2 godzin temu
Miliony mieszkańców bloków płacą za ogrzewanie sąsiada, który trzyma kaloryfery zakręcone przez cały sezon. To się wreszcie kończy. Rząd wprowadza obowiązkową opłatę, której nie unikniesz choćby z wyłączonym ogrzewaniem. Sprawdź, ile zapłacisz od tego sezonu.
Fot. Warszawa w Pigułce
Na parterze mieszka starsze małżeństwo, które całkowicie zakręciło kaloryfery w imię oszczędności. Piętro wyżej rodzina z małymi dziećmi stara się utrzymać w domu temperaturę 22 stopni Celsjusza. Problem w tym, iż część ciepła z ich mieszkania ucieka przez ściany i podłogę prosto do lokalu sąsiadów z dołu, którzy własnego ogrzewania nie włączają. W efekcie rodzina na górze płaci wielokrotnie więcej, bo musi mocniej grzać, podczas gdy sąsiedzi korzystają z ciepła pośrednio, płacąc symboliczne kwoty lub nie płacąc wcale.
Ta sytuacja powtarza się w tysiącach bloków w całym kraju. Zjawisko nosi nazwę pasożytnictwa cieplnego i budzi emocje od początku lat 90., ale w dobie gwałtownie wzrastających cen energii powróciło z brutalną siłą. W wielu wspólnotach mieszkaniowych dochodzi do ostrych konfliktów między tymi, którzy oszczędzają na ogrzewaniu a tymi, którzy czują się oszukani, płacąc za siebie i za sąsiada. Teraz państwo mówi jasno: zapłacisz choćby jeżeli twoje grzejniki będą zakręcone przez cały sezon grzewczy.
Rewolucja wymuszona przez Unię Europejską
Impulsem do wprowadzenia zmian stała się konieczność wdrożenia unijnej dyrektywy o efektywności energetycznej, która wymaga od państw członkowskich sprawiedliwych metod rozliczeń za media. Nowelizacja ustawy o efektywności energetycznej, która już funkcjonuje w okresie grzewczym 2025 i 2026, wprowadza rewolucyjne zmiany w sposobie rozliczania ciepła w budynkach wielorodzinnych. Kluczową zmianą jest wprowadzenie obligatoryjnej minimalnej opłaty za ciepło, której nie uniknie żaden mieszkaniec, niezależnie od tego, czy grzeje czy nie.
Nowe przepisy zobowiążą zarządców budynków, spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe do radykalnej zmiany regulaminów rozliczeń. Dotychczasowy system, często w całości oparty na wskazaniach podzielników zamontowanych na kaloryferach, odchodzi do lamusa. Zamiast tego całkowity koszt ciepła zostanie podzielony na dwa rodzaje wydatków. Pierwsze to koszty stałe, związane z mocą zamówioną, utrzymaniem infrastruktury ciepłowniczej, opłatami przesyłowymi oraz stratami na częściach wspólnych budynku, takich jak klatki schodowe czy piwnice. Te koszty istnieją niezależnie od tego, czy mieszkańcy grzeją czy nie, i muszą zostać pokryte przez wszystkich.
Drugie to koszty zmienne, które zależą od faktycznego zużycia ciepła przez poszczególne mieszkania, mierzone dzięki podzielników kosztów. Nowelizacja wymusza, aby znacznie większa część kosztów była rozliczana jako stała, proporcjonalnie do powierzchni lub kubatury lokalu. Dziś ten udział bywa symboliczny, co zachęca do praktyk pasożytniczych. Po zmianach każdy właściciel będzie musiał pokryć znaczącą część kosztów stałych, niezależnie od tego, czy grzeje czy nie.
