Spółdzielnie przeprowadzają kontrole w mieszkaniach. Kary, dodatkowe opłaty i nowe prawo od przyszłego roku

Trwa sezon grzewczy 2025/2026 i spółdzielnie mieszkaniowe w całej Polsce weryfikują temperatury w lokalach. Nie chodzi o kaprysy zarządców – za akcją stoją nowe przepisy i coraz bardziej rozbudowane systemy zdalnego monitoringu. Właściciele mieszkań, którzy przez lata zakręcali kaloryfery i liczyli na ciepło od sąsiadów, wchodzą w nowy rok z nowym problemem: przepisy domykają tę lukę, a minimalna opłata za ogrzewanie jest już w ustawie. Kiedy dokładnie ją odczujesz na rachunku – to zależy od twojej spółdzielni.

Fot. Warszawa w Pigułce

Skąd się wzięły kontrole w samym środku zimy

Problem nie jest nowy – spółdzielnie sygnalizują go od lat 90. – ale wrócił z siłą proporcjonalną do wzrostu cen energii. Po drastycznych podwyżkach ciepła w latach 2022-2024, a następnie kolejnym skoku średnio o 8-12 procent po zakończeniu ochrony cen z końcem czerwca 2025 roku, coraz więcej lokatorów próbowało ograniczyć rachunki do absolutnego minimum. Całkowite zakręcenie kaloryferów i utrzymywanie w mieszkaniu 12-14°C dawało realną oszczędność na własnym rachunku. Problem w tym, iż jednocześnie generowało dodatkowe koszty dla wszystkich sąsiadów w pionie.

Zarządcy budynków zaczęli działać bardziej konsekwentnie, bo mają do tego zarówno powód ekonomiczny, jak i coraz lepsze narzędzia. Tam, gdzie zamontowane są inteligentne podzielniki kosztów z funkcją radiową lub zdalne ciepłomierze, dane o zużyciu w poszczególnych lokalach spływają do zarządcy w czasie rzeczywistym. System automatycznie flaguje mieszkania, w których przez kilka tygodni utrzymuje się temperatura poniżej 15°C lub zużycie ciepła jest rażąco niższe niż w porównywalnych lokalach w budynku. Nie ma już potrzeby czekania na skargę sąsiada – algorytm wychwytuje anomalię sam.

Czym jest pasożytnictwo cieplne i dlaczego boli sąsiada?

W budynkach z centralnym ogrzewaniem ciepło przenika przez ściany, stropy i instalację pionową. Kiedy jeden lokal jest mocno wychłodzony – powiedzmy utrzymuje stałe 13°C – jego przegrody stają się zimne. System grzewczy traktuje to jak ubytek ciepła i automatycznie zwiększa moc, próbując wyrównać temperaturę w pionie. Sąsiedzi zimnego mieszkania – ci z prawej, lewej, góry i dołu – muszą grzać mocniej, bo część ciepła z ich grzejników ucieka przez zimne ściany do wychłodzonego lokalu obok.

W rozliczeniach wygląda to tak, iż właściciel zimnego lokalu wykazuje bliskie zeru zużycie i płaci symboliczną kwotę. Sąsiedzi płacą więcej, mimo iż ich komfort nie wzrósł – wprost przeciwnie, ściany od strony zimnego mieszkania bywają lodowate. To zjawisko – potocznie zwane pasożytnictwem lub wampiryzem cieplnym – nie jest opisane w żadnym przepisie prawa, ale prawnie jak najbardziej można je zwalczać, i to na kilka sposobów.

Przepis z 2002 roku i regulamin spółdzielni – dwa różne narzędzia

Zarządcy powołują się na różne podstawy prawne, co bywa źródłem nieporozumień. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w § 134 określa temperatury obliczeniowe, według których projektuje się instalacje: 20°C w pokojach i kuchniach, 24°C w łazienkach, 8°C na klatkach schodowych. Przepis ten jest jednak adresowany do projektantów i eksploatatorów instalacji – nie nakłada bezpośredniego obowiązku na lokatorów do utrzymywania konkretnej temperatury.

