Zmiany w zasadach dziedziczenia mieszkań. Wielu spadkobierców nie wie o tym przepisie i traci majątek życia

Śmierć bliskiej osoby to zawsze tragedia i czas żałoby, ale dla polskiego prawa to przede wszystkim moment uruchomienia skomplikowanej procedury przekazania majątku. W 2026 roku zasady gry o spadki – w tym te najcenniejsze, jak mieszkania i domy – są bardziej bezwzględne dla osób nieświadomych przepisów niż kiedykolwiek wcześniej. Zmiany w Kodeksie cywilnym, które weszły w życie w ostatnich kilkunastu miesiącach, „okrzepły” i zbierają swoje żniwo. Z jednej strony zawężono krąg spadkobierców ustawowych, eliminując dalekich kuzynów, z drugiej – wprowadzono nowe mechanizmy ochrony przed długami, które jednak wymagają aktywnego działania. Kto w 2026 roku przejmuje klucze do mieszkania po bezdzietnym wujku? Dlaczego partnerzy życiowi wciąż lądują na bruku? I jak jeden błąd w wycenie nieruchomości może wpędzić Cię w spiralę długów?

Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce

Prawo spadkowe w Polsce opiera się na dwóch filarach: dziedziczeniu ustawowym (gdy nie ma testamentu) i testamentowym. Statystyki notarialne z 2025 roku pokazują jasno: Polacy wciąż nie lubią pisać testamentów. Uważamy to za wywoływanie wilka z lasu lub temat tabu. Efektem tego jest sytuacja, w której o losach dorobku całego życia decyduje „automat” ustawowy. A ten w 2026 roku działa według znowelizowanych algorytmów.

Wielu spadkobierców budzi się z ręką w nocniku, gdy okazuje się, iż mieszkanie po babci nie trafia w całości do nich, ale jest dzielone na kilkanaście osób, z których części choćby nie znają. Jeszcze większym dramatem są sytuacje, w których wraz z pięknym apartamentem dziedziczymy gigantyczny kredyt we frankach lub zobowiązania, o których nie mieliśmy pojęcia. W 2026 roku nieznajomość prawa szkodzi bardziej niż kiedykolwiek, bo procedury sądowe przyspieszyły, a terminy na odrzucenie spadku są nieubłagane.

Zawężony krąg spadkobierców. Kto wypada z gry w 2026 roku?

Jedną z najważniejszych zmian, o której wielu Polaków wciąż nie ma pojęcia, jest nowelizacja zasad dziedziczenia w tzw. trzeciej grupie spadkowej. Chodzi o sytuację, w której zmarły nie miał dzieci, małżonka, rodziców ani rodzeństwa (lub ci nie żyją).

Wcześniej prawo szukało spadkobierców bardzo szeroko, sięgając po dalekich pociotków. Prowadziło to do paraliżu decyzyjnego – aby sprzedać odziedziczone mieszkanie, trzeba było szukać kuzyna w piątym stopniu pokrewieństwa, który wyjechał do Australii 30 lat temu. Obecnie krąg ten został drastycznie ucięty.

Zgodnie z obowiązującymi w 2026 roku przepisami, dziedziczenie przez dziadków (jeśli nie ma bliższej rodziny) zostało zmodyfikowane. jeżeli dziadkowie nie żyją, spadek przechodzi na ich dzieci (czyli ciotki i wujków zmarłego) oraz ich zstępnych (kuzynostwo). Jednakże, ustawodawca „odciął” możliwość dziedziczenia przez dalszych zstępnych dziadków w pewnych konfiguracjach. Celem jest skrócenie procedur. jeżeli nie ma nikogo z bliskiego kręgu, mieszkanie szybciej przejmuje gmina ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego lub Skarb Państwa.

Co to oznacza w praktyce? jeżeli liczyłeś na spadek po dalekim krewnym, z którym nie utrzymywałeś kontaktu, możesz się srogo rozczarować. Prawo w 2026 roku promuje najbliższą rodzinę lub państwo, eliminując tzw. „rozśmianych spadkobierców” (osoby, które cieszą się ze śmierci krewnego, którego choćby nie znały).

Konkubinat wciąż bez ochrony. Partnerzy na walizkach

Mimo wielu debat społecznych, w 2026 roku polskie prawo spadkowe wciąż nie widzi par żyjących w związkach nieformalnych (konkubinatach). To jedna z najtragiczniejszych pułapek prawnych. Wyobraźmy sobie parę, która mieszkała ze sobą 20 lat w mieszkaniu należącym do mężczyzny. Mężczyzna umiera nagle na zawał, nie zostawiając testamentu.

