Spółdzielnie mogą sprawdzać mieszkania. Rachunek może być wyższy, niż myślisz. Nadchodzą kolejne zmiany

Mieszkańcy bloków powinni uważnie przyjrzeć się zasadom rozliczania ogrzewania. Całkowite zakręcenie kaloryferów nie zawsze oznacza, iż rachunek będzie bliski zeru. Spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe mogą stosować minimalne koszty ogrzewania, a w uzasadnionych przypadkach podejmować działania związane z nadmiernym wychładzaniem lokali. Dodatkowo zbliża się istotny termin dotyczący wymiany starszych urządzeń pomiarowych. Do 1 stycznia 2027 roku zarządcy mają dostosować je do wymagań zdalnego odczytu, o ile spełnione są warunki określone w przepisach. Dla części mieszkańców może to oznaczać dodatkowe wydatki.

Blok na warszawskim osiedlu. Fot. Warszawa w Pigułce.

Zakręcone kaloryfery nie gwarantują niskiego rachunku

Wraz z rozpoczęciem sezonu grzewczego powraca problem, który od lat wywołuje spory w budynkach wielorodzinnych.

Chodzi o mieszkańców, którzy ograniczają ogrzewanie do minimum, licząc na znaczne oszczędności.

Niektórzy całkowicie zakręcają grzejniki, choćby gdy temperatura na zewnątrz spada.

Takie rozwiązanie nie zawsze przynosi jednak oczekiwane rezultaty.

W blokach z centralnym ogrzewaniem ciepło przenika nie tylko przez grzejniki, ale również przez ściany, stropy i elementy instalacji.

Oznacza to, iż wychłodzone mieszkanie może częściowo ogrzewać się dzięki energii pochodzącej z sąsiednich lokali.

Jednocześnie osoby mieszkające obok mogą potrzebować więcej ciepła, aby utrzymać komfortową temperaturę.

Zjawisko to bywa potocznie określane jako „pasożytnictwo cieplne”.

Nie jest to jednak termin prawny ani samodzielna podstawa do nakładania kar.

Spółdzielnia może naliczyć opłatę, choćby gdy grzejniki są wyłączone

Najważniejsze dla mieszkańców są zasady rozliczania kosztów ogrzewania.

Rozporządzenie ministra klimatu i środowiska z 7 grudnia 2021 roku przewiduje mechanizm minimalnego i maksymalnego kosztu zmiennego ogrzewania w budynkach rozliczanych przy wykorzystaniu podzielników.

Minimalny koszt odnosi się do ilości ciepła potrzebnej do ogrzania lokalu do temperatur wynikających z odpowiednich wymagań technicznych.

W praktyce oznacza to, iż bardzo niskie wskazania podzielników nie muszą prowadzić do równie niskiego rozliczenia.

Mieszkaniec może otrzymać rachunek uwzględniający określony minimalny poziom kosztów.

Nie oznacza to jednak, iż w całej Polsce obowiązuje identyczna opłata.

Przepisy nie ustanawiają jednej, ogólnokrajowej stawki wynoszącej 15 procent kosztów zmiennych dla wszystkich lokalu.

Szczegółowy sposób rozliczenia zależy od przyjętej w budynku metody oraz obowiązującego regulaminu.

Kontrole temperatury w mieszkaniach. Co mogą zrobić zarządcy?

Spółdzielnie i wspólnoty mogą interesować się sytuacjami, w których dochodzi do nadmiernego wychładzania mieszkań.

Problem może pojawić się zwłaszcza wtedy, gdy niska temperatura prowadzi do zawilgocenia ścian, rozwoju pleśni albo wpływa na warunki w sąsiednich lokalach.

Zarządca może wówczas analizować rozliczenia ogrzewania, zgłoszenia mieszkańców i stan instalacji.

W niektórych przypadkach może również zwrócić się do lokatora o umożliwienie przeprowadzenia kontroli.

Nie oznacza to jednak, iż pracownik spółdzielni ma prawo wejść do dowolnego mieszkania bez zgody jego mieszkańca.

Lokal mieszkalny podlega ochronie prawnej.

Zwykła kontrola temperatury nie daje zarządcy nieograniczonego prawa wejścia do środka.

Odrębne zasady dotyczą szczególnych sytuacji, takich jak awaria wywołująca szkodę lub bezpośrednio zagrażająca jej powstaniem.

Dlatego przed kontrolą warto sprawdzić jej podstawę, zakres oraz uprawnienia osoby, która ma ją przeprowadzić.

20 stopni w pokoju i 24 w łazience. Czy to obowiązek mieszkańca?

W dyskusjach o kontrolach często pojawiają się konkretne wartości temperatur.

Dla pokojów mieszkalnych i kuchni przyjmuje się temperaturę obliczeniową wynoszącą 20 stopni Celsjusza, a dla łazienek 24 stopnie.

Warto jednak wyjaśnić, co te liczby oznaczają.

Są to parametry wykorzystywane w przepisach technicznych dotyczących projektowania ogrzewania budynków.

Nie oznaczają automatycznie, iż każdy mieszkaniec po obniżeniu temperatury poniżej 20 stopni otrzyma mandat.

Znaczenie mają również zasady obowiązujące w konkretnym budynku, sposób rozliczania ciepła oraz okoliczności danej sprawy.

Samo ustawienie termostatu na niższą temperaturę nie jest równoznaczne z naruszeniem prawa.

