Teraz kontrole ze spółdzielni w przyszłym roku wysokie rachunki. Rząd wprowadził nowe prawo, nikt się nie wywinie. Zapłacisz albo przyjdzie komornik

Od sezonu grzewczego 2025/2026 wprowadzana jest minimalna opłata za ogrzewanie w budynkach wielolokalowych. Każdy lokator będzie musiał ponieść co najmniej 15 procent kosztów zmiennych związanych z ogrzewaniem całego budynku, choćby jeżeli całkowicie zakręci kaloryfery w swoim mieszkaniu. Wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe wprowadzają nowy system etapami – część rozlicza się według nowych zasad już w tym sezonie, pozostałe mają czas do końca 2026 roku. Ruszą kontrole

Fot. Warszawa w Pigułce

Nowe zasady rozliczania ciepła wynikają z rozporządzenia Ministra Klimatu i Środowiska, które weszło w życie od lipca 2023 roku. Regulacje te mają przeciwdziałać sytuacjom, w których część mieszkańców praktycznie nie płaci za ogrzewanie, mimo iż korzysta z ciepła przenikającego od sąsiadów. Zmiana dotyczy wszystkich budynków wielolokalowych z centralnym ogrzewaniem.

Ministerstwo tłumaczy, iż celem jest sprawiedliwsze rozłożenie kosztów i zlikwidowanie zjawiska określanego jako „pasożytnictwo cieplne”. Oszczędzanie przez całkowite wyłączanie grzejników przestaje być opłacalne. Równolegle do końca 2026 roku wszystkie wspólnoty muszą zamontować zdalne liczniki ciepła.

Co się zmienia w rozliczeniach za ogrzewanie

Dotychczas w budynkach z centralnym ogrzewaniem każdy mieszkaniec płacił w dużej mierze za swoje faktyczne zużycie odczytane z podzielników kosztów lub ciepłomierzy. Zdarzały się przypadki, gdy osoba całkowicie zakręcająca kaloryfery płaciła za cały sezon 80-100 złotych, podczas gdy jej sąsiad zza ściany płacił 400 złotych za identyczne mieszkanie.

Od sezonu 2025/2026 wprowadzona zostaje minimalna opłata w wysokości co najmniej 15 procent kosztów zmiennych ogrzewania przypadających na dany lokal. Koszty zmienne to ta część rachunku, która zależy od faktycznego zużycia ciepła w budynku – w odróżnieniu od kosztów stałych, które pokrywają utrzymanie instalacji.

Wysokość minimalnej opłaty ustalana jest indywidualnie przez każdą wspólnotę lub spółdzielnię, ale nie może być niższa niż 15 procent. Wspólnoty mogą przegłosować wyższy próg, jeżeli uznają, iż w ich budynku problem drastycznych różnic w zużyciu jest szczególnie nasilony.

Do końca 2026 roku wszystkie budynki wielolokalowe z centralnym ogrzewaniem mają obowiązek zamontować zdalne liczniki ciepła lub podzielniki kosztów ogrzewania. Urządzenia te działają w systemie radiowym i przekazują dane o zużyciu w czasie rzeczywistym.

Koszt wymiany urządzeń pomiarowych wynosi średnio 200-400 złotych na jedno mieszkanie i jest pokrywany z funduszu remontowego wspólnoty lub rozkładany na lokatorów w postaci jednorazowej opłaty dodatkowej.

Fakty i tło sprawy

Rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska w sprawie szczegółowego zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniach kosztów ogrzewania obowiązuje od lipca 2023 roku. Dokument wprowadza wymóg ustalania minimalnego i maksymalnego zużycia ciepła w rozliczeniach.

Spółdzielnie mieszkaniowe od lat sygnalizowały problem drastycznych różnic w kosztach ogrzewania między sąsiadującymi lokalami o identycznym metrażu. System centralnego ogrzewania w budynkach wielolokalowych działa w sposób połączony – instalacja automatycznie zwiększa moc, gdy wykrywa znaczne różnice temperatur między poszczególnymi lokalami.

W efekcie mieszkańcy normalnie ogrzewający swoje mieszkania musieli grzać mocniej, by wyrównać straty ciepła uciekającego do wychłodzonych lokali sąsiadów. Zdarzało się, iż jedna osoba całkowicie zakręciła kaloryfery i korzystała wyłącznie z ciepła przenikającego przez ściany od ogrzewanych mieszkań dookoła.

