Wysokie koszty administracyjne szokiem dla inwestorów. Czytelnicy alarmują: „to blokuje wynajem” w nowych inwestycjach

Do redakcji docierają sygnały od naszych czytelników będących jednocześnie właścicielami mieszkań kupionych inwestycyjnie, iż w części nowych krakowskich inwestycji opłaty administracyjne osiągają poziom, który realnie utrudnia wynajęcie lokalu. W ich ocenie problem nie sprowadza się dziś wyłącznie do wysokości rat kredytowych czy sezonowości rynku, ale do stałych kosztów utrzymania, które – jak piszą – potrafią „zjeść” sporą część przychodu z najmu i wywrócić do góry nogami pierwotne kalkulacje.

Czytelnicy podkreślają, iż w praktyce najemca patrzy na całkowity miesięczny koszt, a nie na to, jak nowoczesne są części wspólne. To oznacza presję, by obniżać czynsz najmu albo liczyć się z dłuższymi przestojami między najemcami. Z relacji właścicieli wynika, iż w niektórych przypadkach same opłaty administracyjne dochodzą do około 1100 zł miesięcznie przy mieszkaniu ok. 36 m², a w innych pojawiają się wyliczenia oparte o stawki rzędu ok. 24 zł za m², co dla niewielkich lokali daje 800–900 zł miesięcznie – jeszcze przed doliczeniem energii elektrycznej i innych opłat indywidualnych.

Problem dotyczy nie tylko mieszkań. Wskazywane są też „akademiki na wynajem”

W korespondencji, jaką otrzymuje redakcja, powtarza się także wątek tzw. akademików na wynajem, które w założeniu miały być prostą i przewidywalną inwestycją. Tymczasem czytelnicy-inwestorzy wskazują, iż również w tym segmencie konstrukcja opłat potrafi zaskakiwać. W przekazywanych relacjach pojawiają się przykłady, gdzie do podstawowej ceny dochodzą wysokie opłaty administracyjne liczone osobno, co – jak piszą – w praktyce podnosi całkowity koszt na tyle, iż trudniej utrzymać atrakcyjność oferty.

„Nowoczesne osiedla kosztują” – ale rynek nie zawsze chce za to płacić

Czytelnicy-inwestorzy wskazują, iż podwyższone koszty administracyjne mogą wynikać z charakteru współczesnych inwestycji: rozbudowanych części wspólnych, ochrony, monitoringu, wind, garaży podziemnych, zieleni urządzonej czy większej liczby usług i instalacji wymagających stałego utrzymania. Do tego dochodzą zaliczki na ogrzewanie, fundusz remontowy oraz bieżące zarządzanie.

Problem w tym – jak podkreślają – iż te elementy często nie przekładają się na proporcjonalnie wyższą stawkę najmu, zwłaszcza gdy w okolicy dostępne są mieszkania o podobnym metrażu, ale niższych kosztach stałych. W efekcie część inwestorów staje przed wyborem: dopłacać do inwestycji z własnej kieszeni albo obniżać cenę najmu do poziomu, który przestaje mieć sens.

Inwestorzy piszą wprost: „czujemy się oszukani”

Najmocniejszym wspólnym mianownikiem wiadomości kierowanych do redakcji jest emocjonalny ton. Inwestorzy piszą wprost, iż czują się oszukani – bo na etapie zakupu nie spodziewali się, iż opłaty administracyjne okażą się aż tak wysokie, szczególnie przy mniejszych lokalach. W ich ocenie to właśnie ta pozycja coraz częściej przesądza o tym, czy inwestycja jest rentowna: czynsz administracyjny potrafi odpowiadać za znaczącą część miesięcznego przychodu z najmu, a przy pustostanie staje się kosztem, który trzeba ponosić niezależnie od sytuacji na rynku.

To nie wygląda na jednostkowy przypadek

Z sygnałów napływających do redakcji wynika, iż problem nie ogranicza się do jednej inwestycji czy jednego typu budynków. Podobne głosy pojawiają się w odniesieniu do różnych nowych osiedli i projektów najmu. To sugeruje, iż krakowski rynek wchodzi w etap, w którym „ukryty koszt” nowoczesności – opłaty administracyjne – staje się czynnikiem równie istotnym jak lokalizacja czy standard wykończenia, a w skrajnych przypadkach potrafi decydować o tym, czy mieszkanie da się wynająć w ogóle.

(PB)