Sprzedajesz mieszkanie na rynku wtórnym? Miejsce parkingowe decyduje o cenie i tempie transakcji. Sprawdź rynek w Warszawie

Posiadanie prywatnego miejsca postojowego przestało być jedynie wygodnym dodatkiem, a stało się kluczowym czynnikiem decydującym o powodzeniu sprzedaży mieszkania z drugiej ręki. W dobie rosnącego zagęszczenia samochodów oraz systematycznego rozszerzania Stref Płatnego Parkowania Niestrzeżonego, brak gwarantowanego stanowiska dla auta potrafi wydłużyć czas poszukiwania kupca o wiele miesięcy lub wymusić bolesną obniżkę ceny. Na warszawskim rynku nieruchomości, a w szczególności w dzielnicach Mokotów, Wola czy Śródmieście, garaż podziemny lub przypisane miejsce na posesji dyktuje warunki gry.

Parking na Saskiej Kępie w Warszawie. Fot. Marekusz / Dreamstime.com | Materiały prasowe.

Miejsce w garażu podziemnym lub na posesji. Jak parking wpływa na wartość nieruchomości

Analitycy rynku nieruchomości odnotowują rosnącą dysproporcję w tempie sprzedaży lokali wyposażonych w prywatne miejsce postojowe w porównaniu do mieszkań bez takiego udogodnienia. Mieszkania na rynku wtórnym posiadające stanowisko w garażu podziemnym lub na ogrodzonym terenie osiedla sprzedają się średnio od 2 do 3 razy szybciej. Dla znacznej części kupujących – zwłaszcza rodzin z dziećmi oraz osób poszukujących lokali o wyższym standardzie – brak miejsca parkingowego stanowi barierę nie do przejścia, powodując odrzucenie oferty już na etapie przeglądania ogłoszeń.

Obecność miejsca postojowego pozwala sprzedającemu wyznaczyć wyższą cenę za sam metr kwadratowy lokalu. W zależności od standardu budynku i lokalizacji, wartość samego stanowiska garażowego w Warszawie waha się w tej chwili od 40 tys. zł na obrzeżach miasta do choćby 120 tys. zł w ścisłym centrum. Co więcej, mieszkanie z parkingiem zyskuje tak zwaną premię płynnościową – w okresach rynkowego spowolnienia lokale z garażem trzymają wartość znacznie lepiej niż analogiczne mieszkania bez możliwości bezpiecznego zaparkowania samochodu.

Podstawą prawną określającą status nieruchomości oraz pomieszczeń przynależnych jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2023 r. poz. 211 z późn. zm.) oraz ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.). Przepisy te determinują, w jaki sposób miejsce postojowe jest powiązane z lokalem mieszkalnym, co z kolei przekłada się na wysokość opłat eksploatacyjnych oraz koszty podatkowe ponoszone przez właściciela.

Eksperci do spraw wyceny nieruchomości podkreślają, iż dla inwestorów kupujących mieszkania pod wynajem miejsce garażowe stanowi dodatkowe źródło stałego przychodu. W gęsto zabudowanych rejonach stolicy wynajem samego miejsca postojowego przynosi od 350 zł do 700 zł miesięcznie, co zauważalnie podnosi rentowność całej inwestycji kapitałowej.

Rozszerzenie SPPN w Warszawie podbija stawki. Wola, Mokotów i Śródmieście w ogniu popytu

Kluczowym katalizatorem zmian na stołecznym rynku wtórnym jest konsekwentne rozszerzanie Strefy Płatnego Parkowania Niestrzeżonego (SPPN) przez władze Warszawy. Wprowadzanie płatnego parkowania na kolejnych osiedlach sprawia, iż darmowe postój na ulicy graniczy z cudem, a miesięczny abonament mieszkańca nie gwarantuje znalezienia wolnego placu w sąsiedztwie budynku po powrocie z pracy.

Największe spiętrzenie popytu na nieruchomości z prywatnym garażem występuje na terenie dzielnicy Wola, ze szczególnym uwzględnieniem okolic Ronda Daszyńskiego i ul. Kasprzaka, gdzie gęsta zabudowa mieszkaniowo-biurowa całkowicie sparaliżowała tradycyjne miejsca postojowe. Podobne zjawisko odnotowuje się w dzielnicy Mokotów w rejonie Służewca oraz na terenie dzielnicy Śródmieście. Sprzedaż mieszkania w starym budownictwie lub kamienicy na Mokotowie bez przypisanego miejsca garażowego wiąże się dziś z koniecznością obniżenia ceny ofertowej choćby o 8-12 proc., by przyciągnąć potencjalnego nabywcę.

