Rynek nieruchomości w Białymstoku – aktualne ceny mieszkań i domów

Zdjęcie: Rynek nieruchomości w Białymstoku – aktualne ceny mieszkań i domów

Białystok potwierdza swoją pozycję jako atrakcyjny rynek nieruchomości w północno-wschodniej Polsce. W ostatnim roku ceny mieszkań w stolicy województwa podlaskiego wykazały tendencję wzrostową, choć dynamika zmian pozostaje umiarkowana w porównaniu do największych aglomeracji kraju. Mediana cen ofertowych w 2024 roku wyniosła około 10 000 zł/m², co plasuje miasto w średnim przedziale cenowym na tle Polski.

Rynek nieruchomości w Białymstoku charakteryzuje się stabilnością i przewidywalnością. Według danych z IV kwartału 2024 roku, średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym osiągnęła rekordowy poziom 9 590 zł/m², co stanowi wzrost o 17,5% w ujęciu rocznym. Jednocześnie średnia cena ofertowa utrzymała się na poziomie 10 374 zł/m², notując symboliczny wzrost o 0,9% kwartalnie. Rok 2024 okazał się rekordowy pod względem liczby sprzedanych mieszkań – więcej niż w latach 2023 i 2016, z ponad 500 transakcjami realizowanymi kwartalnie.​

Jakość życia w Białymstoku

Białystok konsekwentnie plasuje się na czołowych pozycjach w rankingach jakości życia. W raporcie Komisji Europejskiej „Jakość życia w miastach europejskich” miasto zajęło pierwsze miejsce w kategorii „wzrost jakościowy”, wyprzedzając Gdańsk i czeską Ostrawę. Co szczególnie imponujące, 72% mieszkańców Białegostoku uznało, iż w ciągu ostatnich pięciu lat najbardziej w Europie wzrosła jakość życia w ich mieście. Ogólny poziom zadowolenia mieszkańców z życia w Białymstoku sięga 95%, co stanowi wynik znacznie przewyższający średnią europejską.​

Mieszkańcy szczególnie wysoko oceniają bezpieczeństwo – 94% respondentów czuje się bezpiecznie przed kradzieżą, a 91% bezpiecznie spacerując w nocy. Na uwagę zasługuje również transport publiczny, z którego zadowolonych jest 92% białostoczan, przy czym 93% uważa go za bezpieczny. Miasto wyróżnia się także czystością (92% zadowolonych), jakością powietrza (88%), oraz dostępnością terenów zielonych i obiektów kultury (po 91%). W rankingu PZU Lokalnie Białystok uplasował się na 5. miejscu w Polsce, zdobywając 1. miejsce w kategorii „Zdrowie”dzięki najlepszej w kraju sieci tras rowerowych i bardzo dobrze rozwiniętej infrastrukturze medycznej.​

Najpopularniejsze dzielnice w Białymstoku

Wśród poszukujących mieszkania w Białymstoku największym zainteresowaniem cieszą się dzielnice łączące dobry dostęp do infrastruktury miejskiej z wysoką jakością życia. Zawady znajdują się na czele rankingu najpopularniejszych lokalizacji. Dzielnica ta oferuje doskonałe połączenie spokojnego, rodzinnego klimatu z łatwym dostępem do centrum miasta oraz bogatą ofertę edukacyjną, kulturalną i rekreacyjną. Nowoczesne osiedla mieszkalne otoczone zielenią sprawiają, iż Zawady są idealnym miejscem dla osób ceniących zarówno komfort, jak i bliskość natury.​

Dojlidy zasługują na wysoką pozycję dzięki swojemu położeniu nad malowniczym zalewem, stanowiąc doskonały wybór dla osób szukających ciszy i możliwości aktywnego spędzania czasu w łonie natury. Z kolei Białostoczek charakteryzuje się dobrze rozwiniętą infrastrukturą miejską i szeroką ofertą mieszkań, od kameralnych kamienic po nowoczesne bloki. Bliskość centrów handlowych, szkół, przedszkoli oraz placówek medycznych czyni Białostoczek atrakcyjnym miejscem dla wielu rodzin.​

Nowe Miasto, z dynamicznie rozwijającym się rynkiem nieruchomości, zapewnia nowoczesne mieszkania w bliskiej odległości od centrum. Ta dzielnica przyciąga uwagę przede wszystkim ze względu na wysoki standard życia, nowoczesną architekturę i łatwy dostęp do bogatej oferty kulturalnej. Według danych z października 2024 roku, Nowe Miasto jest najdroższą dzielnicą w Białymstoku, gdzie cena 1 m² mieszkania jest o 9,66% wyższa od średniej ceny w mieście. Na drugim miejscu znajduje się Białostoczek, a na trzecim Dojlidy Górne.​