Nawet kilkaset złotych dopłaty? Wszystko zależy od rozliczenia

W mediach pojawiają się informacje o dodatkowych należnościach sięgających kilkuset złotych.

Trzeba jednak rozróżnić karę pieniężną od dopłaty wynikającej z rozliczenia ogrzewania.

Jeżeli regulamin przewiduje minimalny koszt zmienny, mieszkaniec może zostać obciążony określoną kwotą mimo niskich wskazań podzielników.

Nie musi to być kara za samo zakręcenie grzejnika.

Może to być element rozliczenia kosztów ciepła przypadających na lokal.

Nie istnieje również jeden ogólnopolski mandat w wysokości 500 zł za utrzymywanie niskiej temperatury w mieszkaniu.

Jeżeli zarządca naliczy dodatkową należność, mieszkaniec ma prawo zapytać o jej podstawę i sposób obliczenia.

Szczególne znaczenie ma regulamin rozliczania kosztów ogrzewania.

Od 2027 roku ważna zmiana w blokach. Czas na wymianę urządzeń

Na tym nie kończą się obowiązki dotyczące ogrzewania.

Spółdzielnie, wspólnoty mieszkaniowe i inni zarządcy budynków wielolokalowych muszą uwzględnić termin wynikający z ustawy z 20 kwietnia 2021 roku.

Do 1 stycznia 2027 roku starsze urządzenia objęte obowiązkiem powinny zostać zastąpione lub odpowiednio dostosowane do zdalnego odczytu.

Chodzi o określone ciepłomierze, podzielniki kosztów ogrzewania oraz wodomierze ciepłej wody użytkowej.

Obowiązek dotyczy przede wszystkim urządzeń zamontowanych przed wejściem w życie odpowiednich zmian w maju 2021 roku.

Przepisy przewidują jednak wyjątki związane z techniczną wykonalnością i ekonomiczną opłacalnością zastosowania takich rozwiązań.

Nie można więc twierdzić, iż w każdym mieszkaniu bez wyjątku trzeba wymienić wszystkie liczniki.

Czy lokatorzy zapłacą za nowe urządzenia?

To pytanie może szczególnie zainteresować właścicieli mieszkań.

Wymiana lub modernizacja urządzeń wiąże się z kosztami zakupu, montażu i późniejszej obsługi systemu.

Sposób finansowania zależy od konkretnej nieruchomości.

W niektórych budynkach wydatki mogą zostać pokryte ze zgromadzonych środków, w innych znaleźć odzwierciedlenie w opłatach ponoszonych przez mieszkańców.

Nie ma jednej ustawowej kwoty, którą każdy właściciel mieszkania musi dopłacić za modernizację.

Znaczenie mają liczba urządzeń, zastosowana technologia oraz umowy zawarte przez zarządcę.

Mieszkańcy powinni otrzymać jasną informację o planowanych pracach i ich kosztach.

Zdalny odczyt zmieni sposób kontrolowania zużycia

Nowoczesne urządzenia pozwalają odczytywać wskazania bez konieczności każdorazowego odwiedzania mieszkania.

To ułatwienie zarówno dla zarządców, jak i lokatorów.

Dane mogą być pozyskiwane częściej, co pozwala szybciej wykrywać nietypowe zużycie i analizować koszty ogrzewania.

Nie oznacza to jednak, iż podzielnik kosztów ogrzewania mierzy temperaturę całego mieszkania.

Podzielniki rejestrują wskazania związane z oddawaniem ciepła przez grzejnik. Nie są klasycznymi licznikami energii cieplnej.

Dlatego same dane z podzielnika nie wystarczają do stwierdzenia, jaka temperatura panuje w każdym pomieszczeniu.

Co zrobić, jeżeli spółdzielnia zapowiada kontrolę lub dodatkową opłatę?

Przede wszystkim warto zapoznać się z regulaminem rozliczania kosztów ogrzewania obowiązującym w danym budynku.

To właśnie tam powinny znajdować się zasady ustalania należności, stosowania współczynników wyrównawczych oraz rozliczania lokali o wyjątkowo niskich wskazaniach.

Jeżeli mieszkaniec otrzyma informację o dodatkowej opłacie, może zwrócić się do administracji o przedstawienie wyliczenia.

W przypadku zapowiedzianej kontroli warto ustalić jej cel, podstawę oraz termin.

Nie należy również ignorować problemów technicznych.

Zimne ściany, wilgoć, niesprawne grzejniki czy nierównomierne ogrzewanie mogą świadczyć o usterce instalacji, a nie o celowym ograniczaniu zużycia ciepła.

Takie sytuacje najlepiej zgłaszać zarządcy na piśmie.

Mieszkańcy bloków powinni przygotować się na kolejne miesiące

Sezon grzewczy 2026/2027 może przynieść więcej pytań dotyczących sposobu rozliczania ogrzewania i modernizacji urządzeń.

Z jednej strony zarządcy mają obowiązek stosowania zasad wynikających z prawa energetycznego i przepisów wykonawczych.

Z drugiej mieszkańcy powinni wiedzieć, jakie koszty mogą zostać im przypisane i na jakiej podstawie.

Najważniejsze jest to, iż zakręcenie kaloryferów nie musi oznaczać zerowego rachunku, a do 1 stycznia 2027 roku zbliża się termin dostosowania starszych urządzeń do zdalnego odczytu. Nie ma jednak automatycznej kary 500 zł za chłodne mieszkanie ani jednolitej dopłaty obowiązującej wszystkich Polaków.