Minimalna stawka wyniesie 15 procent
Ustawa wprowadziła także konkretną dolną granicę dla kosztów zmiennych. Określony został minimalny próg opłaty za zużycie ciepła, wynoszący co najmniej 15 procent kosztów zmiennych przypadających na dany lokal. choćby jeżeli podzielniki wskażą zero jednostek, właściciel lokalu będzie musiał zapłacić tę minimalną stawkę. Mechanizm ten ma skutecznie wyeliminować skrajne przypadki, gdzie rachunki za ciepło wynosiły dosłownie kilka złotych miesięcznie.
W praktyce oznacza to, iż choćby jeżeli mieszkaniec całkowicie zakręci kaloryfery i będzie żył w lodowatym mieszkaniu przez cały sezon, nie uniknie kosztów. Jego rachunki rzeczywiście będą niższe niż sąsiadów grzejących normalnie, ale już nie będą symboliczne. Dla kogoś, kto dotychczas płacił 50 złotych za sezon grzewczy dzięki zakręconym kaloryferom, może to oznaczać wzrost rachunku do kilkuset złotych. Z drugiej strony ci, którzy dotychczas płacili nieproporcjonalnie dużo, rekompensując straty u sąsiadów, mogą odczuć ulgę w portfelu.
Wspólnoty dostaną prawo do kar finansowych
Nowelizacja daje wspólnotom mieszkaniowym i spółdzielniom dodatkowe narzędzie do walki z pasożytnictwem cieplnym. Będą mogły uchwalać dodatkowe opłaty lub stosować sankcje finansowe wobec mieszkańców, którzy celowo utrzymują w lokalach zbyt niskie temperatury. To istotna zmiana, ponieważ dotychczas wspólnoty nie miały praktycznie żadnych narzędzi prawnych do egzekwowania racjonalnego korzystania z ogrzewania.
Rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska określa minimalne temperatury, jakie powinny być utrzymywane w mieszkaniach. W pomieszczeniach mieszkalnych to 20 stopni Celsjusza, a w łazienkach 24 stopnie. Problem w tym, iż dotychczas brakowało mechanizmów kontroli i egzekwowania tych norm. Teraz wspólnoty będą mogły reagować na sytuacje, w których ktoś świadomie utrzymuje w mieszkaniu 15 stopni, licząc na ciepło od sąsiadów. Kary mogą przybrać formę dodatkowych opłat administracyjnych lub podwyższonych stawek za media.
Zdalne liczniki obowiązkowe do stycznia 2027 roku
Równolegle z nowymi zasadami rozliczeń wchodzi obowiązek wyposażenia wszystkich ciepłomierzy, wodomierzy i podzielników kosztów ogrzewania w funkcję umożliwiającą zdalny odczyt. Ostateczny termin montażu to 1 stycznia 2027 roku. Zdalne liczniki pozwolą na bieżące monitorowanie zużycia ciepła bez konieczności wchodzenia do mieszkań. To ma usprawniać rozliczenia, eliminować błędy i ułatwiać wykrywanie nieprawidłowości w zużyciu.
Dla zarządców to dodatkowy koszt, który nieuchronnie przełoży się na mieszkańców. Szacunki mówią o wydatkach rzędu 200 do 400 złotych na mieszkanie. W bloku z kilkudziesięcioma lokalami to inwestycja sięgająca kilkudziesięciu tysięcy złotych, która najprawdopodobniej zostanie rozłożona na mieszkańców w postaci jednorazowej opłaty lub podwyższonych opłat eksploatacyjnych przez określony okres. Choć wymiana liczników jest formalnie przedstawiana jako bezpłatna dla mieszkańców, w rzeczywistości pieniądze pochodzą z budżetu wspólnoty, czyli z kieszeni tych samych lokatorów.
Kiedy zaczną obowiązywać nowe zasady
Wspólnoty i spółdzielnie mają czas do końca 2026 roku na pełne wdrożenie nowych regulaminów rozliczeń. Wiele z nich jednak już teraz, w okresie 2025 i 2026, dobrowolnie wprowadza nowe zasady, by wyprzedzić zmiany legislacyjne i uniknąć zamieszania w przyszłym roku. Dla mieszkańców oznacza to, iż już w tym sezonie mogą zauważyć zmiany w swoich opłatach, szczególnie ci, którzy korzystali z pasożytnictwa cieplnego.