To, co nakłada obowiązek na lokatorów, to regulamin spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej uchwalony przez właścicieli lokali. Takie regulaminy są dokumentami wiążącymi i mogą określać minimalne temperatury w lokalach – najczęściej na poziomie 16-18°C. jeżeli twoja spółdzielnia taki regulamin ma, kontroler przychodzi z jego konkretnym paragrafem w ręku. jeżeli nie ma – może działać tylko przez systemy danych pośrednich i ryczałtowe rozliczenia.

Jak wygląda kontrola, gdy kontroler zapuka?

Kontrola temperatury nie następuje z marszu i bez powodu. Zwykle jest poprzedzona analizą danych – wskazań podzielników lub ciepłomierzy, porównaniem z lokalami o podobnym metrażu, ewentualnie skargą sąsiada zgłaszającego, iż ściana od strony danego mieszkania jest zimna lub iż grzejniki w pionie grzeją nierówno.

Jeśli dane wskazują na anomalię, zarządca wystawia wezwanie do kontroli. Kontrolerzy sprawdzają temperaturę powietrza w poszczególnych pomieszczeniach termometrem, badają temperaturę ścian – szczególnie tych wspólnych z sąsiednimi lokalami – i dokumentują stan instalacji: czy zawory termostatyczne są otwarte, czy grzejniki są sprawne, czy nie ma problemów z odpowietrzeniem. Część spółdzielni dysponuje kamerami termowizyjnymi, które pozwalają gwałtownie zobaczyć, które elementy mieszkania są zimne, bez potrzeby szczegółowych pomiarów ręcznych.

Z kontroli sporządzany jest protokół. jeżeli temperatura jest zgodna z regulaminem, na tym się kończy. jeżeli nie – lokator otrzymuje wezwanie do podniesienia temperatury w określonym terminie. Kary finansowe są zwykle ostatecznością, stosowaną przy wielokrotnym ignorowaniu wezwań.

Czy można odmówić wpuszczenia kontrolera?

Tak – i warto to wiedzieć, bo jest to prawo, które wielu lokatorów zna jedynie połowicznie. Mieszkanie jest chronione konstytucyjną zasadą nienaruszalności lokalu. Spółdzielnia ani wspólnota nie mogą wejść do mieszkania bez zgody właściciela lub najemcy – wyjątkami są sytuacje awaryjne: zagrożenie zalaniem, awaria instalacji, podejrzenie uszkodzenia pionów. Kontroler z termometrem do takich wyjątków nie należy. Bez decyzji sądu nie może wejść siłą.

Odmowa nie jest jednak bezkosztowa. jeżeli lokator konsekwentnie blokuje kontrolę, a regulamin spółdzielni przewiduje minimum temperaturowe, zarządca może oprzeć się na danych pośrednich – wskazaniach podzielników, porównaniu z pionem, analizie zużycia wody ciepłej. Na tej podstawie może naliczyć rozliczenie ryczałtowe lub przypisać minimalne zużycie ciepła – i tak zapłacisz, nie wpuszczając kontrolera. Odmowa często prowadzi do mniej korzystnego rozliczenia niż sama kontrola.

Odrębna kwestia to pomiary termowizyjne wykonywane z zewnątrz budynku lub z klatki schodowej. Kamera termowizyjna pokazuje jedynie rozkład temperatur na powierzchniach przegród – nie wnika do wnętrza mieszkania ani nie rejestruje osób czy wyposażenia. Takie pomiary nie wymagają zgody lokatora i nie są traktowane jako ingerencja w prywatność.

Rząd chce zlikwidować prawo do odmowy – projekt nowelizacji już w konsultacjach

Dziś lokator może odmówić wpuszczenia kontrolera i prawo stoi po jego stronie. To może się zmienić – i szybciej, niż większość mieszkańców bloków zdaje sobie sprawę. Ministerstwo Rozwoju i Technologii skierowało do uzgodnień międzyresortowych i konsultacji publicznych projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Projekt wprost nakłada na właścicieli lokali obowiązek udostępniania mieszkania na żądanie zarządu lub zarządcy budynku – zarówno podczas kontroli okresowych wymaganych przez prawo budowlane, jak i doraźnych przeglądów instalacji.