Ceny mieszkań na rynku wtórnym w Białymstoku

Rynek wtórny w Białymstoku wykazuje stabilną tendencję wzrostową. Według danych NBP, w IV kwartale 2024 roku średnia cena transakcyjna mieszkań na rynku wtórnym wyniosła 9 590 zł/m², co stanowi wzrost o 0,6% w porównaniu z poprzednim kwartałem i 17,5% wzrost rok do roku. Średnia cena ofertowa w tym samym okresie utrzymała się na poziomie 10 374 zł/m², notując symboliczny wzrost o 0,9% kwartalnie.​

W ujęciu rocznym widoczna jest wyraźna dynamika wzrostu. W I kwartale 2024 roku średnia cena transakcyjna wynosiła 8 452 zł/m², aby w kolejnych miesiącach systematycznie rosnąć: w II kwartale do 8 939 zł/m², w III kwartale do 9 529 zł/m², i ostatecznie w IV kwartale osiągnąć rekordowy poziom 9 590 zł/m². Mediana cen ofertowych w Białymstoku w sierpniu 2024 roku wyniosła 10 000 zł/m², co plasuje miasto na poziomie zbliżonym do średniej ogólnopolskiej (9 815 zł/m²).​

Analiza poszczególnych dzielnic ujawnia znaczące różnice cenowe. Zgodnie z danymi z października 2024 roku, najdroższą dzielnicą pozostaje Nowe Miasto, gdzie cena za metr kwadratowy przekracza średnią miejską o niemal 10%. Na drugim biegunie znajdują się Starosielce – najtańsza dzielnica Białegostoku, gdzie cena 1 m² mieszkania jest o 1 581 zł niższa od średniej ceny w mieście. Wśród dzielnic o podwyższonych cenach wyróżniają się także Bojary i Centrum, które tradycyjnie utożsamiane są z prestiżowymi lokalizacjami.​

Sprawdź ogłoszenia mieszkań w portalu Adresowo.pl: Mieszkania na sprzedaż Białystok bez pośredników

Ceny domów na rynku wtórnym w Białymstoku

Rynek domów jednorodzinnych w Białymstoku charakteryzuje się większym zróżnicowaniem cenowym niż rynek mieszkaniowy, co wynika z różnorodności lokalizacji, standardów wykończenia oraz wielkości działek. Średnia cena za metr kwadratowy domu w Białymstoku oscyluje w granicach 7 000 zł, przy czym ceny nieruchomości zaczynają się od około 500 000 zł. To czyni domy w Białymstoku znacznie bardziej przystępnymi cenowo w porównaniu do innych dużych miast w Polsce.​

Największym zainteresowaniem cieszą się domy położone na obrzeżach miasta, które łączą spokój i przestrzeń z dobrym dojazdem do centrum. Szczególnie poszukiwane są lokalizacje w gminach ościennych, takich jak obszar wokół Zawad czy Dojlid, gdzie inwestorzy mogą liczyć na większe działki i ciszę, zachowując jednocześnie dostęp do miejskiej infrastruktury. Zakup większej nieruchomości to dobra opcja dla rodzin z dziećmi i osób szukających komfortowego miejsca do życia z dobrym dojazdem do centrum miasta.​

Sprawdź ofety domów w portalu Adresowo.pl: Domy na sprzedaż Białystok

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Białymstoku

Rynek pierwotny w Białymstoku wykazuje dynamiczny rozwój, oferując szeroki wybór nowoczesnych inwestycji mieszkaniowych. W IV kwartale 2024 roku średnia cena transakcyjna mieszkań na rynku pierwotnym wyniosła 10 236 zł/m², podczas gdy średnia cena ofertowa osiągnęła poziom 11 021 zł/m². To oznacza, iż nowe mieszkania są średnio o około 650-1 400 zł droższe za metr kwadratowy od tych na rynku wtórnym.​

Analiza dynamiki cenowej przez cały 2024 rok pokazuje wyraźną tendencję wzrostową. W I kwartale średnia cena ofertowa wynosiła 9 941 zł/m², aby systematycznie rosnąć w kolejnych miesiącach: w II kwartale do 10 628 zł/m², w III kwartale do 10 787 zł/m², i ostatecznie w IV kwartale osiągnąć 11 021 zł/m². Ceny transakcyjne również wykazywały wzrost, choć z mniejszą dynamiką: od 9 775 zł/m² w I kwartale do 10 236 zł/m² w IV kwartale.​

