Sprzedałeś mieszkanie i liczysz na ulgę? Jeden szczegół może wszystko przekreślić!

Sprzedaż mieszkania to nie tylko decyzja życiowa, ale i podatkowa. Choć wiele osób wierzy, iż wystarczy dobrze zainwestować pieniądze, rzeczywistość potrafi zaskoczyć – zwłaszcza gdy w grę wchodzi prawo podatkowe i interpretacje urzędników. Wystarczy jeden błąd, by zamiast ulgi pojawił się problem.

Fot. Warszawa w Pigułce

Ulga mieszkaniowa pod lupą fiskusa. Kiedy naprawdę możesz uniknąć podatku od sprzedaży?

Sprzedaż mieszkania przed upływem pięciu lat od jego nabycia zwykle oznacza konieczność zapłaty podatku dochodowego. Chyba iż skorzystasz z tzw. ulgi mieszkaniowej. Choć to jedno z najczęściej stosowanych zwolnień z PIT, wielu podatników popełnia błędy, które skutkują decyzją odmowną ze strony urzędu skarbowego. Kiedy naprawdę można uniknąć podatku, co trzeba udokumentować i czego lepiej nie robić?

Na czym polega ulga mieszkaniowa?

Ulga mieszkaniowa pozwala uniknąć podatku PIT od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli pieniądze z tej transakcji zostaną przeznaczone na własny cel mieszkaniowy. Warunek: sprzedaż musi nastąpić przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym kupiono lub odziedziczono lokal, a środki muszą być wydane w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży.

Co oznacza „własny cel mieszkaniowy”?

To jeden z kluczowych punktów spornych z fiskusem. Według przepisów, ulga przysługuje tylko wtedy, gdy środki zostaną przeznaczone na:

• zakup nowego mieszkania lub domu,
• budowę domu,
• rozbudowę lub remont nieruchomości,
• spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wcześniej na cele mieszkaniowe.

Ale uwaga – nie każdy wydatek „na dom” spełnia warunki ulgi. Przykładowo, zakup działki czy garażu nie zawsze jest uznawany przez urzędy jako spełnienie celu mieszkaniowego, jeżeli nie towarzyszy mu realna inwestycja w miejsce zamieszkania podatnika.

Najczęstsze błędy podatników

Podatnicy najczęściej popełniają trzy podstawowe błędy:

1. Nie składają PIT-39 – formularz ten należy złożyć do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży nieruchomości, choćby jeżeli korzystasz z ulgi.
2. Nie dokumentują wydatków – urzędy skarbowe wymagają faktur, umów i potwierdzeń przelewów.
3. Przeznaczają pieniądze na cudzy cel – np. zakup mieszkania dla dziecka, które nie zamieszkuje razem z podatnikiem. W takiej sytuacji fiskus może zakwestionować ulgę.

Przykład praktyczny

Pan Andrzej sprzedał mieszkanie w marcu 2022 roku, które odziedziczył po ojcu w 2020 roku. W 2023 roku kupił nowy dom i zamieszkał w nim z rodziną. Zachował umowy, akty notarialne i faktury. Dzięki temu spełnił warunki ulgi mieszkaniowej i nie zapłacił ani złotówki podatku.

Inaczej było z panią Ewą, która kupiła mieszkanie dla córki studiującej w innym mieście. Ponieważ sama tam nie zamieszkiwała i nie była właścicielem lokalu, urząd odmówił zwolnienia z podatku.

Fiskus kontroluje coraz uważniej

Organy skarbowe coraz częściej wzywają do złożenia wyjaśnień, szczególnie gdy mowa o większych kwotach lub niejednoznacznym celu wydatkowania. Dlatego warto zgromadzić jak najwięcej dokumentów i przygotować się na ewentualne pytania.

Co warto zapamiętać?

Aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej i nie zapłacić PIT:

• złóż deklarację PIT-39 w terminie,
• udokumentuj przeznaczenie środków na własne cele mieszkaniowe,
• dopilnuj 3-letniego terminu na wydanie pieniędzy,
• nie inwestuj w cudzą nieruchomość, jeżeli sam z niej nie korzystasz.