Ryczałt za najem. Sprawdź, czy dotyczy to Twojego przychodu i ile musisz zapłacić fiskusowi

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest jedyną formą rozliczenia najmu prywatnego od 1 stycznia 2023 roku. Właściciele mieszkań stosują stawki 8,5% oraz 12,5%. Stawka 12,5% obowiązuje po przekroczeniu progu 100 000 zł rocznego przychodu. Sprawdź, jak liczyć przychód i jak prawidłowo rozliczyć podatek.

Zdjęcie poglądowe. Fot. Warszawa w Pigułce

Ryczałt za najem. Sprawdź, kiedy zapłacisz 12,5% podatku!

Właściciele mieszkań na wynajem muszą znać najważniejsze limity podatkowe. W 2026 roku jedyną formą rozliczenia jest ryczałt. Przekroczenie limitu 100 000 zł powoduje wzrost stawki. Zmiana dotyczy przychodu, a nie dochodu. Sprawdź, jak bezpiecznie rozliczyć swój najem.

Od 1 stycznia 2023 roku obowiązuje nowy system. Jedyną opcją opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt. To kluczowa zmiana wprowadzona przez tak zwany Polski Ład. Dotyczy ona każdej osoby fizycznej wynajmującej nieruchomość. Nie ma znaczenia, czy jest to mieszkanie, czy grunt. System ten stosujesz co roku.

Co się dokładnie zmienia w stawkach?

Podatek ryczałtowy jest ustalany od przychodu. Nie odliczasz żadnych kosztów uzyskania przychodu. Obowiązują dwie stawki podatkowe. Stawkę 8,5% płacisz od przychodów. Dotyczy to kwoty do 100 000 zł rocznie. Stawka rośnie do 12,5% od nadwyżki. Zapłacisz 12,5% od kwoty powyżej 100 000 zł. Istnieje istotny wyjątek: małżonkowie mają podwójny limit. Mogą stosować próg 200 000 zł. Warunkiem jest wspólność majątkowa i złożenie odpowiedniego oświadczenia. Oświadczenie to dotyczy rozliczania całości przychodów przez jednego z nich.

Kogo to dotyczy i na jakich zasadach

Zasady obejmują wszystkich wynajmujących prywatnie. Podlegasz tym regulacjom, jeżeli nie prowadzisz działalności gospodarczej. Limit 100 000 zł sumuje przychody z całego najmu. Oznacza to wszystkie umowy, nie tylko jedno mieszkanie. Nie możesz odliczyć wydatków na remont czy ubezpieczenie. Podatek liczysz od faktycznie otrzymanego czynszu. Opłaty za media nie są wliczane do Twojego przychodu.

Nie musisz zgłaszać wyboru ryczałtu. Forma opodatkowania jest narzucona przez ustawę. Zaliczki miesięczne wpłać do 20. dnia miesiąca. Dotyczy to przychodu z miesiąca poprzedniego. Zaliczki kwartalne opłacisz do 20. dnia po kwartale. Wybierz tę opcję do 20. dnia miesiąca po pierwszym kwartale. Rozliczenie roczne na formularzu PIT-28 złożysz do 30 kwietnia następnego roku. Wpłaty dokonuj na swój indywidualny mikrorachunek.

Co czytelnik musi zrobić teraz

Pilnie sprawdź sumę przychodów z najmu. Wiedz, kiedy przekroczysz limit 100 000 zł. Przeanalizuj swoją umowę najmu. Upewnij się, iż opłaty za media są refakturowane. Zrób to, aby nie wliczać ich do przychodu. jeżeli masz wspólność majątkową, złóż oświadczenie. Skorzystaj z wyższego limitu 200 000 zł. Złóż je do 20. stycznia 2026 roku.

Co to oznacza dla czytelnika?

Przekroczenie progu oznacza nagły skok podatku. Musisz liczyć się ze wzrostem z 8,5% na 12,5%. To istotnie zmniejszy Twój zysk. Warto wcześniej planować podwyżki czynszów. Podatek rośnie o blisko połowę. Zwiększa się ryzyko błędu w obliczeniach. Nie możesz już odliczać kosztów kredytu. Nie odliczysz również odpisów amortyzacyjnych. Optymalizacja polega jedynie na obniżeniu przychodu. Wykorzystaj pełny limit 100 000 zł w stawce 8,5%.

System ryczałtu obowiązuje wszystkich wynajmującychluczowe jest pilnowanie limitu 100 000 zł. Zadbaj o prawidłowe sporządzenie umów. Skorzystaj z pomocy doradcy podatkowego. Sprawdź, czy Twoje dokumenty są gotowe na 2026 rok.