Miejscy analitycy zauważają również rosnącą popularność tak zwanych mikrogaraży i komórek lokatorskich z podjazdem na osiedlach zamkniętych na Pradze-Południe oraz Żoliborzu. Mieszkańcy starych bloków z wielkiej płyty masowo poszukują do wynajęcia lub wykupu miejsc na sąsiednich, nowszych osiedlach, co stwarza unikalną szansę dla właścicieli posiadających nadmiarowe stanowiska parkingowe.

Warto pamiętać, iż brak miejsca postojowego utrudnia również uzyskanie kredytu hipotecznego przez potencjalnego kupca. Analitycy bankowi przy wycenie nieruchomości branej pod zastaw uwzględniają atrakcyjność rynkową lokalu, a mieszkanie bez możliwości parkowania w strefie SPPN bywa oceniane jako nieruchomość o wyższym ryzyku spadku wartości.

Stan prawny miejsca postojowego a formalności u notariusza

Sposób sprzedaży miejsca parkingowego zależy od jego formy prawnej ujawnionej w Księdze Wieczystej. W polskim prawie występują dwie główne formy własności stanowisk garażowych, które niosą za sobą odmienne konsekwencje formalne i podatkowe podczas transakcji u notariusza.

Pierwsza forma to miejsce stanowiące część izby jako przynależność do lokalu mieszkalnego lub miejsce w garażu stanowiące współwłasność w lokalu niemieszkalnym z wydzieloną własną Księgą Wieczystą. o ile garaż podziemny stanowi odrębny lokal użytkowy, właściciel posiada w nim udział ułamkowy połączony z prawem do wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca (tzw. podział quoad usum). W takiej sytuacji miejsce postojowe może być sprzedane osobie trzeciej, całkowicie niezależnie od samego mieszkania.

Druga forma to miejsce w oparciu o prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej (np. miejsce naziemne na terenie osiedla). W takim przypadku miejsce jest ściśle powiązane z prawem własności lokalu i nie może być zbyte osobno. Sprzedaż mieszkania automatycznie przenosi na nowego nabywcę prawo do korzystania ze wskazanego stanowiska na platformie lub placu osiedlowym.

Istotną kwestią przy transakcji są finanse i podatki. Zgodnie z ustawą z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2024 r. poz. 295 z późn. zm.), zakup miejsca garażowego na rynku wtórnym podlega stawce podatku PCC w wysokości 2 proc. wartości rynkowej. o ile miejsce posiada osobną Księgę Wieczystą, taksę notarialną oraz opłaty sądowe za wpisy w księgach wylicza się jako dla osobnej nieruchomości.

Eksperci prawni zalecają przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż dokładne zweryfikowanie zapisów w Księdze Wieczystej oraz regulaminu wspólnoty mieszkaniowej, aby uniknąć niespodzianek prawnych w trakcie podpisywania aktu notarialnego.

Jak krok po kroku przygotować miejsce parkingowe i mieszkanie do transakcji

Zobacz zestaw praktycznych porad, które pomogą Ci maksymalnie wykorzystać potencjał miejsca parkingowego przy sprzedaży mieszkania:

• Ustal precyzyjny stan prawny garażu – sprawdź w Księdze Wieczystej, czy miejsce stanowi udział w lokalu użytkowym, przynależność do mieszkania czy prawo do terenu wspólnego.
• Przygotuj dokumentację opłat eksploatacyjnych – zgromadź zaświadczenia ze spółdzielni lub wspólnoty o braku zaległości w opłatach za czynsz i utrzymanie garażu.
• Uporządkuj i oświetl stanowisko postojowe – uprząż przestrzeń w garażu podziemnym i zadbaj o sprawne oświetlenie, wykazując pełną funkcjonalność miejsca podczas prezentacji.
• Zaoferuj elastyczne warianty sprzedaży – jeżeli miejsce posiada osobną Księgę Wieczystą na Woli czy Mokotowie, zaoferuj sprzedaż mieszkania z miejscem lub możliwość zbycia garażu osobnemu kupcowi.
• Podkreśl atuty parkingu w ogłoszeniu – zaznacz w opisie oferty obecność monitoringu, bramy na pilota, szerokość stanowiska oraz odległość od windy i wyjazdu z osiedla.

Źródło: forsal