To już się zaczęło. Remont z przymusu. Mieszkańcy bloków w całej Polsce pokryją gigantyczne wydatki

Dyrektywa budynkowa EPBD to już obowiązujące prawo unijne. Polska ma czas do 29 maja 2026 roku na wdrożenie jej przepisów do krajowego porządku prawnego – a to oznacza, iż zegar tyka. Miliony właścicieli mieszkań w blokach stają przed perspektywą obowiązkowej termomodernizacji. Pytanie nie brzmi już „czy”, tylko „ile” – i kto za to zapłaci.

Fot. Yarecki / Pixabay

Co mówi dyrektywa i jakie są terminy?

Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1275 z dnia 24 kwietnia 2024 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD) weszła w życie w maju 2024 r. Jej nadrzędnym celem jest doprowadzenie całego sektora budowlanego w UE do neutralności klimatycznej do 2050 roku. Dla mieszkańców bloków najważniejsze są jednak bliższe terminy:

Do 2030 roku – średnie zużycie energii pierwotnej przez budynki mieszkalne ma spaść o co najmniej 16% w porównaniu z poziomem z 2020 roku. Do 2035 roku redukcja ma wynieść 20-22%. Od 2028 roku wszystkie nowe budynki prywatne będą musiały spełniać standard zeroemisyjności. Budynki użyteczności publicznej – już od 2026 roku.

Dyrektywa wprowadza też ujednolicony w całej UE system klas energetycznych budynków – od A (zeroemisyjny) do G (najgorsza charakterystyka). Klasa pojawi się obowiązkowo w każdym ogłoszeniu najmu i sprzedaży. Budynki bez odpowiedniego certyfikatu lub z klasą G mogą stracić możliwość legalnego wynajmu – tak już dzieje się we Francji, gdzie nieruchomości z najniższą klasą są stopniowo wycofywane z rynku najmu.

75% polskich bloków nie zdaje unijnego egzaminu

Skala problemu w Polsce jest ogromna. Według danych Krajowego Ośrodka Bilansowania i Zarządzania Emisjami (KOBiZE) aż 75% budynków wzniesionych przed 2000 rokiem nie spełnia nowych standardów energetycznych. W Polsce oznacza to całe osiedla bloków z wielkiej płyty, kamienice, budynki z lat 70. i 80. – zasoby, które stanowią fundament polskiego rynku mieszkaniowego.

Szczególnym problemem są bloki z wielkiej płyty. Technologia ich budowy sprawia, iż osiągnięcie najwyższych klas energetycznych jest technicznie bardzo trudne lub niemożliwe bez radykalnej przebudowy. Ocieplenie ścian zewnętrznych, wymiana okien i drzwi balkonowych, modernizacja instalacji grzewczej – to tylko część koniecznych prac. Dochodzi jeszcze kwestia wentylacji mechanicznej i coraz częściej – instalacji fotowoltaicznej.

Koszt termomodernizacji bloku – liczby, które nie kłamią

Pełne koszty dostosowania polskich budynków do wymagań EPBD szacuje Fundacja SET (Security Energy Technology) w raporcie z 2024 roku na około 2,5 biliona złotych do 2050 roku. Z tego sama termomodernizacja budynków to ok. 2 biliony zł, modernizacja sektora ciepłowniczego – 466 mld zł, a wymiana indywidualnych źródeł ciepła – 16-40 mld zł. W przeliczeniu na każdego mieszkańca Polski daje to ok. 70 tys. zł.

W przypadku pojedynczego budynku wielorodzinnego koszty renowacji są zróżnicowane w zależności od stanu technicznego. Według danych KOBiZE zawartych w raporcie rynku CO2 za sierpień 2024 r., koszty renowacji budynków najbardziej odbiegających od wymagań mogą wahać się w przedziale 15-100 tys. euro (ok. 64-428 tys. zł), a w praktyce bywają jeszcze wyższe. Michał Chaberski, specjalista produktowy Woltair HVAC, szacuje koszt kompleksowej termomodernizacji jednego budynku (docieplenie ścian i dachu, wymiana stolarki, wentylacja mechaniczna, nowe źródło ciepła) na 100-200 tys. zł.

Dla mieszkańców bloku liczy się jednak to, co spadnie na każde gospodarstwo domowe z osobna. Przy budynku z 20 lokalami i koszcie termomodernizacji rzędu 400 tys. zł, każdy właściciel mieszkania dopłaci średnio 20 tys. zł – nie licząc kosztów wymiany własnego źródła ogrzewania w lokalu. Przy 40 lokalach i wyższym koszcie całościowym kwota per mieszkanie może być podobna lub wyższa, bo blok wymaga więcej prac.

Świadectwo energetyczne – nowy obowiązek już od 2026 roku

Pierwszym widocznym efektem wdrożenia dyrektywy będzie powszechny obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej. Będzie ono wymagane przy każdej sprzedaży i wynajmie nieruchomości. Koszt uzyskania takiego dokumentu dla mieszkania w bloku to 300-600 zł, dla całego budynku wielorodzinnego – od 1 500 zł wzwyż.

To jednak dopiero początek. Świadectwo pokaże klasę energetyczną budynku. jeżeli blok dostanie F lub G – stanie się piętnem przy sprzedaży i wynajmie, bo kupujący i najemcy coraz częściej sprawdzają, ile zapłacą za ogrzewanie. W praktyce nieruchomości z niską klasą energetyczną będą wyceniane niżej. Dla właściciela mieszkania w starym, nieocieplonym bloku może to oznaczać realny spadek wartości lokalu.