Obowiązek nie dotyczyłby wyłącznie właściciela. Jak informuje Rzeczpospolita (20 lutego 2026), przepisy mają obejmować każdą pełnoletnią osobę przebywającą w lokalu – najemcę, domownika, a choćby osobę zajmującą mieszkanie bez tytułu prawnego. Za uporczywe uchylanie się od obowiązku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego mógłby nałożyć grzywnę od 20 do 5 000 zł – na wniosek zarządcy budynku lub wspólnoty.

Projekt zakłada też scenariusz bardziej radykalny. W sytuacjach zagrożenia bezpieczeństwa sanitarnego lub przeciwpożarowego zarządca miałby prawo wejść do mieszkania bez zgody właściciela – w towarzystwie policji lub straży pożarnej, choćby podczas jego nieobecności. To rozwiązanie ma dotyczyć skrajnych przypadków: nieszczelnych instalacji gazowych, lokali niebezpiecznych dla całego budynku, przypadków patologicznego gromadzenia odpadów.

Projekt jest na etapie konsultacji – nie pozostało uchwalony. Ministerstwo planuje jego przyjęcie przez Radę Ministrów w II kwartale 2026 roku. jeżeli przejdzie pełną ścieżkę legislacyjną w Sejmie i Senacie i zostanie podpisany przez prezydenta, nowe przepisy weszłyby w życie 30 dni od publikacji w Dzienniku Ustaw – prawdopodobnie w drugiej połowie 2026 roku. Ostateczny kształt ustawy może się jeszcze zmienić w toku prac parlamentarnych.

Kary mogą być różne – zależy od regulaminu

Nie ma jednej ogólnopolskiej skali kar za wychładzanie lokalu. Wszystko zależy od regulaminu konkretnej spółdzielni lub wspólnoty. Najczęściej stosowaną sankcją jest dodatkowa opłata w rozliczeniu kosztów ciepła – od kilkudziesięciu do kilkuset złotych za sezon, w skrajnych przypadkach do 500 zł. Część spółdzielni stosuje system minimalnego przypisanego zużycia – choćby jeżeli podzielnik wskazuje zero, lokator zostaje obciążony opłatą odpowiadającą np. 70 procent średniego zużycia w danym typie lokalu.

Gdy długotrwałe wychłodzenie doprowadzi do wymiernych szkód w budynku – zawilgocenia ścian, pleśni, uszkodzenia instalacji – wspólnota może dochodzić od właściciela zwrotu kosztów naprawy na drodze cywilnej. Sprawy tego rodzaju trafiają do sądów, choć zwykle obie strony wolą rozwiązać problem wcześniej.

Nowe przepisy już obowiązują – ale kiedy zapłacisz, zależy od spółdzielni

Bieżący sezon grzewczy przebiega w cieniu nowelizacji ustawy o efektywności energetycznej (Dz.U. 2025 poz. 711), która weszła w życie w 2025 roku. Jej najważniejszy zapis to minimalna opłata za ogrzewanie w wysokości co najmniej 15 procent kosztów zmiennych – część rachunku, która zależy od indywidualnego zużycia. Opłata ta ma obowiązywać każdego lokatora bez wyjątku, niezależnie od tego, czy grzejniki są otwarte, zakręcone, czy w ogóle demontowane.

Przepisy są już w życiu, ale ich wdrożenie rozłożono w czasie. Spółdzielnie i wspólnoty mają czas na dostosowanie regulaminów i systemów rozliczeń do końca 2026 roku. Równolegle, do 1 stycznia 2027 roku, wszystkie ciepłomierze i podzielniki w budynkach wielorodzinnych muszą mieć funkcję zdalnego odczytu – to wyeliminuje manualne spisywanie i możliwość manipulacji przy odczycie.

W praktyce oznacza to, iż część wspólnot już w tym sezonie nalicza minimalną opłatę – te, które pierwsze dostosowały regulaminy. Inne zrobią to na początku sezonu 2026/2027, kiedy skończy się okres przejściowy. jeżeli twoja spółdzielnia jeszcze nie ogłosiła zmian – to kwestia miesięcy, nie lat. Warto zajrzeć do regulaminu lub zapytać w administracji, na jakim etapie wdrożenia są przepisy w twoim budynku.