W świetle prawa, jego partnerka jest dla niego osobą obcą. Nie dziedziczy ani ułamka mieszkania. Kto wchodzi w jej buty?

• Rodzice zmarłego (jeśli żyją),
• Dzieci zmarłego (nawet te z poprzednich związków),
• Rodzeństwo zmarłego.

Często dochodzi do sytuacji, w której partnerka musi opuścić lokal niemal natychmiast, bo rodzina zmarłego żąda wydania kluczy. W 2026 roku sądy wciąż są bezwzględne – brak ślubu lub testamentu oznacza brak praw do lokalu. Jedynym ratunkiem jest roszczenie o zwrot nakładów (jeśli partnerka dokładała się do remontów), ale udowodnienie tego po latach bez faktur graniczy z cudem.

Dobrodziejstwo inwentarza – tarcza z dziurami

Od kilku lat standardem w Polsce jest dziedziczenie z tzw. dobrodziejstwem inwentarza. Oznacza to, iż spadkobierca odpowiada za długi zmarłego tylko do wysokości odziedziczonego majątku. Brzmi bezpiecznie? Teoretycznie tak, ale w 2026 roku praktyka pokazuje co innego.

Pułapka tkwi w wycenie nieruchomości. Załóżmy, iż odziedziczyłeś mieszkanie. W wykazie inwentarza (który składasz u notariusza) podajesz jego wartość na 500 000 zł. Długi zmarłego wynoszą 600 000 zł. Teoretycznie odpowiadasz tylko do 500 tys., czyli oddajesz mieszkanie wierzycielom i wychodzisz na zero.

Problem pojawia się, gdy rynek weryfikuje cenę. W 2026 roku ceny nieruchomości mogą się wahać. jeżeli rzeczoznawca banku wyceni mieszkanie na 400 000 zł (bo np. wymaga generalnego remontu), a Ty w dokumentach sądowych zadeklarowałeś 500 000 zł, to wciąż odpowiadasz do kwoty 500 000 zł! Wierzyciel zabierze mieszkanie (warte 400 tys.) i zażąda od Ciebie dopłaty brakujących 100 tys. zł z Twojego prywatnego majątku. Dlatego w 2026 roku najważniejsze jest sporządzenie prywatnego spisu inwentarza z ogromną ostrożnością i najlepiej przy pomocy rzeczoznawcy, a nie „na oko”.

Odrzucenie spadku w imieniu dziecka – koniec horroru?

Przez lata odrzucenie zadłużonego spadku w imieniu małoletniego dziecka było drogą przez mękę, wymagającą zgody sądu rodzinnego. W 2026 roku obowiązują już uproszczone procedury (wprowadzone nowelizacją z końca 2023 r.), ale wciąż nie jest to automat.

Jeśli rodzic odrzucił spadek (bo wiedział o długach), ma 6 miesięcy na odrzucenie go w imieniu dziecka. jeżeli drugi rodzic wyrazi na to zgodę, w sprawach oczywistych nie trzeba już czekać na rozprawę w sądzie opiekuńczym – czynność można sfinalizować u notariusza. To ogromne ułatwienie. Jednak uwaga: jeżeli sprawa jest skomplikowana lub między rodzicami nie ma zgody, sąd wciąż jest niezbędny. Przegapienie terminu 6 miesięcy w przypadku dziecka skutkuje przyjęciem spadku z dobrodziejstwem inwentarza. Choć dziecko jest chronione przed długami, to sam fakt bycia właścicielem zadłużonego mieszkania wciąga je w machinę komorniczą na lata.

Testament ustny i nagrania wideo – co się zmieniło?

Postęp technologiczny wymusił zmiany w podejściu do „ostatniej woli”. Choć w 2026 roku testament w formie aktu notarialnego wciąż jest „królem” dowodów, to sądy coraz przychylniej patrzą na nowoczesne nośniki w sytuacjach nagłych (obawa rychłej śmierci).

Nadal jednak wideo nagrane telefonem „na wszelki wypadek” w domu, bez wystąpienia nadzwyczajnych okoliczności, jest nieważne. Testament własnoręczny (holograficzny) musi być napisany w całości pismem ręcznym i podpisany. Wydruk komputerowy z podpisem to w 2026 roku wciąż tylko kawałek papieru bez mocy prawnej. Wielu seniorów o tym zapomina, drukując piękne dyspozycje, które po ich śmierci lądują w koszu, a rodzina rzuca się sobie do gardeł.