Ministerstwo podkreśla, iż nowe rozliczenia mają chronić tych, którzy uczciwiej korzystają z instalacji. Minimalna opłata to nie kara, tylko próba sprawiedliwszego podziału rzeczywistych kosztów funkcjonowania systemu grzewczego w całym budynku. Rozwiązanie zostało wypracowane wspólnie z przedstawicielami spółdzielni mieszkaniowych i zarządców nieruchomości.

Co to oznacza dla Ciebie? Q&A

Ile faktycznie zapłacisz za ogrzewanie przy zakręconych kaloryferach?

Jeśli całkowicie zakręcisz wszystkie grzejniki, przez cały czas zapłacisz minimum 15 procent kosztów zmiennych przypadających na Twoje mieszkanie. Dla przykładu: gdy całkowite koszty zmienne ogrzewania w budynku wyniosły 100 tysięcy złotych, a Twoje mieszkanie stanowi 2 procent powierzchni, Twój udział to 2 tysiące złotych. Minimalna opłata wyniesie więc 300 złotych za sezon.

Osoba, która dotychczas płaciła 80 złotych za cały sezon, zapłaci teraz kilkaset złotych, w zależności od wielkości lokalu i kosztów ciepła w całym budynku. Im większe mieszkanie i im droższe ogrzewanie w budynku, tym wyższa minimalna opłata.

Czy nowe przepisy dotyczą wszystkich bloków?

Tak, minimalna opłata dotyczy wszystkich budynków wielolokalowych z centralnym ogrzewaniem. Nie ma znaczenia, czy mieszkasz w spółdzielni, we wspólnocie mieszkaniowej, czy w zarządzanym przez firmę komercyjną budynku.

Wspólnoty wprowadzają nowy system etapami. Część już rozlicza się według nowych zasad w okresie 2025/2026, pozostałe mają czas do końca 2026 roku. Sprawdź w zarządzie swojego budynku, czy i kiedy nowe zasady obowiązują u was.

Co jeżeli normalnie ogrzewasz mieszkanie?

Jeśli utrzymujesz w mieszkaniu normalną temperaturę 19-21 stopni Celsjusza, nic się dla Ciebie nie zmieni. Minimalna opłata 15 procent jest znacznie niższa od tego, co większość ludzi płaci za faktyczne ogrzewanie. Przeciętny mieszkaniec wykorzystuje 60-80 procent przydzielonych mu kosztów zmiennych, więc minimalna opłata go nie dotyczy.

Zmiany odczują głównie ci, którzy dotychczas drastycznie ograniczali ogrzewanie, utrzymując w mieszkaniu 12-14 stopni i licząc na darmowe ciepło od sąsiadów.

Czy można całkowicie zrezygnować z centralnego ogrzewania?

Rezygnacja z centralnego ogrzewania wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej i spełnienia szeregu warunków technicznych. Musisz wykazać, iż odłączenie Twojego lokalu nie wpłynie negatywnie na funkcjonowanie instalacji w całym budynku.

Nawet jeżeli dostaniesz zgodę, przez cały czas będziesz płacił część stałą kosztów ogrzewania, która pokrywa utrzymanie instalacji i ogrzewanie części wspólnych – klatek schodowych, piwnic, pionów. W praktyce rezygnacja jest skomplikowana i rzadko się zdarza.

Ile kosztuje wymiana na zdalne liczniki?

Koszt wymiany podzielników kosztów lub liczników na urządzenia zdalne wynosi średnio 200-400 złotych na mieszkanie. W zależności od decyzji wspólnoty, może to być opłata jednorazowa, rozłożona na raty, lub sfinansowana z funduszu remontowego.

Jeśli w Twoim budynku są stare podzielniki wymagające manualnego odczytu, wymiana nastąpi najpóźniej do końca 2026 roku. Zarządca powinien poinformować mieszkańców z odpowiednim wyprzedzeniem o planowanych kosztach i terminie wymiany.

Jak sprawdzić, czy w moim bloku obowiązują nowe zasady?

Zapytaj bezpośrednio w zarządzie budynku lub na stronie internetowej wspólnoty. Nowe zasady rozliczeń powinny być przedstawione na walnym zgromadzeniu właścicieli i przyjęte w formie uchwały.

