Wejdą do twojego mieszkania i zrobią pomiar. Odmowa to kara i wyższa opłata

Zakręcanie grzejników przez całą zimę i rozliczenie pokazujące śladowe zużycie będzie od przyszłego roku znacznie łatwiejsze do wychwycenia. Od 1 stycznia 2027 roku w budynkach, w których do rozliczania ogrzewania stosowane są starsze ciepłomierze lub podzielniki kosztów, urządzenia objęte ustawowym obowiązkiem mają umożliwiać zdalny odczyt. Zarządca nie będzie musiał czekać do końca sezonu ani wchodzić do każdego mieszkania, żeby zobaczyć wskazania. Nie oznacza to jednak, iż urządzenie samo stwierdzi, kto „grzeje się od sąsiada”. Podzielnik nie jest termometrem ani licznikiem ciepła, a kontrola mieszkania przez cały czas musi mieć konkretną podstawę.

Fot. Warszawa w Pigułce

Zmiana zbiega się z innym procesem, który może mieć duże znaczenie dla właścicieli mieszkań. Rząd pracuje nad dużą nowelizacją ustawy o własności lokali, oznaczoną numerem UD312. Jednym z jej elementów jest wyraźny obowiązek udostępniania lokalu na potrzeby okresowych i doraźnych kontroli instalacji oraz możliwość wyciągnięcia konsekwencji wobec właściciela, który uporczywie takiej kontroli odmawia. Na razie jest to projekt, a nie obowiązujące prawo. Spółdzielnie mieszkaniowe już w tej chwili mają jednak własne uprawnienia kontrolne, a przepisy dotyczące rozliczania ciepła pozwalają żądać dostępu do podzielników i ciepłomierzy w określonych sytuacjach.

Od 1 stycznia 2027 stare urządzenia bez zdalnego odczytu mają zniknąć

Termin wynika z art. 16 ustawy z 20 kwietnia 2021 roku o zmianie ustawy o efektywności energetycznej oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. z 2021 r. poz. 868. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego ma do 1 stycznia 2027 roku zastąpić wskazane w ustawie starsze ciepłomierze, podzielniki kosztów ogrzewania oraz wodomierze służące do pomiaru ciepłej wody urządzeniami posiadającymi funkcję zdalnego odczytu. Nie oznacza to jednak masowego montowania podzielników w absolutnie każdym bloku w Polsce. Prawo energetyczne uzależnia ich zastosowanie między innymi od technicznej możliwości i ekonomicznej opłacalności. W części budynków stosowane są indywidualne ciepłomierze, a tam, gdzie taki sposób rozliczania nie jest możliwy lub opłacalny, prawo dopuszcza inne rozwiązania.

Dla mieszkańca najważniejsza różnica będzie bardzo praktyczna. Stary podzielnik często wymagał fizycznego wejścia do mieszkania albo odczytu wykonywanego w określonym terminie. Nowoczesne urządzenie radiowe może przekazywać wskazania bez otwierania drzwi lokalu. Zarządca otrzymuje więc dane regularniej i szybciej widzi mieszkania, w których wskazania bardzo mocno odbiegają od pozostałych. Sam niski wynik nie pozostało dowodem jakiegokolwiek naruszenia, ale może zwrócić uwagę administracji, szczególnie gdy przez cały sezon grzejniki praktycznie nie wykazują pracy.

Podzielnik nie mierzy ciepła. Pokazuje jednak, jak pracował grzejnik

Tu pojawia się ważne nieporozumienie. Główny Urząd Miar podkreśla, iż podzielnik kosztów ogrzewania nie jest licznikiem ciepła i w sensie metrologicznym nie mierzy żadnej wielkości fizycznej. Nie pokaże więc, iż mieszkanie zużyło dokładnie określoną liczbę gigadżuli. Jego wskazania wyrażane są w umownych jednostkach i zależą przede wszystkim od temperatury powierzchni grzejnika oraz czasu, przez jaki grzejnik oddawał ciepło. Dopiero system rozliczeniowy wykorzystuje te dane do podziału części kosztów całego budynku pomiędzy poszczególne lokale.

