, co można zrobić, to ukrywać ten fakt i liczyć, iż urząd się nie dowie. W przypadku wykrycia podczas kontroli konsekwencje będą najcięższe.

Jeśli urząd jeszcze nie wszczął żadnych czynności, można spróbować złożyć spóźnione zgłoszenie i dobrowolnie uregulować należny podatek według standardowych stawek dla I grupy podatkowej. Nie uniknie się wtedy konieczności zapłaty podatku od nadwyżki ponad 36 120 zł, ale przynajmniej można uniknąć karnej stawki 20%. Do zapłaconego podatku doliczą się jeszcze odsetki za zwłokę.

Jeśli urząd już wszczął czynności sprawdzające, a podatnik sam ujawni darowiznę, może spróbować złożyć tak zwany czynny żal. To instytucja prawa karnego skarbowego, która pozwala na uniknięcie odpowiedzialności karnej, jeżeli podatnik przed wykryciem przestępstwa sam się do niego przyzna i ureguluje zaległości. Niestety, czynny żal nie chroni przed karną stawką podatkową 20% – ta i tak zostanie naliczona, jeżeli obowiązek podatkowy powstał wskutek powołania się na darowiznę przed organem.

Współpraca z urzędem to klucz

Najważniejsze to nie panikować i współpracować z urzędem skarbowym. Tłumaczenia w stylu „nie wiedziałem”, „zapomniałem” czy „nikt mi nie powiedział” nie działają – prawo jest prawem, a obowiązek zgłoszenia wynika wprost z ustawy. Urząd nie ma obowiązku informować obywateli o ich obowiązkach podatkowych – to podatnik musi znać przepisy lub skonsultować się z doradcą podatkowym.

Warto też pamiętać, iż jeżeli darowizna została przekazana gotówką, a nie przelewem, nie ma możliwości skorzystania ze zwolnienia podatkowego, choćby jeżeli formularz zostanie złożony. Przepisy wyraźnie wymagają udokumentowania przekazania środków, a gotówka tego warunku nie spełnia. W takiej sytuacji podatek trzeba będzie zapłacić według standardowych stawek.

Jak się zabezpieczyć? Praktyczne rady dla rodzin

1. Zawsze przekazuj darowiznę przelewem bankowym. choćby jeżeli rodzice wolą gotówkę, przekonaj ich, żeby pieniądze trafiły na konto. W tytule przelewu warto napisać „darowizna pieniężna” i podać, od kogo pochodzi. To ułatwi późniejszą identyfikację transakcji.
2. Złóż formularz SD-Z2 od razu. Nie odkładaj tego na ostatnią chwilę. Im szybciej załatwisz formalności, tym mniejsze ryzyko, iż zapomnisz. Formularz można wypełnić online i wysłać elektronicznie – cała sprawa zajmuje kilkanaście minut.
3. Zachowaj potwierdzenie złożenia formularza. jeżeli składasz osobiście, poproś o pieczęć i datę na swojej kopii. jeżeli wysyłasz pocztą, zachowaj dowód nadania. jeżeli przesyłasz elektronicznie, zapisz potwierdzenie wysłania z systemu e-Urząd Skarbowy.
4. Jeśli darowizn było kilka, sumuj je. Przepisy nakazują zsumowanie wszystkich darowizn od tej samej osoby w ciągu ostatnich 5 lat. jeżeli łączna kwota przekracza 36 120 zł, formularz trzeba złożyć przy kolejnej darowiźnie, która spowodowała przekroczenie tego progu.
5. Konsultuj się z doradcą podatkowym. jeżeli planowana darowizna jest wysoka albo sytuacja rodzinna skomplikowana (np. rodzice w rozwodzie, darowizna od kilku osób jednocześnie), warto skorzystać z pomocy specjalisty. Koszt konsultacji to ułamek potencjalnej kary podatkowej.
6. Edukuj rodziców. Często to starsze pokolenie nie zdaje sobie sprawy z obowiązków podatkowych związanych z darowiznami. Wytłumacz im zasady i zadbaj, żeby pieniądze zostały przekazane adekwatnie – przelewem i z odpowiednim opisem transakcji.
7. Nie licz na przedawnienie. Choć teoretycznie po 5 latach zobowiązanie podatkowe się przedawnia, to jeżeli sam powołasz się na darowiznę przed urzędem (np. podczas kontroli), przedawnienie nie zadziała. Bezpieczniej jest po prostu zgłosić darowiznę w terminie.

Rząd nie planuje zmian przepisów

Mimo iż problem niezgłoszonych darowizn narasta, Ministerstwo Finansów nie zapowiedziało żadnych zmian w przepisach. System oparty na dobrowolnym zgłaszaniu darowizn istnieje od lat i – zdaniem urzędników – działa dobrze. Możliwość całkowitego zwolnienia z podatku w zamian za proste zgłoszenie to wyjątkowo korzystne rozwiązanie dla podatników. Problem leży raczej w braku świadomości prawnej niż w samych przepisach.

Część ekspertów podatkowych postuluje wprowadzenie automatycznego przedłużenia terminu w uzasadnionych przypadkach albo umożliwienie złożenia spóźnionego zgłoszenia bez utraty zwolnienia, pod warunkiem uiszczenia niewielkiej opłaty administracyjnej. Na razie jednak takie propozycje pozostają w sferze postulatów. Obowiązujące prawo jest twarde: 6 miesięcy i ani dnia więcej.

Nie daj się zaskoczyć

Darowizna od rodziców to często jedyna szansa młodych ludzi na zakup własnego mieszkania, zwłaszcza w drogich miastach jak Warszawa. System zwolnień podatkowych sprzyja rodzinnej solidarności – pod warunkiem, iż obdarowany dopełni prostych formalności. Formularz SD-Z2, kilkanaście minut poświęconych na jego wypełnienie i wysłanie do urzędu to niewielki wysiłek w porównaniu z potencjalną karą w wysokości 20% wartości darowizny.

Problem polega na tym, iż w ferworze zakupu mieszkania, remontów, przeprowadzek i innych życiowych zmian, łatwo zapomnieć o urzędowych obowiązkach. Formularz odkłada się na później, a później odkłada jeszcze dalej, aż mija 6 miesięcy i sprawa staje się nieodwracalna. Dlatego najlepszą radą jest: załatw to od razu. Jak tylko pieniądze trafią na konto, wypełnij formularz i wyślij go do urzędu. To zabezpieczy Cię przed kosztownymi konsekwencjami i pozwoli spokojnie cieszyć się prezentem od rodziców.

Pamiętaj też, iż przepisy te dotyczą nie tylko mieszkań. Każda darowizna pieniężna od najbliższej rodziny, której łączna wartość w ciągu 5 lat przekroczy 36 120 zł, wymaga zgłoszenia. Dotyczy to pieniędzy na wesele, remont, zakup samochodu, spłatę kredytu – wszystkiego. Zasada jest jedna: przelew bankowy i formularz SD-Z2 w ciągu pół roku. jeżeli się tego dopilnujesz, fiskus Cię nie dotknie.