Średnia cena kawalerki na rynku pierwotnym w Białymstoku wynosi w tej chwili około 11 700 zł za metr kwadratowy. Warto jednak zaznaczyć, iż ceny mogą się znacznie różnić w zależności od lokalizacji, standardu wykończenia oraz oferowanych udogodnień. Najdroższe inwestycje koncentrują się w Centrum oraz na Osiedlu Sienkiewicza, które zgodnie z Rankingiem Inwestycji 2024 cieszą się największym zainteresowaniem kupujących.​

Ceny domów na rynku pierwotnym w Białymstoku

Rynek pierwotny domów jednorodzinnych w Białymstoku i okolicach rozwija się stosunkowo wolniej niż rynek mieszkaniowy, co wynika z mniejszej liczby deweloperskich inwestycji tego typu. Większość nowych domów powstaje w ramach budownictwa indywidualnego na terenach podmiejskich i w gminach ościennych, gdzie dostępne są działki budowlane po przystępnych cenach.

Ceny nowych domów w okolicach Białegostoku są silnie zależne od lokalizacji, wielkości działki oraz standardu wykończenia. zwykle wahają się one w przedziale od 600 000 zł do ponad 1 500 000 zł, przy średniej cenie za metr kwadratowy oscylującej wokół 8 000-10 000 zł. Większość nowych inwestycji koncentruje się w malowniczych lokalizacjach na obrzeżach miasta, oferując kupującym przestrzeń, ciszę i bliskość natury przy zachowaniu dobrego dojazdu do centrum.

Porównanie cen Białegostoku z innymi miastami w województwie podlaskim

Białystok, jako stolica województwa podlaskiego i największe miasto regionu, wyraźnie wyróżnia się poziomem cen nieruchomości na tle innych miast województwa. Średnia cena transakcyjna mieszkań w Białymstoku wynosi 9 590 zł/m², co stanowi znaczącą różnicę w porównaniu do innych ośrodków miejskich regionu.​

Średnie ceny transakcyjne mieszkań za metr kwadratowy w trzech największych miastach województwa podlaskiego w 2024/2025 roku

Suwałki, drugie co do wielkości miasto województwa podlaskiego, oferują mieszkania po średniej cenie 7 391 zł/m² (stan na październik 2025 roku). To oznacza, iż nieruchomości w Suwałkach są średnio o około 2 200 zł/m² tańsze niż w Białymstoku, co przekłada się na różnicę rzędu 23%. Dla mieszkania o powierzchni 50 m² różnica ta wynosi około 110 000 zł. Warto zauważyć, iż w ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny mieszkań w Suwałkach wzrosły o 17%, przy czym metr kwadratowy podrożał średnio o 201 zł.​

Łomża, jedno z ważniejszych miast na Podlasiu, charakteryzuje się średnią ceną mieszkań na poziomie 7 720 zł/m² (październik 2025). To plasuje Łomżę pomiędzy Suwałkami a Białymstokiem, choć przez cały czas znacznie poniżej cen stolicy województwa. Średnia cena za metr kwadratowy nowego mieszkania w Łomży wynosi około 7 300 zł, co czyni je jednymi z najtańszych w regionie. Przez ostatni rok metr kwadratowy w Łomży podrożał średnio o 677 zł, co wskazuje na większą dynamikę wzrostu niż w Suwałkach.​

Różnice cenowe między Białymstokiem a pozostałymi miastami województwa wynikają z kilku kluczowych czynników. Białystok, jako ośrodek akademicki z rozwiniętym rynkiem pracy, przyciąga zarówno studentów, jak i młodych profesjonalistów, co utrzymuje wysoki popyt na wynajem. Miasto oferuje również znacznie lepiej rozwiniętą infrastrukturę, większą liczbę placówek edukacyjnych, medycznych oraz obiektów kulturalnych. Dodatkowo, rosnące inwestycje deweloperskie i modernizacja komunikacji miejskiej podnoszą atrakcyjność Białegostoku jako miejsca zamieszkania.​

Warto podkreślić, iż całe województwo podlaskie jest trzecim najmniej zaludnionym województwem w Polsce (nieco powyżej 1,1 mln mieszkańców), a pod kątem gęstości zaludnienia jest już najmniej zaludnionym regionem w kraju. Stąd popyt na mieszkania w stolicy województwa z pewnością odstaje od trendów obserwowanych w Warszawie, Krakowie czy Trójmieście. Podobieństwa do białostockiego rynku nieruchomości należy raczej upatrywać w Bydgoszczy czy Toruniu.​