Zakręcanie grzejników przestaje się opłacać finansowo

Przez lata logika „zakręcam i nie płacę” działała dlatego, iż rozliczenia były oparte wyłącznie na wskazaniach podzielników. Kto nie zużył ciepła – ten nie płacił za zużycie. Minimalna opłata 15 procent zmienia tę kalkulację fundamentalnie: nawet przy zerowym wskazaniu podzielnika lokator poniesie część kosztów zmiennych budynku.

Do tego dochodzi ryzyko dodatkowej kary spółdzielni oraz – przy długotrwałym wychłodzeniu – realne szkody w budynku: wilgoć, pleśń, a w skrajnym przypadku pęknięte rury przy silnych mrozach. Koszt naprawy zawilgoconych ścian lub przywrócenia instalacji do stanu używalności może wielokrotnie przewyższyć kwotę „zaoszczędzoną” na ogrzewaniu przez cały sezon.

Zdalne liczniki, które staną się obowiązkowe od 2027 roku, domykają system od strony technicznej. Zarządca będzie miał dane w czasie rzeczywistym bez potrzeby wysyłania kontrolera – co paradoksalnie może sprawić, iż fizyczne wizyty z termometrem staną się rzadsze. Anomalia będzie wykrywana i adresowana jeszcze zanim doprowadzi do sporów sąsiedzkich.

Co zrobić, żeby nie mieć problemu ze spółdzielnią

• Przeczytaj regulamin swojej spółdzielni lub wspólnoty. Dokument powinien być dostępny w administracji budynku lub na stronie zarządcy. Znajdziesz tam informacje, czy obowiązuje minimalna temperatura w lokalach i jakie sankcje grożą za jej nieprzestrzeganie. jeżeli regulamin jest nieaktualny – zapytaj, czy realizowane są prace nad jego zmianą w związku z nowymi przepisami o efektywności energetycznej.
• Nie zakręcaj kaloryferów całkowicie. Głowice termostatyczne ustawione na pozycję 2 lub 3 dają temperaturę około 18-19°C – wystarczającą, by uniknąć wychłodzenia ścian, wilgoci i kłopotów z zarządcą. To też real rozwiązanie: zakręcone kaloryfery oszczędzają mniej, niż się wydaje, jeżeli system grzewczy budynku próbuje wyrównać temperaturę w pionie.
• Wyjeżdżasz na dłużej? Zostaw ogrzewanie na 16-17°C. To minimum chroniące instalację przed zamarznięciem i ściany przed nadmiernym wychłodzeniem. Całkowite wyłączenie ogrzewania przy dłuższej nieobecności i mrozach to ryzyko zarówno dla własnego mieszkania, jak i dla sąsiadów.
• Wietrz krótko i intensywnie, nie uchylaj okien na długo. Uchylone okno przez kilka godzin powoduje ogromne straty ciepła – grzejnik pracuje na pełnej mocy, próbując wyrównać temperaturę. Intensywne wietrzenie przez 5-10 minut przy całkowicie otwartym oknie i zakręconych zaworach termostatycznych jest znacznie efektywniejsze i tańsze.
• Jeśli kontroler zapuka – sprawdź jego dokumenty. Kontroler musi okazać legitymację służbową i upoważnienie do kontroli oraz wyjaśnić jej cel i zakres. Masz prawo do obecności świadka i prawo wglądu do protokołu przed podpisaniem. jeżeli nie zgadzasz się z ustaleniami, wpisz swoje zastrzeżenia do protokołu. Utrudnianie kontroli – o ile spółdzielnia działa na podstawie regulaminu – może skutkować mniej korzystnym rozliczeniem, bo zarządca sięgnie po dane pośrednie.
• Chcesz realnie obniżyć rachunki za ogrzewanie? Postaw na uszczelnienie, nie na zimno. Nieszczelne okna, źle wyregulowane zawory termostatyczne, brak zaworów termostatycznych na starych grzejnikach – to miejsca, gdzie ucieka realne ciepło. Wymiana głowic termostatycznych kosztuje kilkadziesiąt złotych za sztukę i zwraca się w ciągu jednego sezonu. Część spółdzielni dofinansowuje takie prace z funduszu remontowego – warto zapytać.