Kto decyduje, kiedy blok przejdzie termomodernizację?

W przypadku wspólnoty mieszkaniowej decyzję podejmuje zebranie właścicieli – uchwałą zwykłą większością głosów liczoną według udziałów. W spółdzielni decyzję podejmuje zarząd lub walne zgromadzenie, zależnie od statutu. Jeden niechętny właściciel nie jest w stanie zablokować całego procesu, ale głosowania na zebraniach wspólnot bywają burzliwe, szczególnie gdy w grę wchodzą dziesiątki tysięcy złotych.

Ważne: obowiązek termomodernizacji wynika z dyrektywy i będzie egzekwowany na poziomie państwa – czyli prawdopodobnie w formie kar administracyjnych lub ograniczeń w obrocie nieruchomościami. Art. 34 dyrektywy EPBD wymaga, by państwa członkowskie ustanowiły kary za naruszenie przepisów implementujących dyrektywę. Polska jeszcze ich nie określiła. Ustawa wdrażająca musi pojawić się do końca maja 2026 roku.

Dofinansowanie jest – ale nie dla wszystkich i nie na wszystko

Rząd i Unia Europejska przygotowały kilka instrumentów wsparcia finansowego. Program TERMO finansowany z Funduszu Termomodernizacji i Remontów oraz KPO oferuje dofinansowanie rzędu 36-41% kosztów dla budynków wielorodzinnych. Z puli KPO na budynki wielorodzinne przeznaczono 240 mln euro. Program Ciepłe Mieszkanie skierowany do właścicieli lokali w budynkach wielorodzinnych działa do końca 2026 roku lub do wyczerpania środków. Od 2026 roku ma ruszyć Społeczny Fundusz Klimatyczny jako kolejne europejskie źródło finansowania.

Rzeczywistość jest jednak taka, iż wsparcie publiczne pokryje ułamek realnych potrzeb. Dostępne środki rozłożone na miliony budynków wymagających modernizacji dają skromne kwoty na każdą nieruchomość z osobna. Preferencyjne wsparcie – wyższe dofinansowania lub umorzenia – obejmie głównie najuboższe gospodarstwa domowe i budynki komunalne. Właściciele mieszkań o średnich dochodach będą musieli w dużej mierze sięgnąć do własnych kieszeni lub zaciągnąć kredyt.

Niższe rachunki po termomodernizacji – to nie jest tylko slogan

W tej dyskusji łatwo skupić się wyłącznie na kosztach i zapomnieć, po co ta termomodernizacja w ogóle jest. Dobrze wykonana – z ociepleniem ścian, wymianą okien i nowoczesnym systemem grzewczym – potrafi obniżyć koszty ogrzewania choćby o 50%. Przy wzrastających cenach energii, które w Polsce w ciągu ostatnich kilku lat wzrosły o kilkadziesiąt procent, to realna oszczędność. Roczny koszt ogrzania domu o powierzchni 150 m² może wahać się od 1,4 tys. zł przy fotowoltaice i pompie ciepła do choćby 32 tys. zł przy przestarzałym kotle elektrycznym i braku izolacji – wynika z danych Instytutu Reform i PORT PC. Termomodernizacja to inwestycja, która – przy odpowiedniej skali – zwraca się w ciągu kilkunastu lat.

Co zrobić, żeby nie zostać z niczym?

• Sprawdź klasę energetyczną swojego budynku już teraz. Wiele spółdzielni i wspólnot ma audyty energetyczne – zapytaj zarząd. jeżeli budynek nigdy nie był audytowany, wnioskuj o przeprowadzenie takiej analizy przed 2026 rokiem, zanim obowiązek pojawi się na poziomie ustawy.
• Złóż wniosek o dofinansowanie zanim środki się wyczerpią. Program Ciepłe Mieszkanie działa do końca 2026 roku lub do wyczerpania puli. Środki z KPO są ograniczone i rozdzielane w kolejności wpływu wniosków. Czekanie z działaniem na ostatnią chwilę grozi brakiem dofinansowania.
• Uczestniczysz w zebraniu wspólnoty – głosuj świadomie. Decyzja o termomodernizacji zapada większością głosów. jeżeli zarząd przedstawia projekt modernizacji z zewnętrznym finansowaniem, policz, ile wyniesie Twój wkład własny i ile zaoszczędzisz na rachunkach przez 10-15 lat po remoncie.
• Planując sprzedaż lub wynajem – weź pod uwagę klasę energetyczną. Budynki z klasą F lub G będą coraz mniej atrakcyjne na rynku. jeżeli planujesz sprzedaż lokalu w nieocieplonym bloku w perspektywie kilku lat, termomodernizacja budynku może podnieść cenę mieszkania bardziej, niż wyniesie Twój wkład własny.
• Jeśli blok stoi na słabej klasie energetycznej i spółdzielnia nie działa – pisz do zarządu na piśmie. Formalne wezwanie do przeprowadzenia audytu energetycznego i przedstawienia planu modernizacji zostaje w aktach. Zarząd ma obowiązek zarządzać nieruchomością zgodnie z przepisami – w tym tymi, które wejdą w życie po implementacji EPBD.