To również oznacza, iż zdalny podzielnik nie będzie automatycznie wysyłał spółdzielni komunikatu: „w tym mieszkaniu jest 14 stopni”. Nie taki jest jego cel. Może natomiast pokazać, iż grzejnik przez bardzo długi czas praktycznie nie pracował. jeżeli podobna sytuacja występuje przez większą część sezonu, zarządca widzi anomalię znacznie wcześniej niż przy jednym odczycie wykonywanym po zimie. W konkretnych przypadkach może wtedy sprawdzić prawidłowość działania urządzenia, instalacji albo sposób rozliczenia lokalu, ale sam niski odczyt nie daje prawa do dowolnego wejścia do mieszkania.

Można zakręcić grzejnik, ale ciepło przez cały czas przechodzi od sąsiadów

Właśnie ten problem od lat wywołuje największe spory w blokach. Mieszkanie nie jest termicznie oddzielnym pudełkiem. Ciepło przenika przez ściany oddzielające lokale, stropy, podłogi, piony centralnego ogrzewania i inne elementy instalacji. Lokal otoczony z kilku stron ogrzewanymi mieszkaniami może utrzymywać stosunkowo wysoką temperaturę choćby wtedy, gdy jego własne kaloryfery pozostają zakręcone. Koszt wytworzenia tego ciepła ponoszą jednak pozostali użytkownicy budynku.

Przepisy próbują ograniczać sytuację, w której jeden mieszkaniec wykazuje niemal zerowe zużycie, a faktycznie korzysta z ciepła przenikającego z innych części budynku. Rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z 7 grudnia 2021 roku przewiduje przy rozliczeniach podzielnikowych ustalenie minimalnego i maksymalnego kosztu zmiennego ogrzewania. Minimalny koszt ma odpowiadać wartości ciepła potrzebnego do zapewnienia temperatur wynikających z przepisów technicznych. Nie istnieje natomiast jedna ogólnopolska zasada mówiąca, iż każdy musi zapłacić dokładnie 15 proc. kosztów ogrzewania budynku. Szczegółowy sposób rozliczenia znajduje się w regulaminie konkretnej spółdzielni lub wspólnoty i musi być zgodny z Prawem energetycznym oraz przepisami wykonawczymi.

Warunki techniczne budynków posługują się temperaturą obliczeniową 20 stopni Celsjusza dla pokojów mieszkalnych, przedpokojów i typowych kuchni oraz wyższą temperaturą dla części pomieszczeń, między innymi łazienek. Jednocześnie urządzenia regulujące ogrzewanie powinny pozwalać użytkownikowi obniżyć temperaturę, ale w pomieszczeniach o temperaturze obliczeniowej 20 stopni lub wyższej nie niżej niż do 16 stopni. Nie należy więc przedstawiać 20 stopni jako prostego zakazu posiadania w mieszkaniu 19 stopni i podstawy do natychmiastowej kary. Przepisy są bardziej skomplikowane i dotyczą zarówno parametrów instalacji, jak i zasad rozliczania kosztów.

Spółdzielnia już dziś może zażądać wejścia do mieszkania, ale nie bez powodu

W blokach spółdzielczych prawo nie zacznie działać dopiero w 2027 roku. Art. 6¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych już w tej chwili przewiduje, iż po wcześniejszym uzgodnieniu terminu osoba korzystająca z lokalu powinna udostępnić mieszkanie między innymi w celu przeprowadzenia okresowego, a w szczególnie uzasadnionych przypadkach również doraźnego przeglądu stanu wyposażenia technicznego. W przypadku awarii powodującej szkodę albo bezpośrednio grożącej jej powstaniem obowiązek pozostało dalej idący.