Ich rachunki mogą skoczyć choćby kilkukrotnie. Ktoś, kto dotychczas płacił 30 złotych miesięcznie przy zakręconych kaloryferach, może otrzymać rachunek na 150 złotych lub więcej, w zależności od wielkości mieszkania i struktury kosztów w danym budynku. Jednocześnie ci, którzy płacili dotychczas nieproporcjonalnie dużo, mogą odczuć ulgę. To efekt sprawiedliwszego rozłożenia kosztów na wszystkich mieszkańców, a nie tylko na tych, którzy grzeją normalnie.
Fizyka nie kłamie, ciepło ucieka
Zjawisko pasożytnictwa cieplnego nie jest wymysłem zdenerwowanych sąsiadów, ale konsekwencją praw fizyki. W budynkach wielorodzinnych ciepło migruje przez ściany, stropy i podłogi, niezależnie od tego, czy nam się to podoba czy nie. Najbardziej poszkodowani są właściciele lokali narożnych i szczytowych, które mają największe straty ciepła przez ściany zewnętrzne, oraz ci, którzy bezpośrednio sąsiadują z osobami nie ogrzewającymi swoich mieszkań.
W starszym budownictwie, szczególnie w blokach z wielkiej płyty z lat 70. i 80., problem jest szczególnie dotkliwy ze względu na słabą izolacyjność termiczną między lokalami. Aby utrzymać komfortową temperaturę, mieszkańcy ogrzewający swoje lokale muszą znacznie mocniej odkręcać grzejniki, kompensując straty ciepła do zimnych mieszkań sąsiadów. To przekłada się na wyższe rachunki, podczas gdy podzielniki u tych, którzy nie grzeją, pokazują zerowe lub minimalne zużycie. Prowadzi to do absurdalnych i rażąco niesprawiedliwych rozliczeń.
Czy to rozwiąże problem
Nowe przepisy mają zakończyć wieloletni spór o sprawiedliwe rozliczanie ciepła w blokach, ale dla wielu lokatorów będą też bolesnym zderzeniem z rzeczywistością. choćby jeżeli w ich mieszkaniach kaloryfery pozostaną zimne, rachunki i tak wzrosną, bo ciepło nie zna granic między ścianami. Eksperci podkreślają jednak, iż same liczniki i minimalne opłaty nie rozwiążą wszystkich problemów. Aby trwale obniżyć rachunki i poprawić komfort cieplny w budynkach, potrzebne są inwestycje w termomodernizację ścian zewnętrznych oraz modernizację systemów grzewczych.
To właśnie termomodernizacja decyduje o realnym zużyciu energii i ogranicza straty ciepła. Przykładowo roczny koszt ogrzewania mieszkania po gruntownej termomodernizacji może spaść z 5400 złotych do około 3100 złotych. Wtedy także problem pasożytnictwa cieplnego przestaje być tak dotkliwy, bo straty ciepła między mieszkaniami są znacznie mniejsze. Bez tych inwestycji nowe przepisy mogą jedynie przesunąć koszty, nie rozwiązując fundamentalnego problemu marnotrawstwa energii w przestarzałych budynkach.
Część wspólnot już w tym sezonie stosuje nowe zasady rozliczeń, reszta ma rok czasu w dostosowanie się. Niezależnie od harmonogramu jedno jest pewne: era darmowego ciepła od sąsiada dobiega końca. Ci, którzy dotychczas płacili za innych, mogą wreszcie odetchnąć. Ci, którzy liczyli na ciepło za darmo, muszą przygotować się na wyższe rachunki lub zacząć odkręcać własne kaloryfery.