Nowa infrastruktura i planowane inwestycje miejskie w Białymstoku

Białystok dynamicznie rozwija swoją infrastrukturę transportową, co przekłada się na rosnącą atrakcyjność miasta dla mieszkańców i inwestorów. Jednym z najważniejszych przedsięwzięć jest modernizacja komunikacji miejskiej, w ramach której miasto inwestuje w nowoczesny, ekologiczny tabor. W 2024 roku podpisano umowę na dostawę 30 fabrycznie nowych autobusów elektrycznych wraz z infrastrukturą do ich ładowania, o wartości przekraczającej 82 miliony złotych. Każdy z nowych autobusów będzie wyposażony w baterie dużej pojemności, pozwalające przejechać w sprzyjających warunkach choćby ponad 400 kilometrów na jednym ładowaniu.​

Dodatkowo, w sierpniu 2025 roku podpisano umowę na dostawę 28 nowoczesnych autobusów niskopodłogowych marki Solaris, spełniających normy Euro VI i wyposażonych w układ mild hybrid, który pozwala odzyskiwać energię podczas hamowania. Te niskoemisyjne autobusy spalinowe zastąpią starsze, wyeksploatowane pojazdy, które jeżdżą po mieście od 2010 roku. Łączna wartość inwestycji w nowy tabor wynosi prawie 66 milionów złotych. Pojazdy mają pojawić się na ulicach Białegostoku w przyszłym roku, znacząco podnosząc komfort podróżujących i ograniczając emisję spalin.​

Kluczowym elementem rozwoju infrastruktury kolejowej jest projekt Rail Baltica. Nowa stacja w Białymstoku stała się wizytówką miasta, oferując cztery wygodne, zadaszone perony, z których odjeżdżają pociągi dalekobieżne i regionalne. Dostępność wszystkim pasażerom zapewnia przejście podziemne, ruchome schody i windy. Prace na odcinku Czyżew – Białystok w tej chwili są na ukończeniu. Inwestycja objęła 71 km linii kolejowej, 6 stacji i 12 przystanków. Powstało 25 bezkolizyjnych skrzyżowań dróg z torami, które zwiększają bezpieczeństwo. Odczuwalnym efektem są wygodniejsze i szybsze podróże – najszybsze pociągi pokonują trasę Białystok – Warszawa Centralna w półtorej godziny.​

Istotną rolę w poprawie dostępności komunikacyjnej Białegostoku odgrywają nowe drogi ekspresowe i obwodnice. Do Wojewody Podlaskiego wpłynęły wnioski GDDKiA o wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla dwóch ważnych odcinków dróg ekspresowych: S16 na odcinku Knyszyn – Krynice (8,4 km) i S19 na odcinku Białystok Północ – Dobrzyniewo (9,5 km). Te dwa fragmenty połączą się z budowanym w tej chwili odcinkiem S19 Krynice – Dobrzyniewo – Białystok Zachód i razem stworzą północno-zachodnią obwodnicę Białegostoku z dodatkowym wylotem w stronę Ełku. Łączna wartość tych inwestycji wynosi ponad 635 milionów złotych, a oddanie do użytku obu odcinków planowane jest na połowę 2028 roku.​

Na przełomie października i listopada 2024 roku otwarte zostały obwodnice Suchowoli i Sztabina – w sumie 19 kilometrów nowej jezdni oraz widowiskowa, ponad 600-metrowa estakada poprowadzona nad Biebrzą. Dzięki tym inwestycjom z centrum miejscowości zniknie ruch tranzytowy, poprawi się bezpieczeństwo, a droga do Białegostoku stanie się krótsza i bardziej komfortowa. W sierpniu 2025 roku oddano także do użytku południową obwodnicę Bielska Podlaskiego w ciągu drogi krajowej nr 66 o długości blisko 3 kilometrów i wartości prawie 77,7 miliona złotych.​

Miasto systematycznie rozwija również sieć buspasów, upłynniając ruch transportu miejskiego oraz skracając czas podróży w zatłoczonych obszarach. Dodatkowo realizowany jest projekt intermodalnego węzła komunikacyjnego, który ma zapewnić integrację wszystkich form transportu funkcjonujących na terenie aglomeracji białostockiej poprzez powiązanie wykorzystania autobusowej komunikacji miejskiej i rowerowej z istniejącą komunikacją regionalną – autobusową i kolejową.​

Źródła:

https://adresowo.pl/mieszkania/bialystok/
https://adresowo.pl/domy/bialystok/
https://transinfo.pl/x/infotrans/transport-publiczny-w-budzecie-bialegostoku-na-rok-2024/