Osobną podstawę daje Prawo energetyczne. o ile w budynku stosowana jest metoda rozliczeń wykorzystująca ciepłomierze lub podzielniki, użytkownik lokalu ma obowiązek umożliwić ich instalację lub wymianę oraz kontrolę i odczyt. Odmowa dostępu do urządzenia albo ingerowanie w nie w celu zafałszowania wskazań może skończyć się dla lokatora niekorzystnym sposobem rozliczenia lub roszczeniem o odszkodowanie. Zdalny odczyt ograniczy potrzebę corocznego chodzenia inkasenta od drzwi do drzwi, ale nie usuwa prawa do fizycznej kontroli urządzenia, gdy taka kontrola jest rzeczywiście potrzebna.

Nie oznacza to prawa do wpuszczania do mieszkania każdego człowieka, który pojawi się z termometrem i powie, iż działa w imieniu administracji. Mieszkaniec może ustalić, kto przeprowadza kontrolę, z jakiego powodu, na czyje zlecenie i na jakiej podstawie. Przy planowanym przeglądzie termin powinien zostać wcześniej uzgodniony lub prawidłowo zakomunikowany. Co innego awaria zagrażająca zalaniem mieszkań, a co innego niezapowiedziana osoba chcąca obejrzeć wszystkie pomieszczenia bez wyjaśnienia celu wizyty.

Wspólnoty mają dostać szersze narzędzia. Projekt przewiduje choćby grzywnę za uporczywe odmowy

Znacznie większa zmiana szykowana jest dla wspólnot mieszkaniowych. Rządowy projekt UD312 zakłada wprowadzenie wprost obowiązku udostępnienia lokalu w związku z okresowymi i doraźnymi kontrolami instalacji wynikającymi z Prawa budowlanego oraz obowiązku wykonania zaleceń pokontrolnych. o ile właściciel uporczywie odmawiałby wpuszczenia osób wykonujących prawidłowo zarządzoną kontrolę, zarząd albo zarządca wspólnoty mógłby wystąpić do nadzoru budowlanego o ukaranie go grzywną.

Projekt obejmuje również przypadki awarii powodującej szkodę lub bezpośrednie zagrożenie jej powstaniem, a także sytuacje związane z bezpieczeństwem sanitarnym i przeciwpożarowym. W szczególnych przypadkach odmowa miałaby pozwalać na wejście do lokalu w asyście policji lub straży pożarnej. Jednocześnie projekt chce przesądzić, iż ciepłomierze, wodomierze oraz nagrzejnikowe podzielniki wykorzystywane przez wspólnotę do rozliczeń będą traktowane jako część nieruchomości wspólnej, a ich montaż, wymiana, konserwacja i naprawy będą należały do obowiązków wspólnoty.

Na dzień 18 września 2026 roku tych przepisów nie można jeszcze przedstawiać jako obowiązujących. Projekt znajduje się w procesie legislacyjnym. Kancelaria Prezesa Rady Ministrów wskazywała III kwartał 2026 roku jako planowany termin przyjęcia przez Radę Ministrów, a w sierpniu zajmował się nim Stały Komitet Rady Ministrów. Dopiero po zakończeniu całej procedury będzie można podać dokładną datę wejścia nowych zasad w życie. Pewny jest natomiast termin dotyczący urządzeń ze zdalnym odczytem – 1 stycznia 2027 roku.

W Warszawie system dotyczy ogromnej liczby mieszkań

Dla Warszawy temat ma szczególne znaczenie, bo ciepło systemowe dociera do około 80 proc. budynków w stolicy i korzysta z niego ponad 1,4 mln mieszkańców. Sama sieć zarządzana przez Veolię Energia Warszawa liczy około 1900 km. Nie oznacza to, iż we wszystkich warszawskich blokach znajdują się podzielniki. Część budynków ma indywidualne ciepłomierze, część stosuje inne metody rozliczenia, a w starszych obiektach konstrukcja instalacji może wpływać na możliwość zastosowania poszczególnych urządzeń.

