Sprawdzili ceny mieszkań w Kutnie. Najtańsze jest… centrum miasta

Ceny mieszkań w Kutnie

Ceny mieszkań nie tylko w Kutnie to od lat temat, który przyciąga uwagę. Nowe pokolenia przed zakupem pierwszego lokum często sprawdzają jak wygląda i zmienia się rynek.

Tym razem za sprawą serwisu mScanner.pl można spojrzeć się sytuacji nie przez pryzmat ofert deweloperów czy ogłoszeń właścicieli, ale rzeczywistych cen zapisanych w aktach notarialnych.

Analizę serwis mScanner.pl przygotował na podstawie danych z Rejestru Cen Nieruchomości.

- Opieramy się na aktach notarialnych z Rejestru Cen Nieruchomości, czyli na cenach faktycznie zapłaconych, a nie na cenach ofertowych z ogłoszeń. Dane obejmują okres transakcji z około dwóch ostatnich lat - informuje serwis.

Pod uwagę wzięto transakcje od 3 lipca 2024 roku do 24 czerwca 2026 roku, czyli 603 akty notarialne.

https://kutno.net.pl/wydarzenia/ulica-blakal-sie-mlody-chart-azyl-cztery-lapy-poszukuje-wlasciciela/S13HBN6MaiqmtKSwXEtF

6579 zł za metr kwadratowy

Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Kutnie wyniosła 6579 zł/m2. Typowe mieszkanie uwzględnione w analizie miało około 48 m2, a jego cena wynosiła około 300 tys. zł.

Warto przy tym zaznaczyć, iż mowa o medianie, a nie średniej cenie. Oznacza to, iż pojedyncze bardzo drogie lub bardzo tanie transakcje nie wpływają na wynik tak mocno jak w przypadku zwykłej średniej.

Jednym z najbardziej zaskakujących wniosków analizy jest zestawienie cen poszczególnych części Kutna.

Najdroższym spośród analizowanych osiedli okazał się Łąkoszyn.

- Centrum jest najtańszą częścią Kutna i zarazem tą, w której podpisuje się najwięcej aktów. Sto dziewiętnaście transakcji przy medianie 5691 zł/m2 to o 1695 zł na metrze mniej niż na Łąkoszynie, czyli różnica 30 procent. Na mieszkaniu 48-metrowym daje to około 81 000 zł. Wyjaśnienie nie leży w samym rynku pierwotnym, choć jest jego częścią. W Centrum na 119 aktów przypadają dwa nowe mieszkania, a na Łąkoszynie 61 na 96. jeżeli jednak odejmiemy nowe budownictwo po obu stronach, różnica nie znika: 5745 zł/m2 w Centrum wobec 6846 zł na Łąkoszynie, czyli wciąż 19 procent. Centrum Kutna to w większości starsza zabudowa, a nowe bloki stanęły poza nim - informuje serwis.

Na drugim miejscu znalazło się Zielone Zacisze – 6750 zł/m2, następnie:

• Rejtana – 6270 zł/m2,
• Grunwald – 6184 zł/m2,
• Tarnowskiego – 6069 zł/m2,
• Olimpijskie – 6013 zł/m2,
• Centrum – 5691 zł/m2.

Rynek wtórny praktycznie stoi w miejscu

Dane pokazują jeszcze jedną ciekawą rzecz. Serwis porównał dwa ostanie lata i według analizy na całym rynku mediana wzrosła z 6499 do 6672 zł/m2, czyli o około 3 proc.

- jeżeli policzymy to samo dla samego rynku wtórnego, wychodzi 6383 zł/m2 wobec 6434 zł/m2, na 184 i 124 aktach, czyli spadek o 51 zł, o niecały procent. Mieszkania w istniejących blokach w Kutnie od roku nie drożeją. Cały wzrost mediany miasta bierze się z tego, iż w ostatnich dwunastu miesiącach nowe budownictwo miało większy udział w transakcjach. Argument „za rok będzie drożej" nie ma na razie pokrycia w kutnowskich aktach notarialnych, przynajmniej po stronie rynku wtórnego - dodaje serwis.

Analiza pokazuje również, iż w Kutnie nie działa popularna zasada mówiąca, iż im mniejsze mieszkanie, tym wyższa cena za metr.

Wręcz przeciwnie.

- Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" w Kutnie się nie sprawdza, a choćby działa odwrotnie. Najdroższy za metr jest przedział powyżej 65 m², najtańszy ten od 35 do 50 m², a cała rozpiętość to 322 zł, czyli 5 procent. Przy porównywaniu ofert patrz więc na cenę całkowitą, bo metraż nie mówi tu nic o cenie metra - czytamy w analizie.

Jedna ulica mocno wpłynęła na statystyki

Ciekawostką jest również sytuacja z ulicą Bukową.

W lutym 2025 roku w rejestrze znalazły się 52 akty (przy medianie 7342 zł/m), co było wyjątkowo dużą liczbą w porównaniu z przeciętną miesięczną liczbą transakcji.

- Za skokiem stoi jeden adres. Bukowa 16A zamknęła w tym miesiącu 33 transakcje przy medianie 7427 zł/m2, z czego 29 na rynku pierwotnym. To deweloper przekazujący klucze, a nie ruch cen w mieście. W całym oknie ulica Bukowa daje 64 akty przy medianie 7399 zł/m2. Efekt widać w liczbie całego miasta, choć jest umiarkowany. Gdyby odjąć całą Bukową, mediana Kutna spadłaby z 6579 do 6400 zł/m2 na 539 aktach. Jedna ulica podnosi więc medianę miasta o 179 zł na metrze - dodają eksperci.

Dane z aktów notarialnych pokazują, iż rynek mieszkaniowy w Kutnie jest mocno zróżnicowany.

Za metr mieszkania na Łąkoszynie kupujący płacili znacznie więcej niż w Centrum. Jednocześnie nowe mieszkania są droższe od lokali z rynku wtórnego, ale różnica nie jest tak duża, jak można byłoby się spodziewać.