Zaskarżyłeś podwyżkę opłat? Jest haczyk. I tak zapłacisz więcej

Wielu właścicieli mieszkań w Warszawie, którzy nie zgadzają się z podwyżką opłat wprowadzoną uchwałą wspólnoty czy spółdzielni, zakłada intuicyjnie, iż samo złożenie sprawy do sądu daje im prawo płacić po staremu, aż do wyroku. To błąd, który może skończyć się realnym zadłużeniem, odsetkami, a choćby sprawą o zapłatę wytoczoną przez tę samą spółdzielnię, którą się właśnie pozwało.

Bloki na jednym z osiedli w Warszawie | Fot. Warszawa w Pigułce.

Dlaczego to tak nieintuicyjne

Zdrowy rozsądek podpowiada, iż skoro coś jest przedmiotem sporu prawnego, to do czasu jego rozstrzygnięcia obowiązuje stan sprzed spornej zmiany. W polskim prawie spółdzielczym i w prawie własności lokali działa to jednak dokładnie odwrotnie. Uchwała podjęta przez wspólnotę czy spółdzielnię wchodzi w życie i obowiązuje od razu, niezależnie od tego, czy ktoś zdążył ją już zaskarżyć do sądu, czy nie.

Uchwała działa, dopóki ktoś jej nie wstrzyma

Zasadę tę wprost potwierdzają przepisy dotyczące wspólnot mieszkaniowych. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba iż sąd odrębnie wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Oznacza to, iż samo wniesienie pozwu o uchylenie uchwały – choćby w ustawowym terminie sześciu tygodni od jej podjęcia – nie wstrzymuje automatycznie obowiązku płacenia podwyższonej stawki. jeżeli w pozwie nie zawrzesz dodatkowego wniosku o zabezpieczenie powództwa poprzez wstrzymanie wykonania uchwały, wspólnota ma pełne prawo egzekwować nową, wyższą opłatę przez cały czas trwania procesu, który może ciągnąć się miesiącami.

To samo dotyczy spółdzielni mieszkaniowych

Analogiczny mechanizm obowiązuje w spółdzielniach. Artykuł 4 ustęp 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych daje każdemu członkowi oraz właścicielowi lokalu prawo do zakwestionowania zasadności zmiany wysokości opłat eksploatacyjnych na drodze sądowej. Samo skorzystanie z tego uprawnienia nie zwalnia jednak z obowiązku uiszczania opłat w nowej, zmienionej wysokości przez cały czas trwania sporu. jeżeli sąd ostatecznie przyzna rację skarżącemu, spółdzielnia będzie musiała rozliczyć nadpłatę – ale do tego momentu obowiązuje stawka wynikająca z zaskarżonej uchwały, nie ta sprzed podwyżki.

Jak faktycznie wstrzymać obowiązek płacenia nowej stawki

Jedynym sposobem na realne zawieszenie obowiązku płacenia podwyższonej kwoty jest złożenie odrębnego wniosku o zabezpieczenie powództwa, najczęściej właśnie w formie wstrzymania wykonania zaskarżonej uchwały do czasu prawomocnego zakończenia sprawy. To nie dzieje się automatycznie wraz z samym pozwem – trzeba o to wyraźnie wystąpić, uzasadniając, dlaczego brak zabezpieczenia groziłby niepowetowaną szkodą albo poważnie utrudniał wykonanie przyszłego wyroku. Sąd rozpatruje taki wniosek odrębnie i wcale nie musi się do niego przychylić, choćby jeżeli sama sprawa główna o uchylenie uchwały ostatecznie zostanie wygrana.

Ważne zastrzeżenie – to nie to samo co podwyżka czynszu najmu

Warto tu wyraźnie odróżnić sytuację właściciela lokalu kwestionującego uchwałę spółdzielni czy wspólnoty od sytuacji najemcy kwestionującego podwyżkę czynszu najmu na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów. W tym drugim przypadku mechanizm działa odwrotnie – jeżeli najemca w ustawowym terminie skieruje do sądu pozew o ustalenie, iż podwyżka czynszu jest nieuzasadniona, ma prawo do czasu prawomocnego zakończenia sprawy płacić czynsz w dotychczasowej, niepodwyższonej wysokości. Dopiero po prawomocnym wyroku, jeżeli sąd uzna podwyżkę za zasadną, najemca musi dopłacić różnicę za cały sporny okres. Mylenie tych dwóch reżimów prawnych – najmu prywatnego i opłat w spółdzielni czy wspólnocie – to prosta droga do nieporozumienia, które może kosztować realne pieniądze w zależności od tego, po której stronie tej różnicy się akurat znajdziesz.

Nie licz na automatyczne wstrzymanie podwyżki

Jeśli jako właściciel mieszkania w spółdzielni czy wspólnocie planujesz zaskarżyć uchwałę podnoszącą opłaty, płać nową, wyższą stawkę od razu po jej wejściu w życie, chyba iż skutecznie uzyskasz osobne postanowienie sądu o zabezpieczeniu powództwa. Zaległości powstałe w oparciu o błędne założenie, iż spór sam w sobie wstrzymuje płatności, generują odsetki i mogą stać się podstawą do odrębnego powództwa spółdzielni przeciwko Tobie o zapłatę – niezależnie od tego, jak zakończy się Twoja sprawa o uchylenie uchwały.

Jeśli zdecydujesz się wystąpić o zabezpieczenie, zrób to razem z pozwem głównym, a nie jako osobne pismo złożone później – im szybciej sąd rozpozna taki wniosek, tym krótszy okres podwyższonych opłat będziesz musiał ponieść, zanim ewentualnie zostanie on uwzględniony. Warto też skonsultować się wcześniej z prawnikiem specjalizującym się w prawie spółdzielczym, bo skuteczne uzasadnienie wniosku o zabezpieczenie wymaga wykazania konkretnych okoliczności, a nie samego przekonania, iż podwyżka jest niesprawiedliwa.