Jeśli Twoja wspólnota jeszcze nie wdrożyła minimalnych opłat, powinna to zrobić najpóźniej do końca sezonu 2025/2026. Sprawdź protokoły z ostatnich walnych zgromadzeń – tam powinna być informacja o terminie wdrożenia.

Co z mieszkaniami narożnymi i na ostatnich piętrach?

Mieszkania narożne, na ostatnich piętrach lub z dużą liczbą ścian zewnętrznych naturalnie tracą więcej ciepła. Część wspólnot wprowadza korekty w rozliczeniach dla takich lokali – właściciele mogą otrzymać bonifikaty lub niższe współczynniki przy naliczaniu opłat.

Jeśli mieszkasz w takim lokalu i płacisz znacznie więcej niż sąsiedzi z identycznym metrażem, możesz wnioskować o uwzględnienie tego faktu w rozliczeniach. Wspólnota powinna mieć jasne zasady ustalania korekt dla lokali w szczególnej sytuacji.

Czy mogę obniżyć rachunki za ogrzewanie w inny sposób?

Tak, istnieje wiele sposobów na realne oszczędności bez ryzyka konfliktu ze wspólnotą. Uszczelnienie okien i drzwi może zmniejszyć straty ciepła choćby o 20-30 procent. Wymiana starych kaloryferów na modele z lepszymi zaworami termostatycznymi pozwala precyzyjniej kontrolować temperaturę.

Nie wietrz mieszkania przez uchylone okno przez wiele godzin – lepiej wietrzyć 5-10 minut intensywnie przy całkowicie otwartych oknach i zakręconych zaworach. Głowice termostatyczne ustaw na niższą pozycję w nocy lub gdy nie ma nikogo w domu – temperatura 18 stopni wystarczy, by chronić instalację.

Część spółdzielni oferuje programy termomodernizacji, w ramach których mieszkańcy mogą współfinansować docieplenie ścian lub wymianę okien z funduszy remontowych. Takie inwestycje zwracają się po kilku sezonach.

Co grozi za zakłócanie działania instalacji grzewczej?

Jeśli Twoje działania – na przykład celowe wychładzanie mieszkania do skrajnie niskich temperatur – wpływają negatywnie na funkcjonowanie instalacji w całym budynku, wspólnota może naliczyć dodatkowe opłaty zgodne z regulaminem.

W przypadku długotrwałego wychładzania lokalu, które doprowadzi do uszkodzeń w budynku – zawilgocenia ścian, rozwoju pleśni, pęknięcia rur – wspólnota może zażądać zwrotu kosztów naprawy. Takie sprawy mogą trafić do sądu cywilnego.

Czy mogę protestować przeciwko nowym zasadom?

Minimalne opłaty wynikają z rozporządzenia ministerialnego, więc wspólnota musi je wprowadzić. Możesz jednak wpływać na szczegóły wdrożenia – na przykład na wysokość progu minimalnego (czy będzie to 15 procent, czy więcej) oraz na zasady korekt dla lokali w szczególnej sytuacji.

Weź udział w walnym zgromadzeniu właścicieli, gdzie omawiane są zasady rozliczeń. Możesz zgłaszać swoje uwagi i głosować nad szczegółowymi zapisami regulaminu rozliczania kosztów.

Czy zakręcanie kaloryferów w ogóle ma jeszcze sens?

Umiarkowane obniżanie temperatury – na przykład do 18-19 stopni zamiast 21-22 – przez cały czas przynosi oszczędności. Chodzi o to, by nie doprowadzać do skrajności. Temperatura 16-18 stopni to bezpieczne minimum, które chroni instalację i nie generuje dodatkowych kosztów dla sąsiadów.

Całkowite wyłączanie ogrzewania i utrzymywanie w mieszkaniu 12-14 stopni przestało być opłacalne. Z minimalną opłatą 15 procent oszczędność w porównaniu do normalnego ogrzewania będzie znacznie mniejsza niż dotychczas.

Minimalna opłata za ogrzewanie w wysokości co najmniej 15 procent kosztów zmiennych obowiązuje etapami od sezonu 2025/2026. Rozwiązanie ma usunąć sytuacje, w których część mieszkańców nie płaci za ogrzewanie mimo korzystania z ciepła od sąsiadów. Przeciętny lokator utrzymujący normalną temperaturę nie odczuje zmian. Równolegle do końca 2026 roku wszystkie wspólnoty muszą wymienić urządzenia pomiarowe na zdalne liczniki ciepła.