2 godzin temu
Urzędy Skarbowe w Polsce zapowiadają wzmożoną aktywność w zakresie weryfikacji cen transakcyjnych nieruchomości. Głównym celem tych działań jest sprawdzenie, czy nabywcy nie zaniżają wartości swoich transakcji, aby obniżyć wysokość podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Jakie mogą być konsekwencje takich praktyk i jak przygotować się na potencją kontrolę?
Fot. Warszawa w Pigułce
Dlaczego fiskus interesuje się cenami nieruchomości?
Podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2 proc. wartości transakcji. Zaniżenie ceny zakupu nieruchomości, czyli podanie niższej kwoty w umowie niż rzeczywista wartość rynkowa, prowadzi do obniżenia kwoty podatku. Dla budżetu państwa to strata. Dlatego coraz częściej urzędy skarbowe podejmują działania kontrolne, aby sprawdzić, czy ceny deklarowane przez kupujących są adekwatne do wartości rynkowej. jeżeli urząd uzna, iż cena jest sztucznie obniżona, może nałożyć dodatkowe opłaty, a choćby kary.
Kiedy może dojść do kontroli?
Kontrola fiskusa może nastąpić, gdy cena podana w umowie znacząco odbiega od rynkowej wartości nieruchomości. Urzędnicy podejmują tzw. „czynności sprawdzające”, które mogą prowadzić do dodatkowych obciążeń podatkowych, jeżeli kupujący nie będą w stanie udowodnić, iż cena transakcyjna jest adekwatna do stanu technicznego nieruchomości lub innych okoliczności, np. potrzeby remontu.
Dlatego eksperci radzą, aby zawsze posiadać dokumentację potwierdzającą wartość nieruchomości – może to być np. operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę.
Jak się przygotować na kontrolę?
Jeżeli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego, istnieje kilka kroków, które mogą pomóc uniknąć problemów podczas kontroli Urzędu Skarbowego:
- Operat szacunkowy – Dokument ten, sporządzony przez rzeczoznawcę, dokładnie określa wartość rynkową nieruchomości i może posłużyć jako dowód w przypadku kontroli. Operat często jest wymagany przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny, więc warto go zachować na wypadek weryfikacji przez urząd.
- Dokumentacja remontów i napraw – jeżeli nieruchomość wymaga znacznych inwestycji w remont, warto zebrać dowody w postaci zdjęć i kosztorysów, które pokażą, dlaczego cena zakupu była niższa niż średnia rynkowa.
- Konsultacja z doradcą podatkowym – Przy zakupie nieruchomości warto skonsultować się z doradcą podatkowym, który oceni, czy transakcja przebiega zgodnie z przepisami, oraz doradzi, jak odpowiednio udokumentować cenę zakupu. Jest to szczególnie ważne w przypadku sprzedaży nieruchomości między członkami rodziny, gdyż takie transakcje często różnią się od standardowych rynkowych warunków.
Zmiany w przepisach i zwolnienia z podatku PCC
Niektóre grupy nabywców mogą być zwolnione z konieczności opłacania podatku od czynności cywilnoprawnych. Zwolnienia te dotyczą m.in. osób fizycznych kupujących pierwsze mieszkanie, rodzin wielodzietnych, czy spółdzielni mieszkaniowych. Jednak aby skorzystać z tych preferencji, muszą być spełnione określone warunki.
Należy też pamiętać, iż w najbliższej rodzinie często lepiej przeprowadzić darowiznę. Taka transakcja zwolniona jest z podatku. Całkowitym kosztem staje się wtedy koszt opłacenia notariusza. Ważne jest, aby przed zakupem skonsultować się z ekspertem lub sprawdzić dokładnie przepisy, które regulują takie zwolnienia.
Nowe narzędzia do walki z oszustwami podatkowymi – DAC7
Od 2025 roku na mocy unijnej dyrektywy DAC7, platformy sprzedażowe takie jak OLX, Allegro czy Vinted będą miały obowiązek przekazywania danych o transakcjach do Urzędów Skarbowych. Będzie to dotyczyło zarówno sprzedaży nieruchomości, jak i innych towarów, o ile sprzedający przekroczy limit 30 transakcji rocznie lub sprzeda towary o wartości powyżej 2000 euro. Fiskus uzyska dzięki temu jeszcze skuteczniejsze narzędzia do monitorowania i weryfikacji transakcji, co może dodatkowo utrudnić próby zaniżania wartości transakcji.
To także idealne narzędzie dla urzędów, by dowiedziały się czy wystawiający przedmiot lub usługę rzeczywiście np. wynajmuje mieszkanie
Co grozi za zaniżenie wartości transakcyjnej?
W przypadku wykrycia zaniżenia wartości transakcyjnej, Urząd Skarbowy może nałożyć na kupującego konieczność dopłaty brakującej części podatku PCC, a także dodatkowe kary finansowe. Aby uniknąć takich sytuacji, warto zadbać o pełną dokumentację zakupu, w tym operat szacunkowy czy inne dowody, które potwierdzą, iż cena nieruchomości jest uzasadniona i zgodna z jej rzeczywistym stanem.
Jak bezpiecznie kupić nieruchomość?
Zakup mieszkania z rynku wtórnego wiąże się z ryzykiem kontroli skarbowej. Dlatego ważne jest odpowiednie przygotowanie i dokumentowanie transakcji. Posiadanie operatu szacunkowego, dokumentacji remontowej i konsultacja z doradcą podatkowym mogą okazać się najważniejsze w uniknięciu problemów z fiskusem. Nabywcy nieruchomości powinni być świadomi, iż zaniżanie wartości transakcji może skutkować poważnymi konsekwencjami, dlatego warto przestrzegać przepisów i dbać o pełną przejrzystość transakcji.