Do zmian technicznych dochodzi również kwestia samych kosztów. Od 1 lipca 2026 roku obowiązuje w Warszawie nowa taryfa dla ciepła, a Veolia szacowała średni wzrost obciążenia klienta na około 2 proc. W tej sytuacji sposób dzielenia rachunku pomiędzy mieszkańców może budzić jeszcze większe zainteresowanie niż wcześniej. Lokator, który regularnie ogrzewa mieszkanie, nie chce finansować sąsiada z zakręconymi kaloryferami, a mieszkaniec oszczędzający ciepło nie chce z kolei zostać obciążony kosztami tylko dlatego, iż jego podzielnik pokazuje mniej niż urządzenia w innych lokalach. Nowe urządzenia nie zakończą tego sporu, ale dostarczą zarządcom znacznie częstszych danych.

Zerowy odczyt nie będzie automatycznie oznaczał kontroli mieszkania

Po 1 stycznia 2027 roku nie powstanie żaden centralny system, który będzie codziennie wskazywał mieszkania do kontroli. Zarządcy poszczególnych budynków otrzymają natomiast możliwość zdalnego pozyskiwania wskazań urządzeń objętych systemem. o ile w jednym lokalu przez cały sezon odczyty są skrajnie niskie, podczas gdy sąsiednie mieszkania wykazują normalną pracę grzejników, administracja będzie mogła zauważyć to bez fizycznego odczytu pod koniec zimy.

Taki wynik może mieć wiele przyczyn. Mieszkanie może być niezamieszkane, dobrze ocieplone, położone pomiędzy ciepłymi lokalami albo użytkownik rzeczywiście może przez większość zimy nie odkręcać grzejników. Możliwa jest także awaria urządzenia. Dlatego sam odczyt nie powinien być traktowany jako dowód nieprawidłowości. Może być natomiast powodem do sprawdzenia podzielnika lub instalacji w granicach uprawnień wynikających z prawa i regulaminu danego budynku.

Przed 2027 rokiem sprawdź 3 rzeczy w swojej spółdzielni lub wspólnocie

• Najpierw sprawdź urządzenie na swoim grzejniku. o ile blok rozliczany jest przy pomocy podzielników, administracja powinna wiedzieć, czy zamontowane urządzenia mają już funkcję zdalnego odczytu. W wielu budynkach wymiana została wykonana wcześniej i dla mieszkańca 1 stycznia 2027 roku nie przyniesie żadnej widocznej zmiany. W innych zarządca będzie musiał przeprowadzić wymianę przed ustawowym terminem, co może wymagać dostępu do mieszkania.
• Przeczytaj regulamin rozliczania ciepła. To tam powinno być wyjaśnione, jaka część kosztów rozliczana jest według powierzchni, jaka według urządzeń, jakie współczynniki stosowane są dla mieszkań o niekorzystnym położeniu oraz jak wyznaczany jest minimalny i maksymalny koszt zmienny. Nie istnieje jedna obowiązująca wszystkich spółdzielnie stawka 15 proc., dlatego dwóch mieszkańców identycznych lokali w różnych budynkach może być rozliczanych według innych zasad.
• Przy kontroli ustal, kto puka do drzwi. Zdalne odczyty nie oznaczają zgody na dowolne wizyty w mieszkaniu. o ile administracja żąda dostępu do lokalu, powinna istnieć konkretna przyczyna związana z urządzeniem, instalacją, przeglądem lub awarią. W razie wątpliwości można zadzwonić do spółdzielni lub zarządcy i potwierdzić nazwisko osoby wykonującej kontrolę. Jednocześnie bezpodstawne blokowanie prawidłowo zarządzonego przeglądu albo uniemożliwianie dostępu do urządzeń służących do rozliczania ciepła również nie jest dobrym pomysłem – obowiązki w tym zakresie częściowo istnieją już dziś, a kolejne przepisy są przygotowywane.