Zachowek – czyli jak ominąć testament?

Nawet jeżeli zmarły zapisał mieszkanie w testamencie tylko jednemu dziecku (lub fundacji), pomijając resztę, to pominięci bliscy mają prawo do zachowku. W 2026 roku wchodzą w grę nowe możliwości rozłożenia zachowku na raty, a choćby jego obniżenia czy odroczenia terminu płatności.

To ważna zmiana dla osób, które dziedziczą mieszkanie, ale nie mają gotówki, by spłacić rodzeństwo. Wcześniej musiały gwałtownie sprzedać lokal (często poniżej ceny), by uregulować zachowek. Teraz sąd, biorąc pod uwagę sytuację życiową spadkobiercy, może pozwolić mu spłacać rodzinę przez 5 czy 10 lat. To ratuje dach nad głową dla wielu spadkobierców.

Fundacja Rodzinna a dziedziczenie nieruchomości

Coraz więcej zamożnych Polaków w 2026 roku korzysta z instytucji Fundacji Rodzinnej. Przeniesienie nieruchomości do fundacji sprawia, iż nie podlegają one klasycznemu podziałowi spadkowemu. Jest to sposób na ochronę majątku przed rozdrobnieniem, ale też sposób na… ograniczenie zachowku. Przepisy dotyczące fundacji pozwalają na pewne manewry, które sprawiają, iż roszczenia „wydziedziczonych” (w cudzysłowie) krewnych są mniejsze, zwłaszcza po upływie określonego czasu od wniesienia majątku do fundacji. To skomplikowana inżynieria prawna, która w 2026 roku staje się standardem w zarządzaniu majątkiem prywatnym.

Co to oznacza dla Ciebie? – Sprawdź swoją sytuację „na już”

Sprawy spadkowe lubią ciszę i porządek, a nienawidzą chaosu. Oto co powinieneś zrobić na początku 2026 roku, by zabezpieczyć siebie i bliskich:

• Żyjesz w konkubinacie? Idź do notariusza. Dzisiaj. Sporządzenie testamentu to koszt rzędu 200-300 zł. Bez tego, w razie Twojej śmierci, Twój partner zostaje z niczym. W testamencie możesz zapisać mu mieszkanie, a rodzinę (jeśli masz taką wolę) wydziedziczyć (jeśli są ku temu przesłanki) lub liczyć się z koniecznością zapłaty zachowku.
• Masz długi i mieszkanie? Nie chowaj głowy w piasek. jeżeli Twoje dzieci odziedziczą zadłużoną nieruchomość, zafundujesz im piekło. Rozważ ubezpieczenie na życie, które pokryje kredyt hipoteczny, lub za życia uporządkuj sprawy własnościowe (np. darowizna z dożywociem – choć to też ma skutki podatkowe).
• Odziedziczyłeś mieszkanie „z lokatorem”? Pamiętaj o podatku od spadków. Masz 6 miesięcy na złożenie druku SD-Z2 w Urzędzie Skarbowym. jeżeli to zrobisz – nie płacisz podatku (w najbliższej rodzinie). jeżeli zapomnisz – zapłacisz słono, a urząd w 2026 roku nie uznaje tłumaczeń „nie wiedziałem”.
• Sprawdź księgi wieczyste rodziców: Delikatnie zapytaj rodziców o stan prawny ich nieruchomości. Czy nie ma tam starych hipotek? Czy sprawy po dziadkach zostały uregulowane? Często okazuje się, iż babcia zmarła 20 lat temu, a w księdze wieczystej wciąż widnieje jako właścicielka. Wyprostowanie tego w 2026 roku kosztuje czas i pieniądze, ale jest niezbędne, by móc cokolwiek z tym zrobić.
• Sporządź spis inwentarza „na brudno”: jeżeli spodziewasz się spadku, zrób własny research cen nieruchomości i długów zmarłego. Nie ufaj zapewnieniom „cioci Krysi”, iż „Wujek nie miał długów”. Sprawdź BIK, jeżeli masz taką możliwość prawną (jako spadkobierca), zanim przyjmiesz spadek wprost.

Dziedziczenie nieruchomości w 2026 roku to nie tylko przywilej, to odpowiedzialność. Nowe przepisy dają narzędzia do obrony przed długami, ale wymagają wiedzy i aktywności. Pamiętaj: w prawie spadkowym bierność zwykle kosztuje najwięcej.